当又一波开盘潮到来的时候，我们来聊聊二手房。现在的购房者大多认准一个理，购房的优选项，要么是摇新房，要么是买二手次新。但有一个房龄十年以上的老小区，不管市场行情如何变化，总能在二手榜单上看到它的身影。根据透明售房网的数据，9月份杭州二手房成交4100多套，这个小区以成交均价28070元/平方米、近30天成交11套的成绩，排名第五。

这个小区叫保利东湾，10年前建成交付后，二手房交易一直很活跃。曾有媒体这样夸张的形容它：保利东湾的二手房交易单，加起来可以绕地球一圈。这是个怎样的小区？为什么总能吸引买家的目光？

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保利东湾位于下沙沿江。在钱塘区形状如大象般的地图上，下沙沿江就位于大象下巴的位置。

如果是第一次去下沙沿江，这个板块会给人留下几个深刻的印象：

一是高楼众多，住宅密集。十几年前，保利、世茂、金隅、龙湖等外来开发商涌入，在下沙沿江建起了一幢幢高楼。

二是楼层高。在市区新房高层动辄25-26层的当下，这里的小区高层往往是33-34层的，有些小区高层甚至高达40层以上。

保利东湾的高楼及户外游泳池

而最令人想不到的是环境优美。之江东路下沙段绿树夹道，车行其中，有种闹市中难有的安静闲适。约16.2公里的之江绿道下沙沿江段，身旁就是钱塘江。一个普通的下午，江边有人推着婴儿车散步，有人带小朋友在草坪上玩耍，有人沿江跑步，有人遛小狗，惬意之极。这样优美的自然环境，很容易让人对这里产生好感。大环境宜居，小环境怎么样呢？附近中介阿唐带我到保利东湾看了看。10年前的小区，现在看品质依然有可取之处。小区内有大草坪，部分楼幢设置了架空层，暖黄色的外立面，低区是干挂石材。小区中央花园还有个露天泳池。阿唐带我看了3套不同户型的二手房。一套65方的两室一厅，南向卧室连通一个大进深阳台，阳台面积有7.4平方米。一套91方的三室两厅两卫，两开间朝南，光线充足。还有一套191平方米的五室两厅三卫，户型没有现在主流，但尺度相当宽敞，四开间朝南，而且凡跟房间或客厅相连的地方都有阳台，数一数，四南三北一共七个阳台！

三套房子面积段差别很大，楼层、楼幢位置也不一样，但有两个共同点，一是得房率都在85%以上，二是站在阳台上，能从不同角度或多或少看到钱塘江。尤其是位于33楼的大平层，面对着一线江景。站在大平层的阳台上，能俯瞰小区的排屋区，能看到美丽的临江护塘河，能毫无遮挡地眺望浩瀚的钱塘江。

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下沙沿江有十多个小区，每个规模都不小，小的有1000多户，大的有5000多户。算下来，少说有几万人生活在这里，生活气息非常浓郁。光是学校，这里就有观澜小学、听涛小学、学正小学、养正学校等。

相比之下，小区房龄较新的是宋都晨光国际，最后一批房源2014年开盘。这个小区品质较好，园区内有泳池，人车分流，距离地铁1号线下沙江滨站C出口400多米，所以成交均价也略高一些。根据我爱我家的数据，宋都晨光国际均价30583元/平方米。

下沙江滨站C出入口 

与晨光国际隔了一条25号大街的世茂江滨花园碧景湾，几乎全部楼幢都正对钱塘江，距离地铁站也比较近，成交均价跟保利东湾差不多，2.7-2.8万元/平方米。

相比之下，保利东湾虽然离地铁远了点，但作为板块内为数不多的自带泳池的小区，品质还是可以的。分四期开发的保利东湾，拥有3000多住户，户型面积从50多平方米到200多平方米，有平层有跃层，有高层有排屋，可选品种比其他小区更丰富。

保利东湾的草坪

而且在下沙沿江，保利东湾的得房率是最高的，普遍在85%以上，有些甚至达到90%。2.7-2.8万元/平方米的均价，在板块内属于中上，使得总价也可控。一套56-58平方米的房子，总价150-160万可以拿下。

诸多因素综合起来，使得保利东湾的活跃度始终在线。阿唐说，尤其是小户型，很适合参加工作不久的年轻刚需。

要说缺点，板块内没有大的综合体是个遗憾。目前较近的消费去东东和达城，稍远一点可以去金沙湖天街或高沙印象城、吾角天街。各个小区底商也是个不错的选择，所有底商中以保利东湾的底商受欢迎，超市、餐饮、SPA，样样不缺。

基本上，这里的生活悠闲自在，波澜不兴。

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最近起了一点小波澜的，是关于世茂广场要造天街的消息。地铁1号站下沙江滨站C口附近，外墙斑驳的世茂江滨商业中心醒目而扎眼。自从2013年世茂广场的股权被转让，2015年停工至今，这个综合体就几经易手，命运多舛。最近一则招标公告进行了公示，确定是由天街的运营方中标。由此坊间猜测，极有可能变身“轻资产运营”的天街，就像高沙的吾角天街、九堡的国芳天街那样。那么，这里将成为钱塘区的第四座天街，下沙沿江的第一座天街。

