正文

  
| PART 1 |

  
昨天新政刚出，结合昨晚回复到凌晨的众多咨询，想必大家今天最希望看到的是，杭州哪些板块二手房最值得买？哪些板块二手房成交最活跃？哪些板块二手房又开涨了？

但个人观点是，“韭菜“也并不是那么傻，低价房源确实可以接盘，85新政后的降幅夯实了很多板块的二手价值，但是一旦回复到没有议价空间的二手挂牌价，市场自然也会冷静下来。

让子弹先飞一会儿。

今天便从城市化的视角聊一聊，杭州处在哪个阶段，还有没有购买价值，该如何购买。

  你大概听过这样的说法：中国的城镇化率，距离发达国家70%的降速线还有距离，主要城市差超一流城市普遍80%的水平还有距离，还要朝前发展；

  因此，人口流入的大城市楼市需求的基本面还会夯实，供不应求，房价上涨，所以抓紧买房。

  官方统计，2021国家统计局公布全国常住人口城镇化率64.72%，果然差70%一截，有数据有推理，这话太对了。

  ▲数据来源-国家统计局

  但如果，笔者告诉你如下事实：

  杭州的城镇化率已经83.6%，逼近东京了，增速0.3%，低于2021全国平均0.8%；

  东北三省省会的城镇化率都颇高，大连78.7%，沈阳84.52%，哈尔滨70.61%，且依然有小幅成长；

  卢森堡的城市化率达到90%以上，同为发达国家的列支敦士登只有14%；

  接着，请思考以下问题：

  杭州的城建水准已经和东京等量齐观了吗？城镇化率早就放缓了房价在跌吗？

  东北房价的滑坡和城镇化率有关系吗？

  14%城市化率的国家，人均GDP是中国的16倍，幸福指数世界前列，我们是不是该逆城市化更香？

  “城镇化”、“城市化”这些极系统、牵扯面极多的进程总是变成数字代入简单因果律，回答最烂俗的问题——“我家房价会涨吗？”；

  笔者突然意识到，大部分人确实不清楚，所在的城市在“城市化”进程里走到了哪一步，“城市化后期”会发生什么，有几段？每个阶段有什么代表模式？开发商和存量房何去何从？

  今天的文章，笔者便想用“城市化”的视角带读者解解题，猜猜谜。

  | PART 2 |

  开门见山，以城市化的视角，解解最被关心的问题；“我该在杭州买房吗”“我家房子会涨吗？”“我该怎么买？”等等....

  回答问题，先找出主语，说文解字；

  一问：城市房价是什么？

  答：不断流入人口的城市化与有限城市供地的供需差的外在表现，既是商品，围绕土地价值，也是投资品，围绕城市与板块能级。

  这种差表现在两个层面：一是以多求少，出新房少，需新房多；二是以普换好，核心板块好房子少，改善置换需求多。

  如此两至多次的国民购房意识塑造了城市各个板块价格的梯度，从这个意义上，我们将城市化分出了前后两段——

  以增量为主的激进式城市化（多求少），以转型和再更新为主的存量式城市化（普换好）。

  ▲五大城市群

  二问：中国处在什么阶段，杭州又处在什么阶段？这个阶段该怎么买。

  答：中国城市处在超大城市化（城市群化）的中期，人口普遍会向五大城市群集中，各省人口流动呈现分化，平均增量的城市化事实上难以为继；

  为什么是中期，因为全民皆知地上盖满了几倍于人口的住房，大量的鬼楼、鬼城早已不是一日之功；

  鹤岗、鞍山、旅游地产的凋敝，海花岛这样的超级违建项目的出现及转轨都是平均主义、泡沫投机无以为继的例证，去年才暴雷已经是因为路径依赖的结果；

  而杭州，处在激进式城市化的末期，同时也是存量式城市化的早期，俗称一只脚跨过门槛。

  前者的证据是近84%的城镇化率、盛会效应的G20及亚运会对城建的助推、主力11条地铁建设的尾声、城西大走廊及拥江两条发展线上的巨量土地储备，势必在规划上还有相当量的新房建设；

  后者的证据是大量港资的进场，进入老城的重要板块进行布局，K11与望江新城、文晖的嘉里城项目、百井坊巷北的恒隆、IFC与新鸿基、运河新城的各类新旧加建等等，它们早已开始布局存量时代了；

  厘清中国、杭州的城市化阶段，再回答开头的一串问题就容易许多；

  三问：能在杭州买吗？

  ▲2021主要城市常住人口增量排名

  答：能，因为杭州身处中国四大城市群之一的最高能区域的核心位置，人口持续净流入只是这种城市群化的证据；

  同理，南京、苏州、东莞、无锡、合肥、宁波都可以，能奔多高就各凭查漏补缺、吸引人才的本事了；

  四问：在杭州怎么买？

  ▲杭州增量城市化两大发展线

  答：没迈进存量城市化的那只脚，走去追逐两条发展主线上的红盘、粉盘打新；

  迈进存量城市化更新作布局的那只脚，迈去追逐老城更新的热点项目；

  这两种购房行为踩在城市发展的步调与鼓点上，是资本、规划城建、人口聚集三方发力的结果；

  五问：我的房子会涨吗？涨幅？该怎么置换？

  答：顺理成章，看看你的房子和所在城市是不是同频运动，如果不是，是不是高能城建区的临接品质住区，比如钱二、三墩北、市北、申花、南星桥、滨江市府....

