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一个月成交16套,主城北这个次新盘突然“一枝独秀”!
来源:杭州日报房产2022-10-16 07:57:48
摘要
“近30日签约16套”。

“近30日签约16套”。好找房上的这个数据,放在当时当下,让人吃了一惊。要知道,眼下的杭州楼市新房汹汹,二手房整体表现疲软,小区内能成交一套两套,都能让业主们兴奋好一阵。这个表现亮眼的次新盘,是位于拱墅区祥符板块的和宁文华府。

近30日签约16套 图源:好找房

问了几家中介公司,剔除网签数据滞后的因素,9月份该楼盘着实有四五套签约成交,签约均价在4.3-4.6万元/㎡。我爱我家三墩店的孙店长对城北市场比较了解,他说在目前行情下,各个楼盘二手房交易情况都差不多,一枝独秀的楼盘很少,和宁文华府是城北新近崛起的一颗新星。2019年入市的这个楼盘,表现并不出挑,开盘8次,前2次还在摇号,后面6次均流摇。怎么到了二手市场上,就突然逆袭了呢?

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和宁文华府位于新文路和祥宏路交叉口,距离武林广场约10公里。如果顺着莫干山路往北,过了石祥路不远就到了,不堵车的中午大概需要20多分钟车程。新修的祥宏路被当成了临时停车场,路两边停满了车,这是很多在建楼盘或新交付楼盘旁边常见的一道“风景”。

和宁文华府的正大门在新文路上。这个小区共有22幢楼,有高层,有洋房,外立面是主流的高级灰,低楼层可见干挂石材,高层采用了真石漆、铝板加玻璃,外观时尚、现代。这个项目是绿都和金科合作的,开发商在园区还是花了心思的。园区内有下沉式庭院、会所、恒温泳池,在目前祥符的二手房市场上,有会所配置的只此一家。在和宁文华府转一转,能看到有小朋友在草坪上玩耍,也有不少人家阳台晒着被子,很有生活气息。

环境不错,是好几位中介朋友对和宁文华府的共同评价。和宁文华府定位偏改善,房间看上去格局方正,尺度舒服。主力户型有高层三房的105㎡和洋房115㎡,含赠送面积得房率在89%。四房户型有高层125㎡、129㎡和130㎡,得房率88%-92%。洋房139㎡的四室两厅两卫,得房率92%。

室内装修也可圈可点,高层层高2.95米,洋房层高3米,有新风、地暖、中央空调三大件,厨房配了洗碗机,入户配置了玄关柜。相比眼下一些豪宅产品取消玄关柜和泳池来说,和宁文华府高层3.6万元/㎡、洋房4.08万元/㎡的价格,配置还是相当实在的。

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和宁文华府是去年12月底交付的。此后周边交付的次新盘,有位于广业街与大吉路交汇处的祥宸府、位于通益路与祥泰街交叉口的大运桥西府,以及位于石祥路与通益路交叉口的风尚望和湾。此前交付的中尚汇府(推广名:中城汇MIDTOWN),位于石祥路与杭行路交叉口。

今年交付的这几个楼盘,祥宸府和大运桥西府目前还没有公开成交信息,风尚望和湾交付后成交过1套。中尚汇府最近一个月成交了1套。从带看量来看,根据贝壳平台的数据,和宁文华府最近一个月带看133次,热度远高于同板块其他楼盘。同样带看较多的是风尚望和湾,近30天带看164次。

中介阿吴带着我,看了这两个次新盘的8套房源。今年7月底交付的风尚望和湾,是融创运河双子星之一。项目由融创、大家、金茂三家共同打造,共有11幢,全部是高层。真石漆+铝板+玻璃的立面,简约大气。

园区内没有泳池,但入户大堂看着很气派,还有漂亮的景观水系和吸引人的童玩区,跟和宁文华府各有特色。风尚望和湾的开盘均价是3.8万元/㎡,面积段有106-112㎡三室两厅两卫,和148-149㎡四室两厅两卫,层高3米,得房率在85-88%。室内装修也有三大件,厨房没有洗碗机,不过配了全层墙纸。

风尚望和湾交付后成交过一套110㎡的房源,总价590万,成交单价5.35万元/㎡。目前该盘在好找房上共有109套房源,挂牌均价5.8万元/㎡。相比之下,隔着一条通益路的大运桥西府,在售27套,挂牌均价6.9万元/㎡(新房高层均价4万元/㎡)。阿吴说,大运桥西府的房东普遍心理预期高,比别人高出一大截的挂价,可能让人“敬而远之”了。有69套在售的中尚汇府,是祥符首个摇号楼盘,目前挂牌均价5.8万元/㎡,签约均价4.9万元/㎡。这样一比较,园区环境、产品品质都不错的和宁文华府,5万元/㎡左右的挂牌均价,还是很有价格优势的。