如果天街成真，最大受益者将是距离最近的宋都晨光国际。事实上，日常成交量不大的晨光国际，10月份至今已经成交了4套房源，大有追赶保利东湾之势。阿唐认为这就是天街的利好，在他看来，天街消息就像给晨光国际注射了一针强心剂，令其“枯木逢春”。因为之前几个月，晨光国际的二手房几乎停滞不前，鲜有成交。

对晨光国际小区比较熟悉的中介小力持不同意见，他觉得晨光国际最近的多宗成交，是一种正常交易的巧合。“买卖双方价格谈拢了，也就成交了。”听小力说，这周有套130多平方米的三室两厅，以前房东挂400万带车位，后来降到375万，买家顺利下单。

还有一套135方的中间套，也差不多是这个总价成交的。四开间朝南，精装修，很受买家欢迎。

天街的消息也确实有些扰乱房东的心绪。有几个房东把价格上调了5万、10万，不过整体影响不大。

天街什么时候能落成，谁也说不清，但总是令下沙沿江人期待的事情。如果真到天街要落定那天，不管阿唐还是小力，都认为绝对能让板块价值拔高一个台阶。

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一个板块的成熟度，衡量标准之一是小区周边中介门店的数量。下沙沿江的小区底商，随处都可以瞥见几家中介门店。什么样的人会来买下沙沿江的房子呢？一半以上的买家，来自在下沙及周边工作的年轻人，这些人是刚需置业。在刚需户型中，80多方受欢迎。

中介小陈上半年就开了一单，一个在创意工业园工作的年轻人，因为要结婚，在小陈的推荐下买了一套二手房做婚房。世茂江滨花园碧景湾的88平方米的两室两厅，总价220万，单价2.5万元/平方米。

200万出头的总价，甚至是不到200万，对年轻人来说，还是非常友好的。还有一些买家，目标锁定100平方米以上的改善户型及150平方米以上的大户型。这部分买家大部分来自周边置换人群，卖掉小房子，换套大房子，属于板块内循环。如果看好找房的公开网签数据，会发现大户型的成交虽然不如小户型频繁，但也时不时出现。几乎每个小区在今年都有大户型成交，基本上每个月，也都有大户型卖出去。 比如说10月17日，保利东湾600万总价成交了一套210平方米房源。晨光国际9月28日成交一套186平方米房源，总价422万元。阿唐说，受市场行情影响，下沙沿江的成交量总体是下降的，保利东湾目前的成交量也只有以前的一半，单价也相应有所降低，尤其是大户型，差不多2万元/平方米出头的单价，让入手大户型可以少付大几十万，甚至近100万。所以一些价格合适的大户型，很快会被秒掉。

不光板块内置换，有时也能碰到市区过来的购房者。上周阿唐就带看了一个市中心过来的客户，带他在世茂江滨花园一连看了5套200平方米以上的大户型。客户是新杭州人，来杭州20多年了，无意中发现下沙沿江不错，想买套江边的大房子退休了来养老。不论何时何地，拥有一套大房子，总是很多人的梦想。我有一个音乐家朋友，住着观澜时代云邸260平方米的大平层。9年前入手时，新房单价8000多元/平方米。他工作地点在钱江新城，每次沿着漂亮的之江东路开车上班，都是一种享受。他说自己很喜欢下沙。他的房子正对着江，端杯咖啡站在阳台上，看着钱塘江，看着下沙大桥，心情舒适。偶尔，他也会对着钱塘江练习长号。那种时候，江水绵延，号声嘹亮，想必别有一番风味吧？

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关于下沙，很多人可能知道下沙大学城，很多人可能到杭州“小三亚”金沙湖打过卡，但是对下沙沿江，却未必很多人会了解。跟一些网红板块相比，下沙沿江有些安静，新房断供多年，可拍卖的土地也有限。配套成熟，但又有点缺憾。价格洼地，却又会让人怦然心动。它就这样安静地接纳着那些刚工作、实力不雄厚的年轻人，见证着一些家庭从小房子到大房子的过渡，也帮一些人实现“拥有一套大房子”的梦想。虽然在楼市上声浪不大，但下沙沿江一直在变得更好。

钱塘快速路开通后，从武林广场到下沙沿江，车程不到半小时。这里有“最美绿道”，也有江边的湿地公园，每到周末，不少家长支起帐篷，在那里聚餐、遛娃。可能没办法成为顶流，房价也未必能冲上多高，但宜居性不比一些热门板块差。当然，产业基础也不错，工业园、东部湾总部基地等，还会推着它继续蜕变。曾经炒房客青睐的地方，如今成为房住不炒的宜居圣地。而像我这种会被江景圈粉的人，如果退休后到这里买套大房子养老，也未必不可行。当然了，如果地铁线路再多点，高端综合体也建起来，再有两三好友为邻，真是人生美事。