正文

| PART 1 |

二手房成交很热，但今年或许也是二手房的大考之年。

想要理解以上这句话，我们首先需要回顾下新冠疫情以来的杭州楼市走势。

| PART 2 |

2019年底新冠疫情突如其来，一切经济活动都陷入了停滞，也包括了楼市，所以度过那段艰难时间后，2020年初几乎所有人都认为，接下来楼市将受重挫。

彼时我们也做出了相应的判断，认为需求只会迟到，而不会不到，事实也是如此。

2020整年，杭州楼市走出了全面修复的行情线，这条行情线一直延续到了2021年的年底。

从2020年到2021年底，整整两年时间杭州楼市都在疯狂的复苏，用复苏两个字来形容并不准确，爆发式反弹或许更加合适当时的市场状况。

如果说2019年相较于2018年，是全年温和的复苏，那么2020年相较于2019年就是拉升、拉升、再拉升，二手房与新房热度的不断达峰，谁也不知道行情的终点究竟在哪。

这种近乎癫狂的行情之下，房子晚买两个月总价差百万丝毫不鲜见，焦虑不断蔓延，杭州楼市随之冲向沸腾。

与焦虑的刚需相对的是，投机和投资的狂欢，那两年，杭州最不缺的就是造富神话和造富神盘。

新房买到赚到成为整个市场的共识，乃至像是一些近郊刚需盘也是如此，两百万买，三百万卖，两三年便可到手百万收益。

而更多热点区域的优质新盘，很多人期待着翻倍。

按照2021年二手高点倒推，以上收益和市场共识确实有实现的可能，可想而知，如此巨大的套利空间能刺激多少投机性需求进入。

加之二手房与新房的倒挂不断张开，更多的投机性需求进一步涌入打新场，在2021年中，打新热达到了高潮。

那时，即使是当前极度失落的刚需近远郊板块新房都是一房难求的存在，中签率个位数比比皆是，崇贤、东湖新城、大江东、南卧、瓶窑、星桥等，这些热门的刚需刚改板块皆似有追赶核心区的势头。

可以说，2020中至2021年末，杭州新房摇号场的投机、投资气氛应该是的高。

超高的投机比例，在狂热的市场环境下也根本算不了什么，投资比例高甚至在一定程度上被视为楼盘价值的认证。

可惜的是，期房交付是有周期的。

经过了两三年的建设周期，这批新房陆续在今年将迎来交付高峰，这批投机、投资客的集中出货恐怕也是不可避免的。

| PART 3 |

根据相关数据，2020年杭州市区新房成交总量超过15.3万套，其中住宅成交11.8万套，2021年杭州新房成交20.9万套，住宅成交17.6万套，合计两年成交新房住宅约29.4万套。

可以明显发现，在这亢奋的两年，杭州新房成交量显著偏离了杭州年均十万套出头的量级，从数据端也印证了两年楼市爆热。

超量的成交配上极高的投机比例，结果一定是交付集中出货的压力高峰。

2023年很不巧的遇上了这波即将到来的出货高峰，近30万套的高比例投机房源中，有多少套有短期出货的需求，大家可以大胆的畅想。

集中出货的市场压力又有多大？我想没有比西溪公馆更好的案例。

六万人摇号，极高的短期投机需求参与，预期五万+的房价，在不到一年时间便被打落至3万+。

当然西溪公馆是个极端案例。

一是投机比例确实极高，二是产品有先天的诸多硬伤，再加之毛坯天然的群租特性，总的来说，放大了超高投机比例带来的负面影响。

但无论如何，在它身上我们都看到了投机房源挤兑对二手市场的冲击能量。

它山之石可以攻玉，可以预期到，当2020年至2021年这批二三十万套的高投机比例的新房一旦陆续交付，它们的出货需求必定会对市场形成事实上的供应冲击。

何况当前的二手房库存本就略显严重。

可以说，今年这批新房的交付对于二手房高企的库存来说，必定是雪上加霜。

| PART 4 |

即使杭州楼市相较于去年下半年复苏迹象明显，近期二手房成交放量，行情一片向好。

但就如我们不久前的推文所说，进一步宽松大概率要迟到，那么按照当前的供需情况而言，市场行情继续大幅向上的概率不大，甚至随着在场的存量需求被逐渐消耗，行情再次走淡的概率也不小。

下半年的行情走势，更多的还是看政策面的是否继续深度放松。

假如后续决策者仍选择概率更大的边际宽松，那么这波新房交付潮，对于二手房行情的稳定必定又是一座“大山”，二手房的行情逆转无异难上加难。

这座大山的分量有多重?简单估算下，或许你就很容易心中有数。

2020、2021两年，住宅新房成交近30万套，假如投机、投资比例在30%（可能还不止），那么中短期有出货需求的总房源量就接近10万套。

这10万套房子只要有一半有短期套现的需求，那么短期将增加近五万套的二手房供应量。

五万套是什么概念？大致接近市场低谷——2022年杭州二手房的成交总量（5.4万套），即使只增加3万套集中出货的房源，也可满足2022年杭州近半年的二手房需求。

对于库存已然很大的杭州二手房市场而言，边际库存的增加压力还并非是线性的。

所以说，别看现在二手房交易一片火热，其实后面还有不小的考验。

政策面、库存、投资属性最强的一批新房的集中交付等，都是接下来可以充分影响二手房行情变化的不确定因素。

| PART 5 |

其实在这两年中，为了抑制过热的楼市，杭州也陆续出台了多次新政，在一定程度上还缓解、预防了投机挤兑的现象。

如2020年9.4新政和2021年1.27新政，两次新政分别增加了热点楼盘的认定，和细化了限售的条例。

只要是热点楼盘、以及整体中签率小于10%的楼盘，都不可在取得不动产权证五年内出售。

根据有关统计数据，截止2022年初，杭州限售房源已超过了3万套。

但对于两年近30万套的新房成交总量而言，3万套也只是零头。

2023年，二手房回暖注定不会一帆风顺。