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可以盯牢的那些新盘们
来源:杭州房叔2023-03-28 09:35:41

| PART 1 | 

还有多少新房能摇?我适合什么新房?预算XXX万摇哪里? 

这是近期房叔后台咨询最为常见的问题类型,优质新房的接连售罄让新房可摇面不断缩小,原本可选余地还很大的新房市场短短一两个月内就变了一副面貌。 

且并不是说预算够高就能够足够从容,在当下的杭州新房市场,预算高不等于选择面够宽,选择面宽只是相对而言。 

就比如手握千万预算,看遍全城,你会发现可选的也无非钱二、奥体个别新盘,何况这些新盘中的部分有极高的社保封顶预期,属于房选人的那种。 

即使降维选择艮北、运新这类次级板块,可选也寥寥。 

富人皆已如此,改善、刚改就更不用多说。 

当你手握六百万,看一眼自己心仪的板块,残酷一点可能连可摇新房都没有。 

现实就是如此,向后看已无意义,向前看提前盯牢那些即将到来的新盘或许才更有意义。 

今天给各位读者出一篇个人认为的相对优质新盘盘点,为大家提供一点相对有提前量的信息。 

| PART 2 | 

先看豪宅和高改。 

除去IFC这类城市天花板,今年豪宅还得看钱二,没办法,钱二地多、盘多、定位高,是未来几年的豪宅供应大户。 

根据目前的信息,已经改名的彼岸双子(潮映万象轩、潮映华岸府)无疑最具购买价值,最贴近钱塘江,近距离五堡TOD,属于迄今为止钱二出让的品相最佳宅地。 

限价6.58万,户型为208方起步,最大户型超过300方,总价基本在1300万以上,从户型配置看,潮映双子定位是要高出其他钱二盘一筹的,建议积极关注、参与。 

钱二目前的主力供应潮观揽月轩在小区位上相对则没有那么突出,户型面积相对也要更小一些,从172方至223方,总价约1000万起步,门槛更低。 

但潮观揽月轩学区预期更为强烈,大概率为天长,可重点关注。 

潮观揽月轩后侧,靠近高架的新宅地为建杭潮观平澜府。 

同样限价6.6万,相对位置与潮观有差距,大概率两者学区一致,同时根据规划公示,楼盘配置了大量水景,品质预期不低,可加以关注。 

除此之外,钱二还有两个新盘项目,一个为华润钱二地块以及天澜美境。 

前者小环境较为一般,且限价和几个潮观基本一致,且根据公示材料,大概率以大户型为主,可买性相对较弱。 

而天澜美境受九堡街道的影响,去化速度相对偏慢,两者之间天澜美境的价格优势明显,与华润项目相比,相对更为推荐,两者都可作为钱二多盘的备选。 

总结一下,钱二多盘,大致可以细分为四梯队:

第一梯队为潮映双子,第二梯队为潮观揽月轩、潮观平澜府,第三梯队为天澜美境,以及最后的华润项目,各梯队内有先后顺序。 

看到这里可以发现,只从楼盘数量上看,钱二供应确实不少,但实际上由于单盘地块面积普遍较小,加之超大户型的设置,单盘房源量并不大,尤其是潮映双子,皆具备一次性开完的条件,第二梯队的潮观揽月轩房源同样所剩不多,剩下三盘皆有一定的市场抗性点。 

