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最近楼市政策好风频吹，又撩动了不少买房人的心。

这几天来咨询杭州买房事宜的朋友又多了起来，他们基本共同经历了几件事：

1、清楚知道现在杭州房贷政策“认房不认贷”了；

2、有购房意向或是置换意向；

3、最近听说银行理财低风险的产品也亏了……

一位朋友直言：“本来觉得持币待购观望一阵子挺好的，现在怕是做理财也不保险，还是把钱投在自己身上、早点改善生活品质，只是不知道现在‘上车’时机是否合适？”

要做出百分之百的肯定回答很难，因为买房时机对每个购房者来说都是很个人的选择，不过，我们可以将目前的市场现状一一铺陈开来，大家或许能从中找到属于自己的合适契机。

1

新房门槛越来越低

鉴于限价、产品等优势，新房依然是目前绝大多数购房者的首选，而随着政策、行情、开发商业绩压力等因素的影响，目前杭州的新房市场虽然“上车”门槛越来越低，但分化越来越明显，考验购房者的眼光和决断力。

供应端，进入四季度后，各家开发商加快了开盘节奏，开始最后的“年度冲刺”。

仅上周，杭州十区就有21个项目领出预售证，其中像杭曜置地中心、星瓒颂锦府、天澜海岸这样的人气楼盘短短半个月不到的时间就连开两次。

更不用说下半年绿城、滨江、万科等新盘在勾庄引发的开盘狂潮，不到半年时间，五六个项目都清盘了。

开盘量激增、开盘速度加快，开发商的这些“抢跑”动作背后，其实难掩对销售业绩的焦虑。如果说，之前房子是“躺着”卖，现在就是拼命吆喝也未必卖得掉。

看看上周摇号的15个项目，只有3个项目中签率低于30%，不到一半的项目购房者是要通过摇号“拼”一下运气的，更多的则是百分百中签率或者索性不用摇号。

如果放眼板块，那购房难易度的对比更是明显。

仅从中签率一个数据直观来看，目前摇号尚算激烈的可能就集中在钱二、申花、云城等几个主城区核心板块内。可就是这些板块，若纵向比较，今年上半年可能还需要社保排序，到现在已经不需要了，而且即便是中签率看上去不高的楼盘，实际选房过程中都未必能一次性售罄。

所以，对于自住购房者来说，不用气馁、不用焦虑，从容参与，总能心想事成。

但要注意，根据自己的喜好选好板块，做好决断，关注后续供应情况，有些板块新房供应相对集中，今年卖完短期内可能断供。

当然，对于自己心仪的板块再等等可能也会等来惊喜，毕竟，各个区差异化的购房政策还在陆续出台，会在一定范围内大大降低购置新房的门槛。为缓解供求矛盾，促进职住平衡，前天出台的城西科创大走廊差异化购房政策就给特定区域人群做了政策倾斜，其中不乏未科、蒋村、三墩等热门板块（详见《杭州城西科创大走廊实施差异化购房新政》）。

除此之外，截至目前，以上范围内只要有杭州本地户口或者在杭州工作有城镇社保记录就能直接购买，二套不受落户满5年的限制。

虽然这些区域基本都在杭州的绕城外，而且多为刚需盘，“上车”都不难，但板块差异度还是比较明显的。

面对一下子增多的新房选项，建议购房者还是要选择能“穿越周期”的房子，尽量选择主流的地段、品质可控的开发商、配套相对成熟的板块以及流通性更好的产品。

2

二手房议价空间越来越大

层出不穷的新政叠加蜂拥入市的新房供应，持币待购的买房人或许会笑逐颜开，但对二手房东来说，可能已经经历了一轮心理的大起大落。

翻看近期的楼市新闻，二手房市场是无法忽略的一大焦点，而且内容几乎都一致，就是难卖、降价！

像之前都是热门之选的勾庄、未科甚至奥体，二手房市场不断传出价格下调的新闻。从一个跌破认知底线的挂价传闻，到媒体实地查证，似乎每隔一两个星期就会上演一遍。

一位持有未科住宅的朋友表示，下半年挂出去到现在，基本没人上门看房，想要成交，只有降价一个选择，而且是“大降”。“本来想的是让个10万左右好套现，现在中介反馈的消息是，不割肉，没人问。”

个别刚需板块的中介经纪人也透露，随着“认房不认贷”等金融政策的出台，开始让想置换的房东们放平心态，愿意以价换量。

“之前行情火热的时候，都把心理价位定得比较高，价格也咬得比较死，现在不恋战了，特别是想换房的人，都急着在行情没有更差之前出售套现，然后持币待购。”

也有中高端改善板块的中介经纪人直言，对购房者来说，现在或许还不是接盘的最佳时机，板块内次新房挂牌的多了，后续可能会有更大的议价空间。

可以期待的是，二手房缩小与新房的价差，购房者就又多出不少选择空间。

就像一位朋友来咨询，总价预算500万以内的首套房在主城区怎么选？如果放在之前，一定推荐新房，毕竟限价的红利太诱人了；而现在，许多板块的次新房也可以纳入考虑之列，如果谈判技巧得当，或许还能“捡漏”。

耐心一些，新的购房窗口期正在打开。