专题摘要：借杭州第十八届房博会之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动，新浪乐居独家网络发布调查结果。
■购房积极性降至历史最低水平，三个月考虑购房比例不足5%
■近1/3人消极者暂时放弃购房，16.3%激进者人则认为目前是购房好时机决定下单
■最能接受的降价方式是总价直减
■单价承受力较5月份有所下降，最高比例点由1.6万降至1.2万元/㎡
■21-33岁年轻群体成为绝对主流，购房群体年轻化趋势明显
■11-20万是意向购房者的主流年家庭收入
购房者准备在多长时间内买房
受新政持续加深影响，目前意向购房者的购房积极性处于五年来的最低水平，一年之内明确购房的比例从2011年5月份的53.2%下降至目前的36.2%，三个月有明确购房意向的占比仅3.9%，购房积极性明显下降。
进入2011年后，限贷限购限外的政策影响力持续加重，成交量坠入历史冰点，大幅降价现象出现，对于未来楼市形势的不乐观判断和对价格预期的下降，使购房者陷入持续观望，导致购房积极性陷入历史最低水平。
从2010年4月起始的系列新政在2011年对杭州楼市形成较大的影响，在下半年影响力更是明显，76.4%意向购房者出现观望情绪，集体性的持续观望态势明显，达到近五年来最严重的程度，其中25%的人陷入迷茫，表示看看房价情况再决定；21.5%的意向购房者明确表示推迟购房，待楼市进一步明朗后才会有所行动；29.9%的意向购房者放弃购房。
但同时，购房者心态出现两极分化，近1/3的人表示因政策无法购房，选择放弃；另一部分因目前楼市部分楼盘和区域房价的降价达到房价预期加快购房步伐，而从认为目前是购房好时机，比例从2011年5月份的3%快速上升至16.3%，上涨快速。
楼市出现集体持续观望态势，意味着目前杭州楼市处于政策影响的深度期，也意味着楼市发展转折期已经出现，从原本的卖方市场转入买房市场，成交量低下、购房者观望，但这种局势不会永远持续，以下两种情况的出现均会打破目前成交迟缓的僵局：楼市降价行为的持续深入或降价范围由点及面的铺开，价格降至一定水平，达到购房者预期后，购房者会解除观望，进入积极成交状态，成交量逐步回升；或是，全国楼市成交量持续低迷，整个房地产行业发展出现滞缓，在可能的情况下，限购限贷限外政策逐步解除禁令，禁令解除，购房者基数会明显增加，需求也明显增加，成交量自然快速上升。因此，目前楼市下，要么降价、要么政策解令，成为打破观望、成交低迷的两个途径，无论如何，持续下行发展态势将是目前趋势所在。
进入2011年后，系列新政轮轮紧扣影响加重，杭州楼市成交也进入近五年来的最低谷，5月份意向购房者对房价发展持“稳定”判断为主流，但10月份局势遭遇大扭转，认为房价下降的比例从16.5%上升至43.7%，这个比例处于09年以来的最高点，后市判断出现历史最悲观心态。
之所以出现历史最悲观心态，一方面是受目前市场形势影响，成交量持续冰点徘徊、降价行为出现，购房者对降价预期自然升高；另一方面，从意向购房者本身看，在认为杭州房价过高的基础上，大部分意向购房者期待房价下降，此也是购房者心态的真实反映。
如果认为房价会下降，在目前开发商常见的集中降价行为中，最直接的“总价直减”是意向购房者最受欢迎的方式，折扣位居第二，买房送车位位居第三。
由此可见，对于诚心购房的意向购房者而言，最实在最直接的方式最受青睐，而一些噱头多、手续复杂、优势幅度不大的“银行存款”、“办会员卡”等方式关注不多；当然，对于开发商而言，如果采取降价，降价方式无非是一种手段，不同形式的优惠方式最终目的都是积累客户、促使房源成交。
意向购房者对房价降幅的预期明显高于2011年5月份，超过一半的人判断降幅在10%以上，而5月份此比例仅为33%。对后市预期悲观、持续观望加重导致对房价降幅的预期也加大。
从主力选择区间看，对房价降幅的主力判断集中在5-20%的区间，在目前楼市部分楼盘和区域已经降价的情况下，再降5-20%的降幅，对于杭州楼市而言，已然是非常大的降幅。
本地购房者依然是购房绝对主流，占比达82.8%，但较5月份，有所下降。
5月份，杭州外地户口限购政策执行初期，异地意向购房者急速减少，而到了下半年，随着房价的松动，投资机会再次浮现，异地购房者又开始活跃杭州楼市，占比从5月份的6%上升至17.2%，呈现近四年来的最高水平，由此可以体现，降价后杭州楼市对异地购房者强烈的吸引力。不过不同以往的是，本次调研中的异地购房者大多只看不买，限购依然是紧箍咒，“看风景、寻机会”成为现身房交会的主要目的；或者着眼商业物业市场，酒店式公寓楼盘成为追逐的对象，之前大幅降价的保利湾天地大量异地购房者积聚就是一个明证。
同时，本次调研的异地购房者有了新的身份，少了以往热衷楼市投资的温州客身影，分布分散在浙江省各地，台州、湖州、宁波、绍兴等地占比略高。
异地购房者的再度崛起，并占据历史高峰，可以看出，异地购房者从未真正离开楼市，在其他投资渠道缺乏、对房地产发展长期看好的情况下，一旦市场出现较好的投资机会时，会再次蜂拥而至。
在受访意向者中，首次置业的人群占据半壁江山，占比55%，为近三年来的最高水平。
