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乐居楼盘测评系列 测评师：罗珍珍

乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。

【评测师点评楼盘】

云望之宸位于富阳老城区中心区域，紧邻地铁6号线公望街站，周边配套较为齐全，人居环境醇熟。

【项目亮点】

1、云望之宸由实力央企招商蛇口操盘，品质有保障，项目预计2023年底交付。

2、项目位于富阳传统市中心，区域内的各种配套都较为优质，宜居性较强。

3、项目与地铁6号线公望街站直线距离约400米，步行可达，交通出行较为方便。

【价格分析】

新房库存方面，富春主打高层产品，板块内在售（含待售）的新房楼盘较多，涵盖德信招商云望之宸、绿城江上臻园、绿城江畔锦园、融创云辰富源里、绿地潮悦江山城、秦望府、北辰春澜城、阳光城檀瑞府、联发阳光城檀境里等等。新房限价方面，富春板块内限价较为精细，有5个梯度，整体以富阳区政府为核心，向周边辐射递减，分别是29800元/㎡、27000元/㎡、25000元/㎡、22000元/㎡、20820元/㎡。云望之宸位于其中第三梯度，精装修限价25000元/㎡，房源总价约237-305万。二手房方面，据数据显示，2022年10月份富阳区在二手房成交量和成交价上均为“第一”。成交量上，富阳区10月份共成交了约100套二手房，环比涨幅高达12%，是十区之中涨幅最高的一个。成交价上，10月，富阳区二手房成交均价约为20000元/㎡，虽然环比实现了3.8%的上涨，但同比跌幅达到了11.6%，是十区之中跌幅最大的一个。就富春板块而言，10月共成交了65套二手房，成交量环比上涨38%，同比涨幅更是高达282%。单从涨幅来看，无论是同比，还是环比，它在十区所有的板块之中都是居于榜首地位的；成交价上，富春板块10月的成交均价为18426元/㎡，环比上涨了6%，同比则下跌了7%。对于购房者而言，地段与交通无疑是买房时，重点考虑的因素之一。云望之宸所处的富春板块，是富阳传统市中心，城市面貌较为成熟，配套也较为优质，对于自住而言是加分项。交通上，项目与地铁6号线公望街站直线距离约400米，又紧邻金桥北路、公望街两条交通干道，出行的便利程度较高。同时，云望之宸装修限价25000元/㎡，房源总价约237万起，是地铁6号线沿线的价格洼地之一。总的来说，对于预算有限的之江、滨江外溢客群，以及部分富阳本地的改善客群，无需摇号的云望之宸不失为一个上车之选。值得注意的是，富阳区仍在发展规划中，自身产业还撑不起较高的房价体系，不推荐纯投资的客户购买。

【楼盘规划】

云望之宸位于富阳区公望街与金浦路交汇处，占地面积约30065㎡，总建筑面积约105558㎡，容积率2.3，绿化率约35%。

整体上看，云望之宸采用围合式建筑布局，由7幢层高18-27F的高层组成，中间规划有建面约1万㎡的中央花园，设置儿童游乐空间、会客厅、健身角等功能区。值得注意的是，小区四面均有规划底商，可以满足日常消费需求。

从户型设计上看，云望之宸共规划3种户型，户型建面约95-122㎡，装修均价约25000元/㎡。其中，约95㎡A户型为三房两卫，是主力中间套户型，高层1-7号楼均有分布；约106㎡B户型为三房两卫，仅分布于高层1-4号楼边套；约122㎡C户型为四房两卫，仅分布于高层5-7号楼边套。