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除了品质在线,和宁文华府其实是缺加分项的。交通方面,和宁文华府不挨地铁,距离地铁10号线祥园路站1.6公里。如果是往城市南面活动,莫干山路高架的便利性也是完美错过。反而是紧贴高架的嗓音影响,可能会让人心存芥蒂。

不过一房一价的二手房最让人难以揣测,上个月和宁文华府成交了一套紧贴高架的11楼西边套129㎡房源,总价600万。4.6万元/㎡的单价,算是小区目前的天花板级别了。站在小区高楼层,可以清楚地看到莫干山路高架。站在小区西边套的阳台,还能望见高架西面成片耸立的阳光郡高楼。

建于2014年左右的阳光郡,是一个拥有2000多户的大盘,是祥符二手房市场上的活跃分子,最近鲜有成交,目前挂牌均价4.6万元/㎡,签约均价4.1万元/㎡。距离地铁2号线墩祥街站400多米的亲亲家园幸福里,是不折不扣的地铁盘,但15年的房龄不占优势。8月份一套135㎡的房子,签约单价还是4万元/㎡,现在小区的挂牌均价下降到只有4万元/㎡了。

教育方面,和宁文华府的对口小学,是位于星桥街上的星澜小学,两者直线距离2.1公里。离学校距离远有多“吃亏”?位于学校东面的德信北海公园,虽然建于2013年左右,两者房龄相差近10年,但挂牌均价同样是5万元/㎡,最近3个月成交了5套,签约均价4.43万元/㎡。商业方面,和宁文华府周边有杭行荟Mo Mall、万达广场以及在建中的城北万象城,但离哪个都不近,距离万达广场2公里,距离城北万象城3.3公里。目前离小区最近的中介门店距离约2公里,小区底商开了几家超市、药房、水果店、理发店等,满足着日常生活所需。但缺了加分项,换个角度看,也许是个“优势”。

用阿吴的话说,“什么都不沾,业主心态就比较平和,期望没那么高。加上这个楼盘有流摇,刚需自住客群多,挂价没那么凶,性价比就体现出来了。”高层按照4.3万元/㎡的成交价来算,一套106㎡的房子,可以小赚70多万。对于想置换房子,或是有资金需求的房主来说,这种选择是可行的。

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什么人会来接盘呢?阿吴说他带看过的客户,以有改善需求,同时希望留在主城区的家庭为主。以目前和宁文华府的签约价格看,480万买一套106㎡的三房,600万左右买一套129㎡的四房,都是不错的选择。同样的预算,在一路之隔的申花板块或是桥西板块,可能就捉襟见肘了。祥符位于杭州城北腹地,南面过了石祥路,是价格不菲、人见人爱的申花和桥西。西面是西湖区三墩,东面是运河新城。北面与勾庄相邻。走在新文路向东延伸的祥运路上,往北望,能清楚地看到勾庄的海棠三子和高高耸立的城北万象城。被一群或成熟高端,或规划恢弘,或热度爆棚的邻居们包围着,祥符这两年存在感有些不太强。去年至今的六批次集中供地中,祥符仅有位于通益路与祥园路交叉口的一块商住地出让。因为自持38%,商业用地50%,公租房10%,仅有2%住宅可售的这块地,跟普通人没啥关系。

不过这个叫缦云轩的项目还是惊艳到了很多人,尤其是别出心裁的中式屋顶飞檐,谁看到会不爱?其实,很久没在大众视野出现的祥符,变化还是很大的。自2017年祥符街道城中村改建按下快进键,祥符的城市界面日新月异。万科、绿城、大家、建发等品牌开发商的入驻,为板块带来新的活力。教育资源也在不断更新。

板块内拥有北部软件园、天堂E谷、汽车互联网产业园等,产业人才汇聚。地铁10号线贯入,加上莫干山路、留石快速路两条主干道穿过,交通便利。板块内还有惹眼的IP祥符桥历史文化街区,配套日臻完善。就拿和宁文华府周边来说,也在不断发生着变化。北面过了新文路,北部软件园范围内,是在建中的42班小学。小学东面,位于祥宏路和新文路交叉口的,是在建中的大家湛景天承美筑,油画框外立面已经呈现。这个楼盘能否为祥符再立一个标杆?还是令人期待的。

顺着祥宏路往南过了祥园路,是去年开始招生的浙江师范大学附属星澜中学,距离和宁文华府约700多米。这个日渐焕新的板块,如果自住,还是挺适合的。二手市场上房子那么多,降价房源也不少,凭什么让人高看一眼呢?新房入市时中签率的高低,也许并不能决定其在二手市场的价值。但一个板块的宜居性,也许可以触动需求的神经。

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