新政限贷和限购制约了二次置业改善型购房需求，使部分人放弃购房，故二次置业客户在2011年出现持续下降，下半年达到近三年的最低水平。进入下半年政策深度影响期后，二次置业和首次置业出现此消彼长，成为目前楼市的一大特征；而部分三次置业客户被直接限购，持续保持低比例。
而首次置业群体一方面由于是刚性需求，需求积极性较高，另一方面首次置业客户尚未限购限贷，受新政影响较小，因此首次购房者依然保持需求主流地位，为09年以来最高水平。
在所有受访意向者的购房动机中，改善型居住需求以32.7%的比例占据首位，但较2011年5月份相比，出现16.2%的大降幅，这与上文二次置业大幅下降的情况相吻合。在上文第一次购房比例达55%的前提下，改善型居住依然出现32.7%高比例，形成矛盾，主要由于两种特殊情况存在，改善需求同时也是首次置业：1.第一套住宅为房改房或自建房，并非购买2.部分年轻人目前居住的房产为父母赞助，并非自己购买。因此，综合多种因素，形成第一次购房和改善需求同时出现高比例的情况。
结婚购房本次调研出现较大幅度上扬，以19.8%的比例创下历史新高，接近无房自住需求的比例。
意向购房者购房关注因素排序分别是：房价（17.4%）、地段（17.3）、户型（11.5）、产品质量（10.3%）、交通（9）、生活配套（8.2%）、学区（5.4%）、升值潜力（5.1%）、开发商品牌（4.2%）和景观（3.8%），其中房价、地段、户型和产品质量是意向购房者持续关注的四大要素。房价和地段的选择率首次持平。
在楼市快速上行之时，在房价的疯涨和高企的压力下，意向购房者对房价的关注度是首位的；而在楼市转折时期，房价出现下行或滞涨，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段。本次调研中，出现地段与房价齐平的新现象，这在之前的调研中从未出现。地段与房价的影响力持平意味着意向购房者对购房的综合性考虑升级，购房更趋理性。
进入2011年后，意向购房者获取房地产信息的渠道发生了根本性的转变，从之前传统的房交会、网络、报纸、电视四大要素演变成房交会、电视、网络和报纸四大渠道，网络和电视成为渠道新星，在未来楼市中扮演越来越重要的角色。
在众多渠道中，杭州历年两次的房交会以其信息的全面性、高度集中性和广泛性成为关注焦点；报纸的优势为信息的即时性、便利性、全面性及专业性，但随着网络媒体的逐渐强大，报纸的影响力持续降低；网络的优势是及时性、便捷性、广泛性，保持较稳定的高比例；电视的优势是动态直播，且可深入探讨某一主题，受众面广，保持一定的高比例，此四种渠道是意向购房者公认的重要购房渠道，比例相近。
受访意向购房者对精装修的态度经历了从排斥到接受的根本性转变，接受度总比例超过40%，达到历史最高水平。
随着目前市场上精装修楼盘的增多，中高档楼盘精装修已经成为常态，特别是以绿城、滨江为代表的本土品牌开发商全线产品精装修化的策略，促进了市场上意向购房者对精装修接受度的提升。
在能接受开发商提供装修的意向购房者中，能接受装修标准出现新的突破，能接受精装修标准最高比例点在2000-3000元/㎡。
100㎡（不含）以上中大户型的累计选择比例占到了39.8%，较5月份涨幅达10%，接近历史最高比例；选择的最高比例点首次突破90㎡，从历年的81-90㎡升级为91-100㎡，而历年最高比例点81-90㎡户型面积区间的选择比例从2011年5月份的23.8%下降到18.8%。
80-100㎡两房户型或小三房是目前需求的主流。
与5月份相比，意向购房者对房价的接受度出现较大变化，单价接受度最高比例点从2011年的1.6万元/㎡跌至1.2万元/㎡，降至去年同期水平。
意向购房者对总价接受的最高比例峰值依然在100万左右的水平，占比19.8%；其次为120万和140万，分别占比15.9%和10.4%。
意向购房者接受的首付款选择峰值依然为40万，占比28.5%，其次为60万以上，占比28%，两者比例接近，100万位居第三，占比16.5%，80万位居第四，占比16%，因此首付主要接受区间在40-100万的区间；此区间形成两种不同的支付能力体现，40-60万首付以首次置业需求购房者为主，以上文能接受的总价100-120万为例，首付4成为40万；而80-100万以上的首付以二次置业改善需求的购房者为主。
本次调研意向购房人群中，21-33岁的年轻人群占整体意向购房者的69.5%，是目前购房的绝对主力，而39岁以上的年龄群体购房比例明显下降。
置业群体的年轻化是目前楼市最明显的置业特征，这对比5月份，变化明显，21-33岁的年轻人群占整体意向购房者的69.5%，较5月份增幅达21.7%，成为近四年来最大的比例，意味着年轻人购房的再次崛起。这个现象表明，在楼市发展上行的市场态势下，经济收入水平和支付能力成为主导市场需求的关键因素，积累了一定储蓄的34岁以上中老年客户群体表现更为突出。
在目前以及未来的意向购房群体中，三口/四口之家的家庭结构依然占据了主导地位，达40.6%，其中父母+未成年小孩的比例为27.8%，这部分意向购房者主要以改善需求为主；父母+小孩已成年的比例为12.8%，这部分意向购房者以改善居住、为子女购房等需求为主。
从本次调研上看，年收入11-20万的家庭是购房的主流家庭，占了35.6%的比例，其次为10万以内，占据28%的比例。对比以往历次调研，家庭收入有一定幅度的增长。
