正文

| PART 1 |

4月25日（今日），2023年年度杭州第三批土地亮出底牌。

本次运河新城北双子、龙坞双子、闲林、新塘北，瓶窑、大江东、义桥，前三者偏向改善客群，后三者也照顾到了刚需群体，但是不管是板块含金量还是热度，无疑是今年偏弱的一次。

但是如今杭州楼市的向好、稳定，亚运会可能不停工的传闻，让剧情向好的方向发展……

截止上午9:45，滨江、保利就分别以底价拿下了运河新城、新塘北三宗宅地，伟星以2.6%的溢价获得义桥宅地。仅有8宗地封顶摇号，最终滨江2块、保利、龙湖、中海、华元、碧桂园、天阳、坤和、伟星、宏璟（中顺），共10家开发商雨露同沾。

本次出让共计12宗地块，总起价153.6亿元，总出让面积59万㎡，最终揽金约166.5亿。

▲制表｜杭州房叔 渔舟

| PART 2 |

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

本次土拍主城区共出让三块涉宅用地，其中运河新城北双子地块位于拱墅、临平两区交界处，为背靠背地块。

博翠府、和颂春风里及铁路以北，龙腾街和拱康路西南角，36号地块东边近靠加油站，南面同样直线距离大约150米有铁路，后期特别是最南面楼栋会有噪声影响。

两地块距离规划地铁15号线龙腾街站大约百十来米；距离4号线平安桥站则超过2公里；距离崇贤花海花园城综合体约1.6公里；

36号地块，总建面9.3万㎡，容积率2.5，精装限价29500元/㎡；42号地块，总建面约4万㎡，容积率是略低的2.2，可以做小高层，精装限价相同。

最终分别由滨江、保利底价拍得。

| PART 3 |

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

杭政储出[2023]39号、45号龙坞地块，容积率都是1.1，与晓月澄庐相同，做两叠毫无压力，精装限价45500元/㎡，对低密有情节的购房者来说又是两次绝佳的机会。

两地块中间仅隔一条天平山路。两地块东面为西湖国际高尔夫，其余均被茶园所包围，环境空幽，39号地块总建筑面积甚至有8.7万方，是个不小的叠墅小区；45号地块略小，总建面仅约6万方。

龙坞目前桂香园已经清盘，在售的仅有龙井院子。但在杭州今年土地出让计划中龙坞单元还将有2宗地块出让，位于绕城高速南面和叶埠桥路之间，地块都特别小。

最后39号地块由坤和摇中，45号地块由中海摇中。

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

杭政储出[2023]40号浦沿地块，东至规划浦西路，南至坚塔路，西至西浦路，北至规划高家里路。总建面约10.5万方，容积率2.3，精装限价40000元/㎡。

地块北面距离在建滨江开元广场及地铁6号线西浦路站大约500米，彩虹快速路也仅200余米；东面距离地铁4号线浦沿站大约800余米，交通非常方便，而且周边学校林立。

在江景资源上，本地块比伟星和方远地块、甚至鸽子盘栖棠誉湾更靠近钱塘江，直线距离仅不到700米，高楼层有江景预期；

板块在观晖美寓清盘后，未来加上栖棠誉湾，共有四盘待上市。最后由碧桂园摇中。

| PART 4 |

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

本次土拍钱塘区，仅一块住宅用地，杭政储出[2023]41号地块为江东一路北住宅地块，总建面约8.4万方。

地块西面隔青六北路就是钱塘区政府；向北约200米可达地铁7号线江东二路站，南面隔江东一路则是东沙湖，一线南向湖景是最大的卖点之一。

容积率比滨江今年拿的2.5的容积率低了不少为1.8，因此精装限价也突破到了22240元/㎡，提升了约940元/㎡，交通优势、位置更核心、容积率下降、叠加景观效应，限价上升也不难理解。

最后由天阳摇中。

本次土拍余杭区，共出让了两宗涉宅用地。

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

杭政储出[2023]47号即未来科技城荆山片区—闲林地块，总建面约9.4万方。地块在曜珹里东北荆山湾路斜对角，西边为闲林山水。

容积率1.5，精装限价27120元/㎡，目前1.8容积率的未珂宸铭府，限价24110元/㎡，上浮3010元/㎡，最后由南海雅置。

闲林目前项目很多，有闲湖城、未珂宸铭府、云檐里、曜珹里，再往西还有和悦清晖园和椿实3月竞得的中泰地块。

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

另一块涉宅用地——杭政储出[2023]38号，即瓶窑地块；

地块南面李家岗路一路之隔依次为杭启云珹府、华昭府，西南面一路一河之隔为中法航空大学（北航）。总建面约8.6万方，容积率2.0，精装限价不变依然是20500元/㎡，最后由华元摇中。