  如果还不是，看看“学区”这个求稳BUG，如果都不是，房住不炒。

  关于涨幅，自然是发展主轴上的核心板块>临接自住板块>强学区板块>生活便利板块>其他。

  置换的方向是不是对，倒着对照上面一行来就行，当然，价格越来越贵、买到越来越难。

  另外，杭州因为是中国少数的大古都之一，西湖边越近的豪宅、大宅、品质次新房，比如元福里、柳浪东苑二期、中大吴庄这类房子，排在所有房产价值最前面；

  因为“西湖”是世界的、历史的、城市厚

  度的积淀，当下价格也许不如江边，但“价格周期”对这类房子无效，一旦拆改新建，湖滨还是天价，只不过并非每个人的一生都撞得到罢了。

  以上就是杭州在城市化视角的购房分析，借着几个高频问题，笔者相信透过这样的思考，每个读者能建立起具体而微的购房判断。

  | PART 3 |

  当然，深刻地认识城市化，绝不止于认清当下，回答这类“格局不大”的问题，它更能帮助我们更好地预判并筹备未来。

  在这里笔者想讲个不远不近的小故事——

  “穿过县界长长的隧道，便是雪国。”

  川端康城笔下著名的《雪国》，其原型坐落在日本海边，新泻县越后的汤泽町，它是世界著名滑雪及温泉圣地；

  因为《雪国》的影响力以及距东京仅1小时出头的地铁时间，每年这个小镇吸引无数游客前往；

  但它的故事远不止此，30年前，岛国经济最巅峰的时期，这个小镇总共建造了15000+的旅居公寓（有管理员的高层、小高层住宅），这个数量占到全国的1/5，那时，汤泽的50平公寓的单价是50w日元/㎡，以现在的汇率形象点说，在90年代2w5￥/㎡的住宅，堪称东京富人们的后花园；

  到了5年前的2017，汤泽町每个月都会举办一场拍卖会，以一整套1w日元的价格进行拍卖，依然无人问津，前些年有中介公司花8w人民币买了1000套，到现在也没卖完，甚至还开启了卖房送钱的新模式，因为发的红包还低于持有的税费；

  泡沫落地，雪国白茫茫一片真干净，汤泽町，如今也被视作泡沫经济时代的房产缩影。

  土地泡沫消失（无论软硬着陆），人口老龄化加剧，旅居及养老地产的一地鸡毛，地产商转型代建、租赁、服务、REITs、轻资产，哪一个国家的城市化后期不是如此呢？

  读懂了这些，我们可以反思鹤岗、海花岛、燕郊...看懂万科的“活下去”，明了万达的“万达商业”才是核心资产，理解绝大部分“县城”的未来，知晓该把核心资产配置到哪里；

  最低，也能够识别个别楼盘的城市性，比如杨柳郡、亚运村做了传统街区尺度的回归，天空之城推动了比“地下车库连地铁”丰富得多的TOD模式，自然它们比“铺草坪、插筷子楼”的项目具有更长远的价值未来；

  中国的明天，依然在城市。

  城市化接着往前走，如果顺利，在80及之后一代人的生命里，还能见到城市群化、都市再更新、逆城市化，这些真正意义上有品质的“高质量”城市化；

  在城市群化里，有打破了“铁老大”和地方国土壁垒的场站城市，高规格的TOD；

  在都市更新里，住宅会以人居、空间、设计为导向作可更新、精细化的住宅，而不是拿“立面材料”衡量小区的产品品质；

  在逆城市化里，城市化反哺乡村，年轻人主动选择下乡，主动做三产合一的探索，青山村就是先锋代表。

  你大可以笑笔者天真，笔者也深知当下城建屁股决定脑袋、外行指导内行的作风；

  但是，相信未来，总是好事。

  | PART 4 |

  写本文的当口，新政又喧嚣。

  吵闹的高频句式还是老几样的排列组合，因为A影响B，所以C；

  A是新政，B可以是预期、人口、流动性、房票...等等，C自然是房价。

  8.5犹在眼前，1.27才去一年。今朝的5.17，是一时的涟漪而非时代的洪流；

  陪伴这座城市的古今，静待不远处会变革的时代。

  看远一些，岁月还长。

  来源：杭州房叔