所以整体可以这样定义钱二的供应,优质好盘即将去化结束,普通盘才是后续主力,买钱二要趁早。 

| PART 3 | 

钱二之后,可看奥体。 

奥体项目量明显不如钱二,目前可以算得上真正的核心地块、项目只有中天地块,限价4.6万。 

该盘为四家本土房企合作开发,分别为中天、大家、杭房及海威,案名预计为月赋杭承府,非常具有大家气息。 

根据大家房产官微,主设计方为大家房产,建筑、景观设计方皆为Line+,而根据公示图纸,在园区内部配置了大量水景和廊架,预期产品力会比较突出。 

比较遗憾的是,该盘体量同样非常小,加之主力户型皆为200方以上的大平层,和钱二的潮映双子一样,有非常大可能一把清。 

总价千万,背靠钱塘湾未来总部基地,生来就是顶流盘,拼社保是必须的,有房家庭顶格社保也是大概率的。 

相较于月赋杭承府,同期的澄虹府就相对没有那么突出,地块更小、更碎,紧贴主干道飞虹路,同时在产品上的创新上目前看也不算太多。 

但瑕不掩瑜,谁让人家是奥体,是4.6万的限价,还可步行至地铁站点,摇肯定是可以摇的,自带小户型,可能还不是太好摇,尤其是低预算想上车奥体的购房者,必须抓紧了。 

奥体之后需看国际滨,褒贬共存的万科江斓映象府。 

这个盘应该值得高改重点关注,国际滨近些年被奥体压下风头,但这里依旧是国际滨,国际滨最佳的学区范围之一。 

万科的产品,谈不上90分,但85分还是有的,先锋、创新在它身上都有,甚至可以看到了一丝中兴路壹号的设计元素,精装品质、设计也可圈可点。 

最重要的是,大概率有学区,4.9万的限价很值,可摇指数不低于大部分奥体盘,乃至钱二盘。 

遗憾的是,仅剩四幢,且位置更好、不靠高架,以及小户型加持下,拼社保的烈度不会低于首开。 

申花,原本的高改大户一下子接近断供了,目前还能算上高改的只有珹上润府及杭曜置地中心最后两幢大户型楼幢。

前者是申花少有的洋房项目,限价5.08万,88套房源,大概率一把清。后者常态化高社保,遇上积极参与即可。 

未科,是的,现在未科也进入了高改的序列之中。 

枫汀云邸二开的一把清印证了这里800万的大平层同样不缺客户,摇它也是运气局。 

未科241地块,还是滨江,还是3.61万的限价,还是172方起步,主力户型200方+,只不过只有192套房子,会不会首开即清盘完全看工程进度。 

相较于枫汀云邸,241地块非常小巧,整盘不过五幢高层,好在东面、北侧都是市政水系,也不临主干道。 

步行可达3号线文一西路、未来科技城第六小学,摇它不需迟疑。


最后,小河云庄自然不可错过,据说亚运前要首开,京杭运河精华段的一线河景洋房,5.144万的限价,户型面积从165方至340方,注定顶格社保。

还有几个鸽子盘,就不做过多评价。 

文教区的中冶锦绣公馆、大关商务区的英蓝岫町华庭、文晖的嘉里城·馥源庭。 

都是在磨限价的项目,2023年不一定能看见它们的身影,其中嘉里城·馥源庭面市概率最大,可加以关注,不必专门等待。 


| PART 4 | 

改善,大致可以分为以下几个板块,老城的申花,城东的艮北,江南的市北、浦沿,城北的运河湾,城西的云城,外加一个不确定性较强的之江。 

先看城东,目前可以明确建议积极参与摇号的只有两个,分别为上轮土拍中的中天地块和北科建地块。 

这两宗地块中天地块更贴近艮北目前的核心区——七堡地铁站,相对区位更好一些,但问题在于南邻主干道,南侧沿街楼幢噪声预期较大,而北科建地块北侧沿主干道,小区内部整体更为安静。 

从产品角度看,和大家合作的中天地块相对靠谱概率更高,北科建(可能招商)相对次之,具体需要等更多的产品信息露出和示范区开放才能更精准评判。 

两盘之所以被定义为改善重点关注楼盘,主要来自限价,不变的4.44万限价,是目前少有的具有明确倒挂且相对好摇的新盘。 

同时板块的潜质在同价位内也算突出,钱二如果能够成为比肩南星桥的顶豪区,艮北就一定不会弱。 

艮北较好的区位,加上普遍尚可的改善楼盘品质,也为艮北打下了较高的板块价值基石,总体给出这样的评价: 