今年计划中，瓶窑之后还有2宗地块待出让，均在中法航空大学和瓶仓大道西侧。中法航空大学（北航）计划今年9月开学，并且瓶窑政府目前正在对接奥特莱斯，瓶窑未来利好正在稳步提升。 

| PART 5 |

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

萧山区本次土拍共有三宗涉宅用地出让，杭政储出[2023]46号新塘北地块，东至03省道，南至彩虹大道、隔彩虹高架快速路就是5号线姑娘桥站，西至名望府。

地块总建面约12.3万方，容积率1.5，精装限价30750元/㎡。按2021年出让，容积率2.2的花栖云境里地块25600元/㎡的限价看，涨了5150元/㎡，大致是容积率降低之后的限价系数所致。

该地块为住宅兼容商业商务用地，由滨江底价获得。

配套上也可以近距离享受彩虹天空之城囊括商务、办公、街区商业、街区公园、滨水体验区等多层次的开放式浓缩城市的照应。

地块交通优势明显，南面就是地铁5号线姑娘桥站，东面就是不远处就是绕城萧山东互通、彩虹快速路皆环绕在侧。 

而在今年萧山读地手册上，新塘今年还将有四块地待出让。

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

杭政储出[2023]37号湘湖地块，与南通神辉地块隔河相望，北面隔南六路为湘湖金融小镇，西面离湘湖也就400余米，湘湖仿佛就是后花园；

因此，容积率低至1.3，标准的叠墅用地，但该地块为住宅兼容商业商务用地，总建面约3.8万方，住宅精装限价32750元/㎡，与神辉地块一致。

周边目前新盘在售的都在湘湖南，分别是一线湖景的湖珀润园和湖翠晓印轩。最后由龙湖摇中。

据了解，截至2022年底龙湖集团总土储合计5795万㎡，权益面积3975万㎡，约88%的销售货值集中在高能级城市。

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

杭政储出[2023]43号为萧山区义桥镇地块，义桥上一次出让还要追溯到5年前，中天竞得的悦风荷锦庭。

本地块位于镇政府东北面斜对角地块，离义桥商业一哥义桥星天地仅200余米，能充分享受当地的烟火气和生活配套，地块方正，总建面约12.1万方，容积率2.2，精装限价18600元/㎡，未来将以本地地缘性改善为主，最后由伟星小溢价获得。

| PART 6 |

▲制图｜杭州房叔 王曙辉

本次土拍临平区就一宗涉宅用地，杭政储出[2023]44号即乔司新城中心区地块，

位于金地艺境、赞成2022年9月竞得地块正南面，东靠临乔路，南靠永玄路，离地铁9号线翁梅站超过1.2公里。

地块与赞成的杭政储出【2022】76号地块容积率和限价一致，都是容积率1.8，总建面约6.1万方，精装限价28940元/㎡，最终由宏璟置业摇中。

随着云咏汀洲府和蝶翠迎宾府的清盘，翁梅乔司目前也只剩下潮阅尚境和赞成地块。

规划文件特别提示：项目住宅方案设计应以大户型为主，最小户型不得小于120㎡。

| PART 7 |

很难说清楚到底是土地市场对新房的传导作用强，还是新房对土地市场的影响更大，但两者必定是相辅相成的。

但从今年四次土拍（其中一次为2022年度结余）冷热情况，很容易看出新房市场的好坏，以及开发商对市场走势的判断。

修复经济，房地产必然是很好的助燃剂。

因此政府强烈的出地意愿、加上没有最快只有更快的房企周转速率，亚运“不停工”传闻或真或假预期影响，后续新房供应只会越来越快。

虽然今年开场的前几次土地出让战绩都不错，但隐藏着板块供应热点板块和素质上的不均衡。

一定程度上楼市需要龙头板块带节奏和热度！

目前杭州楼市龙头板块申花、钱二、滨江区府、未科，以及即将迎来集中供应的世纪城、市北、勾庄等热门板块中，除了钱二、市北有持续的供应，申花、滨江区府即将阶段性断供，未科核心、勾庄全年也没有多少供应；

因此，好板块点燃整个市场的小阳春，大概率并不会持续。

我们都希望每一批土地出让都有更多的宝地出让，及时平衡板块的供需，并保持住今年整体市场稳定和热度，助推经济整体向好。

但现实中，那有怎么多宝地可以一次性供应！短平快和集中出让都各有利弊，出让节奏和宝地构成相当重要，这在一定程度考验出地水平、市场嗅觉及开发商重仓杭州的决心！

对购房者而言，保持每月一次的分散出地，一定程度上增加了摇中的概率和频率，买到心仪的房子更容易了。

每一次和你职住相关的土地出让都很重要，盯住总不是坏事！