根据世邦魏理仕的调查结论显示：迄今为止，中国一线城市写字楼市场已经逐渐吸纳近年激增的供应量；但二线城市由于过渡开发，未来几年供应量庞大，令人堪忧。
杭州作为1.5线的省会城市，依托着浙江发达的民间资金力量，维系着强大的商业活力。但是，受到国内宏观经济低迷的影响，杭州写字楼市场并没有与想象中的浙商实力完全匹配。
根据世邦魏理仕发布的《2013年第二季度杭州房地产市场回顾与展望》报告显示，杭州写字楼控制持续攀升，且板块出现明显的结构性分化，其中钱江新城空置率升至40%以上，平均租金出现小幅下滑，下半年更将随着27.3万方增量入市，进一步推高空置率。
为此，新浪乐居《2013乐居投资季》再度推出高端访谈系列，直接对话杭州写字楼项目操盘手，与他们共同探讨杭州写字楼市场面临的现状、写字楼如何开发与运营，以及杭州写字楼未来发展趋势等问题，我们力求以他们专业、独到、客观的视角，为大家展现一幅杭州写字楼市场的真实面貌。(文|潜雄斌)
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钱伟中：最大的原因是市场供给量瞬间放大，08年进行调控，09年市场开始回暖，大家都感觉到做商业地产、做商务地产，综合性地产不容易受到调控，市场需求大，有发展空间，所以很多房地产商纷纷转型，开始进入了商业地产项目。
2009年、2010年、2011年拿了很多地，这些地经过三年四年时间，开始上市了。集聚的上市跟市场的需求没有形成良性的匹配互动，特别是需求受实体经济影响，企业扩张速度减慢了，需求跟不上，我想空置率就会上去。
所以主要原因是两个：一是供应量集聚上升，二是需求相对比较稳定，甚至有所减小，所以空置现象显得更加突出。
钱伟中：钱江新城的写字楼市场，从长远发展情况来看，必然会成为杭州最优秀的商务区块，很快会成为今后杭州写字楼市场最热门的区块，我想这是毫无疑问的。
钱江新城目前的空置率相对是比较大一些，主要原因就是钱江新城集中放量，很多地是2004—2006年拿的，通过七八年开发与发展，现在集中在放量。第二个原因，钱江新城整体配套不够完善，很多写字楼建起来以后，交通甚至工作餐，吃个饭都不是很方便，这样以来，一些企业就很难下决心搬到钱江新城。另外，原说市政府要搬过去，现在只是一部分部门搬过去，大部分没有搬过去，这也造成了一些影响。
我想如果再过几年，写字楼板块爆发力就不会像前几年，相对空置率也会减弱。钱江新城写字楼还是非常抢手的，今后出租率最高的还是钱江新城核心区块的写字楼。因为它的整体环境、品质以及写字楼消费租赁的层面相对比较高，应该指日可待。
钱伟中：所有商业项目都离不开人气两个字，人是衡量商业项目的数量、规模、品质最重要的基本依据。现在很多商业项目为什么会造成空置？就是因为没有很好的研究当地市场的需求，也就是这个人口到底多大？由什么人组成？有没有消费能力或者消费偏好是什么？如果我们把这些研究透了，我想你出来的商业项目基本能够成功。
从规划来讲，钱江新城比较偏重于商务，居住类的项目相对来讲比较少。然而，实际上一个城市发展离不开居住、商务空间，所以现在为什么搞综合体？综合体就是把有限空间内，以不同业态组合来满足不同的生活、工作、居住、购物等多种需求，形成非常好的互动，来满足城市整体运营的条件。这样能够更好地形成人气，更好的地解决商业项目、写字楼项目、居住项目之间的互动。
我认为，今后钱江新城要把它做得再热闹一些，就要把商业定位和居住空间做很好的策划，有了人气这个城市就热闹了。
钱伟中：20年前杭州大约300万人口，现在杭州已经到700万人口规模，但是城市扩容的比例更大，现在遍地开花了，像下沙、余杭、萧山、滨江都开发了，而且很好。所以我觉得需求和供应是一个相辅相成的过程，我相信2015年的时候，可能杭州的写字楼供应量会达到一定阶段的高峰，但我相信杭州这样适合居住、工作的城市，一定是有能力来消化，其中也需要政府进行引导。