下盘很稳,上限可期,还可共享城市级配套,城东改善看艮北。 

两盘的户型设定也都为中大尺度,中天大家项目大致为138至188方,北科建项目大致为138至168方,起步总价达到600万+。 

城东改善客户建议重点关注。 江南改善一如既往还是看市北,但改善门槛和艮北相似,预计有大幅提升,原因还是开发商集体转向大户型。 

市北目前潜在供应仅有3月南昌市政拿下的一宗新宅地,不久前公示已出,根据图纸及相关消息基本可以确定起步户型大致为139方。 

3.95万的限价,总价大致为550万起步,低楼层也要500万上下。 

不仅是艮北、市北,浦沿最新的伟星地块根据相关消息,门槛户型大概率也是140方左右的大户型,配上4万的限价,起步总价基本不会低于500万。 

几个改善板块,相对友好一些的只有城北的运河湾以及云城。 

| PART 5 | 

运河湾不久前公布案名的滨江项目——锦上湾,根据相关消息,高层房源的最小面积仅为108方,同时还配置了不少的118方户型。 

而地块限价为4万,高层与洋房之间大概率也会设置一定的价格差,那么锦上湾的小户型有望将起步总价拉至400万左右,在几个改善板块中算是相当友好。 

但这也是有代价的,锦上湾高层部分楼幢基本紧贴上塘高架,预期噪声影响不小,在很大程度上也会降低这批房源的可买性。 而更具购买价值的洋房部分,猜测有很大可能集体大户型化,那么对于一般的改善来说就不算友好了。 

云城即将开盘的枫秀云庭或许是这轮改善板块中最为友好的,120方起步的四开间朝南四房户型,南向楼盘内部景观,综合居住体感较好。 

匹配上3.61万的限价,总价可以控制在400万出头,即使是更大的139方,总价也可以控制在500万上下。 

至于之江,潜在的之江未来社区不确定性比较大,但该盘也是最有可能会设置中小户型的优质改善地块。 

原因在于该地块体量足够大,可售房源远超一般楼盘,为了更稳妥的去化,预计开发商应该会配置一定量的中小户型。 

加之西湖区传统教育强区的优势,之江未来社区配置的学区中上水平打底问题不大。 

那么较低的门槛加上学区预期以及之江的通勤便利性、城市界面的完整性,可买性算是此轮改善楼盘的前列楼盘。 

唯一遗憾的就是接盘房企至今还未明确,能在亚运会前首开已经是最大的指望了。

最后就是位于申花的改善顶流热盘的杭曜置地中心,截止当前还剩四幢中小户型楼幢待售,户型面积段为118至139方,顶格社保盘就不做过多介绍,摇就是。 

可以看到,相对于豪宅和高改群体,改善的选择面其实还要更为狭窄,不仅存量优质新盘不多,且分布更散。 

至于选哪个,个人建议以上楼盘都可以列入清单,在可满足通勤的条件下,尽量都去摇。 
| PART 6 | 

接来下看刚改,刚改对应的优质板块本就不多,可选余地相对自然更少。 

大多集中在勾庄、三墩北、良渚几个传统的优质刚改板块,如果还要加,那么再加上一个闻堰。 

勾庄的新项目大家可能都听的耳朵长茧了,对,就是那个唯一的中豪地块,位于勾庄真核心区、几百米4号线好运街站,项目公示已出。 

据相关消息透露,主力户型为103至169方,项目房源总量约为1196户。 

配上3.12万的限价,总价仅需300万出头便可拿下,中小户型配置比例也不会太小,基本可以算是今年亚运前最好的刚改新盘,或许没有之一。 

如果回看下勾庄去年大对撞下的市场表现,基本可以判定今年没有同等能级新盘分流的中豪地块热度大概率会爆表,廊外有房家庭拼社保基本不可避免,廊内有房家庭拼社保同样概率也极高。 