总的来说，云望之宸的户型格局都较为方正，客餐厅均为大通厅设计，飘窗、阳台一应俱全，空间感较强，符合杭州市场的主流需求。

【楼盘基础信息】

1、总建筑面积约105558㎡，项目采用围合式建筑布局，中间规划有建面约1万㎡的中央花园。

2、项目由7幢层高18-27F的高层组成，配备了约3500多方一站式商业。

3、小区内部实行人车分流，保证了行人出行的安全性和双方出行效率。

【户型分析】

A户型-三居室-建面约95㎡

A户型，建面约95㎡，三室两厅两卫，房源占比最多，是云望之宸的主力户型，高层1-7号楼均有分布。

整体上看，该户型是市场主流的中间套设计。南向三开间，总开间约9.7米，带开间约6.4米的连廊式阳台；客餐厅为一体化设计，面积约21.6㎡，空间尺度较为舒适；主卧为套房式设计，带有独立卫浴、衣帽间和飘窗。

动线上看，玄关紧邻厨房，买菜回家可以直接提进厨房，家务动线较为方便；玄关入户可直达客厅，不影响起居室，访客动线合理；两个次卧与客卫距离均较短，生活起居动线合理。

较为遗憾的是，北向次卧建面仅约6.5㎡，面积较小，后期若改造成卧室，对居住舒适度或有一定影响。

B户型-三居室-建面约106㎡

B户型，106㎡三房两厅两卫，该户型最大的特点是餐客厅一体，串联超4.5米瞰景飘窗；双卧室朝南，套房主卧连接约7米跑道式阳台，采光上可以说是非常好的。

动线上看，玄关紧邻厨房，买菜回家可以直接提进厨房，家务动线较为方便；玄关入户可直达客厅，不影响起居室，访客动线合理；起居更舒适方便。

C户型-四居室-建面约122㎡

C户型，122方四房户型，四个房间可以说满足了三世同堂或者二胎家庭对于空间的需求。不仅是在空间功能上，尺度上122方的表现也相当惊人，一体客餐厅直通4.5米超大观景飘窗，不仅拓展了室内公共空间，更打开了与室外空间的连接。

户型上实现了双卧室朝南，套房式主卧，私享独立卫浴以及约6.5米连廊阳台。值得一提的是，主卧入口处为落地衣柜，主人不仅有更多的放置衣帽饰品的空间，还给卧室增加更多的私密性。

【交通出行】

轨道交通：云望之宸与地铁6号线公望街站直线距离约400米，搭乘地铁6号线可抵达东方茂购物中心、富阳万达广场、富阳客运中心、银湖、象山美院、奥体博览城、钱江世纪城等地。

公共交通：周边公交站点较为密集，直线距离约500米范围内有14个公交站，途经604路、606路、609路、615路、616路等近20条公交路线，可抵达鹳山公园、恩波公园、富阳区政府、富阳宝龙广场等地。

自驾：项目位于富阳区公望街与金浦路交叉口，紧邻金桥北路、公望街两条城市主干道，畅通整个富阳；与恩波大道直线距离约1.8公里，这是富阳通往杭州的主要入城通道。此外，今年5月彩虹快速路西延工程之江段的开通运营，也让富阳与杭州的联系更为紧密。

【周边配套】

教育配套：周边教育氛围较为浓厚，直线距离约2公里范围内有富春第八小学、富春第六幼儿园、永兴学校、郁达夫中学、富阳区特殊教育学校等教育资源。

医疗配套：项目与富阳区第一人民医院直线距离约350米，与富阳中医骨伤医院（新院区）直线距离约1.5公里。其中，富阳区第一人民医院现为三级乙等综合性医院，是浙江中医药大学附属医院、浙江大学医学院附属邵逸夫医院分院型合作医院，也是杭州师范大学医学院等的教学医院。

商业配套：商业配套方面，直线距离约2.5公里范围内，享有银泰百货、富阳宝龙广场、富春新天地、乐汇城、东方茂购物中心、城东迎宾商城、富阳万达广场等商业综合体，生活氛围较为浓厚。

公园配套：直线距离约2公里范围内，享有阳陂湖、富阳区青少年宫、儿童公园等公园配套。此外，项目园区内规划建面约1万㎡中央公园，设计有儿童游乐空间、会客厅、健身角等功能区，可供业主锻炼休闲。

项目规划户型建面约95-122㎡，总价约237-305万，地缘性客户较多，刚需、改善均有选择空间。

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