钱伟中：写字楼是一个生产资料，如果我要开公司，我要用这个写字楼办公，可能会采取租也可能采取买。租和买都有优点，租相对来讲它在短期内投入对企业压力轻一些。如果有实力买也很合算。
但从个人来讲，我不太建议投资写字楼。还是那句话，如果个人去买，除非你将来会开公司。房地产市场正处在理性回归当中，如果将写字楼作为一种投资品来讲，不可能再像以前今天买进，过一个月就可以赚20%—30%，哪怕是过一年就能赚20%—30%。所以我的建议是：如果把写字楼作为一种投资品，作为个体消费者、投资者来讲应该需要非常慎重。
钱伟中：从我个人认为：地段、地段还是地段。所有房地产的投资，不管是住宅还是写字楼，你一定应该买最核心地段的产品，或者是最具有使用价值功能的产品，这两者缺一不可，这才是有价值的东西。所以，建议做一些规划已经非常明确的、城市功能定位已经非常明确的、已经具备人气的或者是产业规模的集聚区的投资，至少不会太有后顾之忧。
周瑜：未来杭州写字楼市场一定是板块之间的竞争。我们不太会考虑某个项目跟另外一个项目的对比，那是微观的。
我们认为，对于客户来说，首先是选择一个板块，其次才是这个板块的物业跟他们的需求是否匹配。所以，开发商在进行商业地产选址时，先瞄准政府规划这个板块是否有活力，是否能够真正推动商业商务中心的形成。在此基础上，才是开发商具体在这个板块内应该做一个什么样的或者作为引领性、追随性的产品。
因此，未来杭州的写字楼竞争一定是板块竞争，而且这种板块的竞争延伸出第二个特点，就是每个板块本身都有自身的独有优势，比如黄龙世贸区是国际化区域，这里聚集第三产业为主的外资公司和世界500强公司，这就形成了它板块的属性。而钱江新城是杭州CBD，主要是浙商的聚集地。滨江是作为一个高新产业区的聚集地，庆春板块就是金融一条街。绿地选择的运河商务区板块，我们说它是沿运河板块发展的商业商务中心。
这样一来，我们就可以看见，每个板块特有标签。所以我认为，未来首先是板块之间的竞争，其次是板块在独有标签之下进行资源区别。
周瑜：后期运营成功有几个非常重要的方面。首先，在前期规划过程中就要为后期运营预留各种基础。
第二，后期运营还在于专业团队的组建，团队要有服务意识。绿地所有物业交付，特别是写字楼物业交付之后，都会选择与国内比较顶级的管理公司合作，他们在开发过程中就已经介入到规划和定位，为后期可能遇到的问题提供很多专业的意见。
第三，客户对于办公需求越来越智能化。所以在写字楼里面，你的服务第一时间让你能够看得到、感受到。举个例子，开发商能不能有效地控制楼宇内的PM2.5数值？能不能第一时间知道目前杭州的交通状况，以便给客户有效的指导？等等这些服务细节都要在前期规划过程中预留各种端口。
胡子灿：通过各种数据表明，作为杭州民营企业、民营经济，包括电商非常发达，对商业地产的促进和繁荣起到非常大的作用，因为有这么大的基础背景在。作为城西板块目前商业很多，包括银泰是本地的巨头，包括同仁精华、同仁广场都在周边选择做写字楼产品，目前从我们项目客户来看，很多需求都是自用的、电商的、贸易的企业主，他们可能都是半层或者整层的需求，因为现在市场比较理智，包括很多投资者需求小一点的投资。所以这次我们的打造是36万起，30平方到整层的自由组合投资，我们希望推荐给中小的投资者，也欢迎大小、中小投资者前来我们这边投资。
胡子灿：我觉得这是互利互融的过程，作为我们五洲国际，首先一个项目的好坏可能有两个方面，第一是品牌优势和地段，我们五洲国际是作为一个商业综合体的运营和发展商，那我们积累了丰富的经验，以及在多个城市有发展经验。第二我们拥有独一无二的地理位置，作为余杭塘路和古墩路交汇处，这两条主干道将会给商业带来极大的交通便利。第三我们周边有高端社区，人气就是财气，这样为我们项目的繁荣奠定了基础。这三个方面是我们的核心价值和优势所在。
