正文

| PART 1 |

春节期间，得空写些“闲言片语”。

想写这篇推文，起于地产行业过去这一年，身处其中，有许多感触。

2022开年至今，许许多多笔者熟知的优秀行业人在去年离职、跳槽、转行、提前退休甚至出国，从前端投拓、前策、设计、土木、园林到后端的营销、室内设计、装修都有，他们中的很多人才华横溢，但对现实无能为力；

有赖于各种“砖家”的天上人发言和挤牙膏式的调控政策，大多数民众对房地产有复杂纠结的恶感是多多少少的，就像唐僧在你耳边说了一年“赶紧去买房”，是个人都烦，哪怕是有真眼界的富人也难说如今的90%产品的房价对得起它的品质，更遑论延期交付、减配甚至烂尾的。

于是，身边的亲人朋友开始问我一个问题：房地产走到今天的局面，还有多少未来？

在一个房产品质、卖地收入全国第二的城市，被生活在这30年、40年的人问这个问题，多少令人五味杂陈，也确实说明了老百姓对地产缺乏信心，有识之人也明辨，确实，这个行业在土地财政玩了近30年的当今，到了转型的节点。

今日推文，回答这个问题。

| PART 2 |

有，仅是眼前就有两条，只是走出舒适区的人太少，有些开发商在做，但大部分愿意赚慢钱的人不多，且听分解。

2022，注定是房地产陷入泥淖的一年，但从未来评价今天，历史书上也不会给地产这个经济局部留下只言片语，而是大概率留下两个注脚：防疫转向，人口拐点。

前者更多是短期突发事件，后者则更具有里程碑式的意义。

国家统计局1.17答记者问，宣布全国总人口负增长“85”万，鸡贼地将抽样结点定在2022年11.1前，这个下滑率比去年疫情管控放开前基本持平，而12月放开管控，我们都清楚，总人口净负150多万是乐观数字；

▲人口结构图日本1996 vs中国2022

据估算，中国人口2035年超60岁老人占比将超30%，发达城市更加严峻，杭州毫无疑问置身其中，升到32-35%的老龄化率都不足为怪，作为参考，日本近年为40%略多。

▲中国100年两性人口变化及保守预计模型

掐指一算，也就12年了，你以为那些“玻璃房”高大新城是杭州的明天，实际那些亮晶晶的楼群盖完地铁开了没几年，刚热闹起来，城区已是1/3老年人口，20-60青壮年劳动力不足50%才是更直接的现实；

届时，改善+豪宅全算上，这里又有多少新增的住房需求能达到在杭州买一套“投资兼顾居住品质”好房子的价格门槛？

大胆说句实话，杭州能再填满两个百万级常驻人口的新城已是优秀，规划什么的，以前很重要，以后当图纸看看信息就好，形势比人强，东京、新加坡、纽约、柏林都解决不了的问题，摸石头过河也解决不了。

作为房地产的最底层最长期的支撑，城市化人口和健康的社会劳动力年龄结构的极端趋势，在后十年的退休潮会逼着行业需要着眼新环境转型，房地产到了要走出舒适区，实实在在应对城市化放缓的城市的时候了——

从玩“地和产”的金融游戏里，该回到用心做“房”这个实体支柱产业，回到生活品质之城年代的行业生态，才是健康长久且平稳着陆的正道。“极速少子高龄化”的社会背景下，就鲜明藏着两条，一条为老，一条为少。

本篇就为年轻人写，名为“都市游牧”。

| PART 3 |

都市游牧，来自于日本的90年代，这一代出生的人从小见证了父辈在地产泡沫崩溃中一夜返贫，搭上人生还债的一生；

由于整个国家处在泡沫经济崩溃的环境里，丧、犬儒、逃避、宽松思潮横行，平成一代人对房产和杠杆有着深深的质疑，质疑权威要求人民一生奋斗还债的意义，这也是日本的宏观杠杆率主体是政府而非居民的重要原因，说白了，除了提升消费税，很难将债务转到民众头上。

在时代巨大的幻灭感里，平成一代将“家”与“房子”的关联剥离，选择在都市中租房、买小房子，通过最低程度的简单劳动、降低欲望度过自己的人生，“居无定所”，“在城市里飘着”过一生，因而“游牧”，这失去三十年的一代人，也被叫作“平成废柴”。

