杭州新浪乐居
大咖访谈

编者按

作为一家外来开发商,世茂伴随杭州房地产市场成长已近10年之久,开发轨迹从最初的下沙延伸到余杭、滨江、城东再深入市中心,已在杭建立起良好的品牌认知度。


在转型城市综合服务商道路上,世茂一直强调杭州的复合化发展,希望通过住宅、商办两手抓的方式为未来人居生活打造一个居住、出行、玩乐多方面融合的生态圈。所以,我们在世茂之西湖看到了住宅、酒店、街区商业、办公楼和酒店式公寓多种业态的融合。


今年,当杭州土地市场战火四起的时候,世茂却埋头为“有质量的增长”修炼内功。其实,经历了在杭州房地产市场的过多次起伏后,世茂对于拿地有了很强的风险意识。另一方面,世茂也在谨慎思考,他们认为下半年可能会是一个窗口期,会积极的寻求机会补仓。


所谓陪伴是最长情的告白,通过世茂房地产浙江区域总裁谢琨,我们得以窥探,世茂深耕杭州10年酝酿的这一腔情愫……

今日嘉宾

世茂房地产浙江区域总裁谢琨
谢琨
世茂房地产浙江区域总裁

独家对话

关于成绩:修内功 注重有质量的增长

乐居:今年上半年世茂表现如何?

谢琨:总的来说,满意。在外界眼中,世茂这几年没有太多声音。因为这两年世茂在做自我调整。一个企业经过多年的奔跑以后,需要主动做一些调整和提升,所以世茂这两年在内部提出了一个口号,即向有质量的增长这个方向去发展。基于这样战略层面的选择,这两年我们更多注重的是多元业态开发、提升产品和服务水准等内功。

虽然最近一年房地产很火爆,但世茂作为行业领先的房企,不应受到阶段性的市场起落影响,而应看的更远、更有景深。正是基于这个原因,世茂坚持自我战略定位,无论市场如何起落,都要具备应对各种情况的能力。这也就是我上面说的主动调整,不要因为当前好的市场忘记了整个大的趋势。

乐居:世茂现在的商业项目大部分集中在了滨江区,如何看待滨江区的商业氛围?

谢琨:市场总是会存在的,关键是在于你怎么去把握。

过去三四年,滨江几乎没有高品质的商办类业态。但是,在产业发展上,却夯实了非常强的基础,聚集了很多先进产业。围绕着这些先进产业有很多从业人员,他们需要一些高端品质的办公和商业来为他们提供服务。

基于此,世茂几年前提前做了布局。目前,世茂在滨江有三个项目在同时开展,全部是商办和酒店类的复合式开发。

乐居:世茂在物业服务上也颇具独到经验,能跟我们分享下吗?

谢琨:世茂物业在长期客户服务过程中,不断地调整经营的理念,不断地提炼、发现消费者的需求,再去满足这些需求。

在浙江,我深刻感受到这里物业服务水平在全国层面上讲都很高。我们也在不断向当地的优秀企业学习,如怎样满足互联网时代消费者的需求,如何服务互联网时代的生活方式……在这些方面我们每年都会有调查研究。

就我本人而言,我到了浙江就关注两个事情:第一是产品品质,第二是服务品质。我认为企业只要面向消费者做好这两部分,在市场中就有自己的竞争优势,做好了产品和服务,自然就能赢得消费者。

关于发展:转型城市综合服务商

乐居:世茂一直是商业和住宅两条腿走路,接下来的杭州市场两者比重如何权衡?

谢琨:在杭州,世茂会强调复合化发展。世茂这几年一直在向城市综合服务商方向转型,因为我们相信人居生活未来一定是强调生活、出行、玩乐的融合,强调一种复合形态。

所以,这几年我们着力打造商办类业态能力开发,基于这个能力的培养,未来能更好地符合我们向城市综合服务商的转型,能够在复合化的城市开发和发展过程中,具备自己独特的优势。

乐居:世茂是更看好杭州哪些区域?哪些区域是符合你们有质量增长的标准?

谢琨:我认为杭州,在亚运会之前都会有很好的机会。

最近,省政府批复了杭州几个重要发展的一些区域,如未来科技城所在的城西科创大走廊,将来沿着未来科技城到老余杭这一带,都有很好的发展机会;还有城东新城,以东站为依托的整个城东片区的开发也会不错;当然也有持续的热点区域,像钱江世纪城;再时间稍远一点的话,大江东片区随着产业的聚集,也会有很好的发展机会。总之,我认为杭州还是大有可为的,这些也都是值得世茂去关注的。

关于杭州市场:下半年可能会是一个窗口期

乐居:世茂在浙江已深耕十年了,对于杭州的市场您的最大感受是什么?

谢琨:我对世茂在杭州近十年的发展很满意的。

杭州是一个人杰地灵、山水秀美的城市,培养了杭州本地居民很高的鉴赏力。杭州的房地产开发水平在国内处于领先位置,这对于房地产开发来说,具有很大的挑战。这是我最深的一个感受。

乐居:如何看待杭州的土地市场?

谢琨:近几年利率持续的走低,也就意味着所有资产的价格要进行重估,比如原来100元,因为利率走低,现在看起来是150元甚至200元。这时,从标注的资产价格角度来看,你就发现这个价格是在涨的,这也是土地市场火爆的一个基本原因。

其次,我认为杭州相对其他城市还不算特别离谱。比如南京,可以发现它现在的土地价格是其周边住宅售价的100%多,面粉已经贵过面包了。杭州我也有统计,基本上新拍地价是周边在售房价的70%左右。

在杭州经历了2011年剧烈调整的企业相对来说风险意识会比较强。当然,不断入杭的新伙伴对杭州市场看好,土地价格不断地攀升,达到了周边房价的70%。这个状况估计短期内不可能消解。

乐居:世茂接下来在杭州的土地市场上是否会有一些新的布局和发展?

谢琨:我们的住宅存量非常少了,需要补仓。上半年我们一直也在看机会,也参与了很多出让会。每家企业对土地价格都会有一个风险的边际,当然,不乏部分企业会对市场的预期更加激进一些。但是,世茂更注重做有质量的增长。溢价太高了,我们认为还是有风险的,有些土地就不得不放弃。

作为上市公司,我们要有更好的长远的预期,给到股东更多的持续稳定增长的回报,所以我们不希望自己的业绩起落太大。但从6、7月份土地市场来看,杭州火热的气氛相对来讲有一点冷却,所以我认为下半年可能会是一个窗口期,我们会积极寻求机会补仓。

项目图片

被誉为“豪宅教父”的世茂,在原浙大华家池地块之上打造了世茂天宸。

世茂智慧之门,依托世茂强大的超高层建筑开发能力,以280米摩天双子塔、37万方城市综合体成就杭州滨江地标。

世茂中心位于钱江南岸一桥与四桥之间的滨江区,隔着钱塘江与西湖景区相望,并与钱江新城遥相呼应,拥有非常珍贵的一线江景。

世茂之西湖茂御居位于钱江一桥南,隔江相望千年六和塔,近揽西湖景区风光。项目是江景住宅、五星法国艾美酒店、街区式商业、摩登办公之外的装修行政公馆,适合自住居家或创意投资。