正文

  | PART 1 |

  共有产权房细则出台后，市场上的详细解析文章层出不穷，站在今天，借这个话题我想讲一些不一样的内容，个人认为最值得关注和注意的要点。

  先说结论：共有产权房的推出，大概率将加速房产价值分化，刚需房产和优质改善的差距进一步拉开。

  在细则未出台之前，就已有许多读者陆续在问：共有产权房都到来了，对杭州楼市会不会构成影响？二手房价会不会因此下跌呢？

  对此，我的回复一直都是这样：关键看量，如果量大那么对楼市将快速产生影响，反之则短期影响不大。

  原因就在于，量是能够从根本上影响楼市走向的关键。

  道理和新房供给量大小对市场影响的逻辑是一样的，只要新房量足够，且限价，那么购房者就没有理由购买二手房。

  二手房自然没有上涨动力，反而受制于新房的竞争导致价格下跌。

  共有产权房亦是如此，共有产权房与新房并无本质上的区别，你可以将其看做是上车门槛更低、条条框框更多一些的新房即可。

  共有产权房的量如果足够大，不仅能够有效补充住房供应，同时更低的购房门槛将有力的抢夺市场上的购房需求，二手房需求量下降，必然导致房价下行。

  如果量不足，那么就满足不了市场上的需求，自然也就谈不上对楼市的有效影响，市场该怎么运行就继续怎么运行。

  不谈量，而只谈影响无异于耍流氓。

  就像是限价新房，初衷很好，但量不够，或供给结构不平衡，二手房还不是涨得很欢，新房二手房的价格差持续张开。

  共有产权房目前仅在起步阶段，未来能够形成多大的量谁也不得而知，那就无法准确的判断共有产权房短期内会带来怎样的市场影响。

  但从共有产权的特性、和推出目的出发，我们能够找到一些潜在的长期趋势。

  这个长期趋势对于我们今后做资产配置、和购房决策至关重要。

  | PART 2 |

  根据共有产权房的细则文件可以知道，共有产权房有这样几个核心特性：

  中小户型为主，结合一核九星的城市结构布局，先期50%-80%的产权比例购房，满十年可转让。

  根据这几个核心特性，可以得出以下结论：

  共有产权房实质上就是购房门槛更低、保障性的、有限制条件的商品住宅。

  既然是保障性的，那就意味着，整体住房品质和地段条件达不到改善的程度，和当下的刚需楼盘居住、产品价值会基本相似。

  同时杭州新房供应明显存在这样一个迹象，核心区供给趋紧、而边缘区域的新房供给较为充裕。

  在这样的供给结构下，杭州核心区的优质新房必然保持稳定的小规模供应，稀缺性将日益加强。

  相反的是刚需及非核心区的改善楼盘，由于供给本身偏大，同时共有产权的加入，刚性住宅的供给将明显大于核心区的优质楼盘。

  也就是说，接下来杭州新房供给层面，大概率将进一步的出现供给结构分化：

  核心区优质楼盘新增供应总体持续缩量，而非核心区的刚需楼盘，以及共有产权形式的保障性住房将得到较充分的供应。

  由此将引发本不应该在当前城市化率、城市发展阶段，会出现的楼市分化行情。

  | PART 3 |

  刚需住房由于供给得到较为充分的供应，价格将保持相对稳定。

  而改善、尤其是核心区改善由于供给不足，日益稀缺，价格更为坚挺，两者之间价差也将逐步拉开。

  按照正常的市场规律，分化的行情应该是在城市化即将结束，大城市供给充分的情况下。

  因为城市发展接近尾声，总体不缺住房，但房产价值、效率的不同，以及社会财富的分化背景下，楼市必然进一步价值凝聚。

  核心区品质住宅人人都想要，但核心区在城市化接近尾声时就已经固定，不会再出现新的核心区。

  想要核心区只能在存量市场获取，既有的核心区自然一房难求，尤其是是核心区品质住宅。

  这也就是为什么成熟的发达国家，大城市房价差、房价梯度往往明显大于国内大城市的主因。

  而国内大城市在发展初、中期，房产供给往往不能够满足持续流入不断地的新城市人口住房需求，任何房产都具有一定的稀缺性，导致房价更显扁平。

  或者因为某些管制措施，导致持续的住房总体稀缺，再差的房子也是稀缺的，如此也会使得房价过于扁平。

  当前，共有产权等保障性住房被提升到一个新高度后，大城市优质改善供应受限，加快了本不该出现在当前城市化阶段会出现的这一进程。

  叠加逐步逼近的房地产税，由于部分免征的必然，持有多套住房的房东天然有将住房价值凝聚到极致的倾向：

  以多换少，以差换好，将价值低的住房凝聚到价值高的住房之上，一房顶三房、五房、乃至更多。

  可以预见，共有产权房、房地产税的推出都将加快住房价值凝聚的进程。

  | PART 4 |

△乔司共有产权楼盘效果图

  当然，这个进度被加快的速度有多快，还需要看共有产权等保障性住房接下来的实际供给情况。

  如果新房供给结构全面转向，大比例倾斜给到刚性住宅、以及共有产权等保障性住房，那么这个进程速度可能比想象中的还要快。

  但假如，刚需住房、共有产权房供给不够充分，总体的刚、改供给结构保持不变，房地产税力度过于轻柔，那么进程自然要慢一些。

  不管如何，以后大城市保障底层住房需求是大势所趋，人人有所居，但人人不可能有好房子居，这是做不到的，毕竟核心区的容量就这么大。

  既然倾斜给了保障性住房过多的资源，那么改善、核心区大概率将与大部分人渐行渐远。

  分化加速拉开序幕，不要再抱着老破小、老破大、低效地段、低效居住品质等低效房产不放手。

  未来的楼市，房产在精不在多。

  房子与房子不一样。