除此之外,勾庄的星缦云渚也可以加以一定的关注,】。

三墩北和勾庄同为刚改,虽没有城北副中心的板块定位,但好在是同价格段为数不多能拥有西湖区学区的板块,城西大量学区型的刚改家长撑起了三墩北。 

目前三墩北仅有两个项目在售,且皆为尾盘项目:翠语彩虹里、如澜邸。 

两个项目各有优缺,前者为滨江房产及杭房共同开发,还有板块内罕见的露天泳池,品质预期很高,2号线地铁白洋站也在步行范围内,均好性相对较好。 

后者则在产品层面多受市场诟病,刚需板块错配超大户型,且南临三墩与云谷的重要通道——墩余路,重大抗性密集。 

但该盘却手握三墩北目前更好的星洲二小学区,而买三墩北的,多数看重其学区。 两者更建议谁?其实应该问问自己,好住和相对好一些些学校之间,你更看重哪个?

 良渚,一个学区短板明显,但板块均好性却位居城西北前列的板块,大型商场、地铁、自然环境都较为优越,开发商普遍靠谱,万科、建发、滨江,接下去属于良渚的产品力比拼时间。 

不久前建发项目和滨江项目都已正式公示,建发的大屋顶第一次来到绕城之外,公建化立面的地块要求更使得两宗新地或许会是3万级产品力的水平。 建发项目还有可能会带来震撼杭州的小户型,产品力到位了,板块更有南接云谷的利好。 不久之后随着荆长路和良祥路的正式打通,良渚的业主一脚油门便可去阿里云上班,再加一脚油,就到了未科核心。 3万出头,良渚虽不如勾庄、三墩北,但它依旧是刚改可以安放生活和灵魂的地方。 闻堰是一匹崛起的江南刚改黑马,一口气落地两条地铁线路,18号线更是将闻堰和滨江、钱新两大拥江核心穿透,一条时代高架进一步拉近了闻堰与国际滨的距离,滨萧合作区如火如荼,板块向上也有了一些盼头。 

如果闻堰再配上低价洋房,对于滨江和江南的朋友,它是不是还挺友好,这就是叠潮雅庭。 

江南刚改应看未来总部社区,奈何当今只有闻堰,而闻堰换新颜后真的也不差,是个自住保值温柔乡。 

| PART 7 | 

刚需是最惨的,这是我们一以贯之的观点。 

市场上行期最易被热度裹挟而接盘,市场下行期每次都是刚需首先直面风暴,这轮行情,刚需可选余地看似不少,真正能算得上好的一只手指可以数完。

 闲林、还是闲林,2.3万+给你绿城、给你杭房,2万给你湖景现房,给你对接城市中心的机会,放眼全城,刚需还得看闲林。 

这不,下一轮闲林2.7万+的全新限价,未珂宸铭府、闲湖城栖霞湾、樾鸣春晓,把牢。

 崇贤,瓶窑,前者是绕城内唯一的刚需板块,再过几年还有地铁15号线和10万方的花园城,2.3万的限价,其实还可以,花海地块可以被重点关注。

 后者地理区位站在今天看是劣势,站在今年后看,可能就是优势,世界公园、第二植物园北侧就是瓶窑。 

瓶窑还给了2万级最强产品力,2号线、12号线总有一天都会全,如果你是一个长期主义者,不妨看看它,看看2万级的豪宅——云珹府,当然现在它更适合住。 

| PART 8 | 

看完以上,你或许会发现,原来好新房就只剩这么点,即使钱包鼓鼓,也需要奋力摇号。 

当然不要太急,后续土地大概率源源不断,不过可以确定的是,新房越来越贵(限价升、户型大)会是大趋势。 所以,2023年打新仍需积极。

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