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快评|杭州土拍再现“火热”,民企复苏释放积极信号
来源:克而瑞2023-02-08 09:22:32
摘要
首轮性价比高的优质地块也是补充货值的首选。

作为2022年最后一轮、同时也是2023年的首次土拍,杭州表现出的热度回升、民企复苏,对于市场可谓是一剂强心针。

◎ 文/谢杨春、吴嘉茗

杭州于2月7日完成了2022年12月公告的第五轮集中供地,与同日郑州2023年首轮城投托底、一宗流拍的“低温”相比,在仅有5宗精品地块供应的情况下,本轮杭州集中供地热度颇高。5宗地块全部成交,总价89.6亿元,整体溢价率达到10.9%,刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值,且有3宗地块触顶摇号。与此同时,民企重返土拍,成为本轮的投资主力,对于行业整体而言也释放出积极信号,接下来其余城市首轮集中供地在优质地块频出之下,土地市场或迎来一波“小阳春”。

第五批供地规模虽小但质量高
2022年集中供地成交额超2000亿

作为2022年最后一批“上架”的地块,杭州去年12月份发布的第五批集中供地仅有5宗地,总建面59.6万平方米,与第四批的供应体量相近,但与前三批相比供应量大幅下降。如果说前三批是供地“正餐”,第四、五批则是集中供地的“加餐”,但就地块质量而言,第四、五批供应虽然量小、质量却颇高。

第五批供应的5宗地块中,3宗位于上城区,2宗位于临平区。其中3宗上城区地块中,丁桥1宗、艮北2宗。丁桥地块临近地铁3号线,靠近同协路、桃花湖公园站,周边已有龙湖丁桥天街、西子丁兰广场等;艮北的2宗地块仅相隔一条马路,靠近1号线七堡站,周边公共交通、商业、医疗、公园等设施配套齐全,艮北也是主城区近几年的热门板块,项目去化难度较低。

临平区虽非杭州主城区,但本次地块拿出的2宗地块质量都不错。一宗位于崇贤新城核心区,且体量高达33万平方米,是一宗大型商住地块,预计将打造核心区域的大型商业体;另一宗地块则位于临平经开区,周边有地铁9号线五洲路站,商业、教育资源完善,且周边已经有较多品牌开发商入住,片区内已形成较好的居住氛围。

除了高质量供应以外,本轮延续了之前的土拍规则,设定土地上限价格(溢价率不高于12%),当土地竞价达到上限价格时,通过公开摇号的方式确定竞得人,且规定的配建要求较低,除了崇贤核心商住地块以外,其他地块的配套仅有养老用房、婴幼儿用房等基本要求。

整体而言,2022年杭州五轮集中供地共计成交2003.5亿元,较2021年集中供地减少9%,总成交金额仅次于上海。

3宗地块摇号、溢价率五轮新高
优质地块带动土地市场热度攀升

在优质供应的带动下,本轮杭州土拍迎来新年“小阳春”,土拍热度明显提高:5宗地块中有3宗经过20多轮近30轮竞拍,达到最高限价,进入线下摇号环节;还有1宗地经过11轮竞价后成交,溢价率达到9.5%;底价成交地块仅有1宗。

纵向对比杭州2022年的五次集中供地,触顶成交的比例维持在40%左右,但第五轮则大幅提升到60%。此前,底价成交一直是市场的主流,占比持续在五成及以上,而本轮杭州首次实现了触顶成交比例高于底价成交比例。

结合近期不断放松的地产政策来看,随着销售端的预期向好,预计2023年各城市首轮集中供地在优质地块的推动下,土拍热度或将显著回升,形成销售带动投资回暖的良性循环。

民企积极拿地提振市场信心
近一年新城首次在集中供地补货

聚焦到拿地企业,本轮土拍释放出的积极信号是民企投资出现复苏迹象,5宗地块中有3宗被民企斩获,拿地企业包括中天美好、兴耀房地产和新城控股。

值得一提的是,新城控股2022年全年并未在集中供地中现身,而此次一举摇中临平区崇贤核心区地块,总价24.6亿元,商业部分预计将会打造吾悦广场。

换而言之,在经过一年的深度调整后,以新城为代表的部分受到“三支箭”金融利好影响的房企,正逐步走出现金流危机,未来或将有更多此类房企走进土拍市场,带动市场热度回升。尤其是部分去年在集中供地没有或少量拿地的民企,出于补仓需求会积极参与到竞拍中。

总结

综合而言,作为2022年最后一轮、同时也是2023年的首次土拍,杭州表现出的热度回升、民企复苏,对于市场可谓是一剂强心针。金融支持导致民企生机恢复,优质地块供应刺激企业积极投资,双管齐下之下,土地市场或迎来一波“小阳春”。从已公布供地计划的部分城市来看,各城市均“诚意满满”,如苏州首轮核心/重点板块地块占比73%,长沙首批多宗地块均位于稀缺位置,市中心、梅溪湖、洋湖等热门片区均有优质地块出让。

我们认为,2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳,为了进一步提振市场信心和提高预期,土拍政策仍会保持宽松,对于部分企业而言,首轮性价比高的优质地块也是补充货值的首选。

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