正文

作为杭州楼市最热门的板块之一，奥体的楼盘一交付，通常都会吸引业内外人士的目光。前不久我朋友圈刷屏的是壹号院（臻奥院）二期、澄品(澄之华庭)的交付照片和视频，最近刷屏的则是新交付的御虹府。小区内的堆坡绿化、蓝宝石泳池等，给小区颜值加了分。

奥体板块新增这1000多套的次新房，对楼盘周边的二手房价格、成交等，会造成一些影响吗？

1

莉莉是御虹府的业主，她当时买这套房子就是打算自住的。早在房子交付前几个月，就已经在选软装家具了。收房后，她对房子内部和小区环境都比较满意。由于之前已经考察好了定制衣柜和家具的品牌款式，厂家上门测量后，下单制作，估计40天左右就可以安装完毕。等家具通风一两个月左右，元旦前基本就可以入住了。她说，虽然是自住，对小区的房价也是蛮关注的。听说刚交付才几天，就成交了一套一楼的139㎡，单价不到5万元/㎡，她觉得以奥体的地段优势，这个成交价有点低了，她本人的心理价位在7万元/㎡左右。莉莉的想法，和一些挂牌卖房的业主相似。查了一下，我爱我家官网上有16套挂牌房源，显示挂牌均价为7.56万元/m²。房源比较多的是103㎡、104㎡、117㎡、118㎡的户型，137.4㎡只有一套。链家官网上有32套挂牌房源，少数几套挂价6.5万元/㎡以下和8万元/㎡以上，其他大多数房源挂价约在6.9万元/㎡-7.5万元/㎡。有2套为137.4㎡、137.75㎡。

从小区周边的几家中介了解到，目前御虹府在门店里大约有90套左右的房源在售，莉莉说的那套一楼的139㎡，是最早签意向合同的，当时挂牌价5万元/㎡，很多中介的朋友圈都转发了，然后迅速就成交了，成交单价约为47000元/㎡。上周，又有一套139㎡意向成交了，房子位于高楼层，成交单价大约7.1万元/㎡(不含车位)。这个成交价，是目前御虹府大部分挂牌业主的心理价位。

2

杭州部分板块的二手房，在市场冷下来后以价换量，比如未来科技城，知名的“未科三兄弟”次新房，跌了1-2万元/㎡。而奥体的次新房，价格虽然也下行，但相对来说还算稳定。但现在的奥体二手房，可以说是横盘，成交量和去年是不能比了。有个资深中介说，去年，就创世纪一个小区，他和小伙伴就卖出了10几套，今年，他们在奥体的二手房成交量很少，在萧山科技城的房源成交还可以。

近段时间，他一周只能约到一两组客户带看。据他的观察，以前行情火爆的时候，关注投资的客户比较多，带看时需要详细介绍板块的优势。而现在来看房的客户，以自住改善为主，对板块的情况都非常了解，基本不需要他多介绍，而且都是有目的性地选择意向小区看房，看中心仪的户型后，如果房主诚心卖，双方价格谈一谈，带看后成交的概率还是比较高的。但也有些客户怀着捡漏的心理来看房，想买到底价房，这不太现实，因为奥体板块低价急售的捡漏房源并不多。

在奥体核心区的购买群体中，139㎡的大四房改善户型很受欢迎，买入的门槛也是比较高的，基本总价都要1000多万元起步了。中介说，御虹府交付后，目前挂牌的137-139㎡房源不多，对“奥体三兄弟”和澄品的影响也比较小。从成交数据也可以看出，上周，澄品意向成交了2套高楼层145㎡的房源，成交单价约8万元/㎡。创世纪上周也有一套高楼层意向成交，单价约为8.6万元/㎡，总价约1200万元（含车位）。时代奥城也有一套139㎡，以总价1200万元（不含车位）意向成交。

3

在中高端改善板块，大户型往往比小户型更容易出手。据中介透露，御虹府约137-139㎡的户型，由于是奥体板块改善群体选择的主流户型，交付后短期内就有两套成交，是市场真实需求的反映。但是小区103㎡、104㎡的户型，预计后期在奥体的成交可能不会特别理想。创世纪的89㎡、天璞的106㎡、都会山的89㎡、澄品的99㎡，销售情况都很一般，7、8月份有的才成交1套，有的1套都没有。如果按7万元/㎡挂牌单价计算，一套御虹府的103㎡总价要700-800万元，而能承受这个总价段的客户，很多都会选择购买御虹府周边的美哉美城、和美家、金色江南这些小区的大四房。

钱江世纪城这些小区都有大小不等的赠送面积，特别是美哉美城，据中介说，最少也有40㎡的赠送面积，比如建筑面积只有116㎡的房源，实际却有150㎡。正因为得房率特别高，美哉美城的挂牌均价在透明售房网上为82353元/㎡，签约均价为73800元/㎡，在我爱我家平台上的挂牌均价为72411元/㎡。据小区楼下的中介说，9月份刚成交了一套73.81㎡，单价72000元/㎡；在7月份也有一套98.55㎡的房源，成交单价79026元/㎡。

和美家和金色江南的挂牌均价也在6-7万元/㎡左右。据悉，8月中旬，和美家有一套89㎡成交，单价55754元/㎡；9月初，金色江南有一套89㎡以540万元意向成交。

奥体板块是杭州二手房的标杆，在当下的行情中，大量次新房交付，板块价格依然保持坚挺，在杭州众多板块中已然胜出了。虽然成交量和以前比少了，但现在也依然有人愿意以7-8万元/㎡的价格买入，说明大家对核心板块的预期、对板块的未来发展还是很有信心的。