文化是政治经济的外化体现，这种思潮兴起时，动漫主角从“热血小子”变为了“懦弱被动”，建筑思潮从厚重、永恒、五光十色变成了“纯白”、“浮游”、“无积质”、“透明”，城市建商死了9/10，剩下的大手企业全面转向“租赁服务”、“都市更新改造”、“小型房屋开发”等等；

很多人说日本经济丧失三十年，笔者则更倾向于是一代人的野心、希望、预期、价值感、意义感丧失了，大前研一总结得很好——“丧失大志的时代”。

我国还不至于如此，但期许年轻人无止境地最终为地产泡沫买单，当转移债务的接盘韭菜，无疑是极不公平的，努力没有获得感是很可怕的事情，无论软和硬着陆都是一把沉重的枷锁，如今年轻人正借着结婚率、出生率在反向叩问“夜壶”经济的发展轨迹。

时常听身边的40、50岁的中年朋友说起年轻人现在是难，但没办法，地产泡沫不能崩溃，崩溃了经济就完啦，大家都不好过；

笔者心想，真是没做过田野调查，现在在城市买不起房的年轻人，大量的心态反而是这样的：既得利益者站着说话不腰疼，当然是崩溃好，我还能比现在惨到哪里去？要么卷死要么找不到工作要么被迫“毕业”，大家都完蛋至少我更年轻。

不提倡这种激进的思想，但显然青年一代人展现出的对土地财政、地产经济的不满，已经上升到国家保民生着力解决的重点问题，近两年双轨制、租赁房、共有产权房、职住平衡的大力投入也正是这种关照的产物。

大政策、大战略去往并长期坚持的地方，永远藏着机遇。

把鸽子笼堆材料做大面积能难到哪里去，能体现行业进步吗？既然地价下不去，就把双轨制另一轨做好，实实在在做点诸如45-60㎡的小户型好房子出来，为都市游牧的年轻人专门打造安居乐业的社区。

| PART 4 |

随着城市骨架延展，多中心逐渐成熟导致老城区年轻人口外流严重，同时高房价、大户型与年轻世代1-2人为单元的原子化家庭结构与预算并不匹配，因应“个体时代”的现代城市和住宅，需要给年轻人提供“小、精美、社区感、便宜”的产品形态；

因生活方式趋同，选择一种有品质的群居生活，但同时在成本可控的范围内葆有个人的独立空间，是因应年轻个体大都市住房问题的最优解。

私以为，这也是公寓、长租房、人才房、共有产权房、职住平衡这些五花八门产品最需要着力的方向，别再在规则和资格玩得五花八门，产品上草坪插筷子楼，房子又丑又远又不用心做；

举个案例吧，2019年，建筑师青山周平提出“400盒子的社区城市”，利用城市中大量空置厂房、写字楼、商铺这一现实，通过改造把他们衍化成适合居住的空间，并在其间嵌入各种形态、不满6平米的盒子，将私人空间与公共空间自由链接，形成一种新型的群居生活。

厨房、卫生间、淋浴间、洗衣间这些生活功能安排在盒子之外的公共空间之中，盒子之外的区域可以自由摆放餐桌餐椅、沙发，化身公用的餐厅、起居室、视听娱乐室。

盒子里可以满足基本的私密需要，可以睡觉、读书、存储等，并且设置可以随时与外界沟通的窗户满足通风、交流，屋顶也安排成敞开式或者半敞开式，这样不至于让人生活在其中有一种压迫、窒息感。

为了方便柜门的开启，有些书柜、储藏柜的门设在盒子外部，经过加锁处理就可以满足私密要求。

该项目现实已在泉州厂房落地，说得直白点，就是厂房、写字楼工装修一下塞一些工厂预制化的居住单元，给个双钥匙。

把保障轨住房做成符合年轻人生活形态的高品质“年轻社区”，又让老城重构活力其实并不难，成本也不会很高，关键在心态，是当韭菜还是当这座城市的新生力军？

某种程度上厚黑一点说，保障房做得越棒，商品房“人为制造稀缺”就越难，地就更难卖，这恐怕才是“双轨制”提出多年，迟迟没发展起来的主因。

| PART 5 |

房地产当然还有未来，只是房、地、产从来都是三件事，需要呼唤一个“言行一致”的良性发展环境，口头促实体心里惦记金融，说着为民盖房实则卖地和还债。

以人为本而非以钱为本，否则，无论着陆是硬是软，都在透支着不堪重负的年轻人对中国经济未来正向的期许。

在都市的水泥丛林里游牧，不在乎老无所依，遑论居有定所。