摘要：调控加码、观望蔓延、成交惨淡、中介关门，开发商资金链亮起红灯、五花八门的促销广告充斥眼耳……2011年楼市几经挣扎，终究难逃降价宿命。2008年的楼市行情在2011年会否重演？新浪乐居抓住九大征兆，为您逐一号脉。
2007年12月，中央召开经济工作会议，决定自2008年起实施从紧的货币政策。进入2008年后，央行便开始了接二连三的加息和上调存款准备金率，其中银行存款准备金率上调至17.5%历史高位。货币政策的收紧给2008年的房地产市场戴上了紧箍咒。
10月各地政府陆续出台了救市措施。10月13日，杭州“二十四条”出台。10月22日，财政部、央行减税、降首付措施出台。11月5日，温总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。11月10日，国务院重申“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。11月27日，央行大幅降息1.08百分点。12月17日，改善型二套房贷放宽营业税征收减至2年。12月21日，国务院办公厅发布促进楼市健康13条。
进入2011年，新政抑制购房的政策一轮紧于一轮。在4月17日国八条、9月30日二次调控后，于2011年2月17日又迎来“新国八条”。此外，暂停房企上市和再融资、4次加息、9次提高存准率、提高首付比例、限制房贷、限购令、开征房产税，对高价房暂停发放预售许可证，商品房执行“一房一价”……一系列严厉的调控措施令地产业开始有所降温。
住建部近几个月来频繁表示，有关部门一直在密切监测房地产市场的变化，积极进行政策储备，一旦市场出现异动，新的调控政策随时可能出台。
《房地产蓝皮书》预测认为，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。近年来，面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控。
“自2007年以来房价的涨跌均与二套房贷政策息息相关。”业内人士表示，央行与银监会曾在2007年9月底联合发文，要求二套房贷款的首付款比例不得低于40%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对二套房贷的严控正式拉开了当年房价调整的序幕。因此2007年收紧二套房贷政策，是导致2008年成交量暴跌的最主要因素。
四大国有银行目前基本首套都要首付四成，利率上浮5%~10%；二套首付六成，利率至少上浮10%以上，而且因为额度吃紧，何时放款说不准。目前如果要申请到基准利率，基本上都要先购买5万以上的理财产品。
二手房方面，对于1990年以前的老房子，面积小于50平方米，都很难在四大国有银行贷到款。只有建设银行表示，1985年~1990年间的房子可以贷款。越来越高的银行贷款门槛，使得一大批人只能望房兴叹，一些资金实力较薄弱的购房者甚至暂时放弃了购房计划。
2008年对于房子，一个字“等”，两个字“再等”。这句话道出了购房者的观望心态。面对居高不下的房价，很多人铁定认为房价泡沫严重，迟早会降价。在2008年里，楼市迎来了一个大的转折点，降价销售屡见不鲜，购房者的观望氛围也尤为浓烈。
其实潜在购房者观望的目的无非是期待房价下跌，有专家预测房价将下跌30%，也有人说楼市将崩盘，这些言论给购房者“方向性”的期待。于是，“房贷族”变成了“房待族”。
目前意向购房者的购房积极性处于4年来较低，一年内明确购房比例53.5%，略低于2010年10月的54.5%。超过76%意向购房者出现观望，为近5年来最严重程度，其中34%的人陷入迷茫，表示看看房价再说；41.8%明确表示推迟购房，待楼市进一步明朗后才会行动。楼市出现集体性观望态势，意味着杭州楼市处于新政影响深度期，供需两方博弈出现胶着，楼市发展转折也将出现。
住建部近几个月来频繁表示，有关部门一直在密切监测房地产市场的变化，积极进行政策储备，一旦市场出现异动，新的调控政策随时可能出台。
杭州房价在2008年下降了15%—20%。2008年杭州主城区商品房总共成交约23202套。与2007年同期相比下降41.2%，与2006年相比下降10.9%。2008年杭州主城区二手房成交14356套，与2007年相比下降43 %，与2006年相比下降8.7%。
12月31日透明售房网显示，杭州主城区可售商品房31925套，可售面积405万多平方米。其中住宅20969套，可售面积261万多平方米。可售房源量历史性地突破3万套。从年初的一万套左右飙升至3万多套，10个多月的时间，增加了近两倍。
持续的低迷成交，加上人居展后开始加速推盘，使得杭州主城区的楼市库存再度飙升。截至5月29日晚，杭州主城区的住宅库存已高达16541套，创下了自2011年4月中旬调控以来的新高，也创下了近两年以来的新高。
在去年4月中旬，主城区的住宅库存跌至3670套历史低点。之后“新国十条”导致成交缩量，以及库存飙升，到去年9月23日，主城区住宅库存升至10067套，新政后首次突破万套。楼市在去年11月后开始升温，推盘速度赶不上去化速度，到去年12月底，主城区的库存跌回到13607套，较高点下降了2507套。
2008年的杭州的土地竞拍现场，大鳄们集体缺席。其中，第三季度共推出住宅用地10宗。与以往不同的是，几乎每场拍卖都显得十分冷静，例如杭州重机厂等地块，以一次叫价，低调成交屡见不鲜。土地市场的降温体现出开发商们不同的心态，战略节奏放缓，亦或是实在无钱圈地。
在当年出让的39块地当中，没有一块是外来地产大鳄拿去的，与07年大鳄们在土地市场上不可一世的攻城略地形成了鲜明的对比。截止08年11月底，杭城的土地成交量仅2064亩，相比07年的5993亩，锐减六成多。
据杭州市国土资源局数据统计，今年1-5月份，杭州主城区共出让土地12宗，同比下降61.3%，总出让面积320158平方米（约合480亩），同比下降三分之二，卖地金额61.5亿元，同比去年的224.3亿元，下滑超过七成，降幅高达72.6%。
今年前5个月，杭州推地量很少。存款准备金率的屡次上调让房企觉得钱袋子很紧，加上主城区地块实施保障房配建政策，本地房企在土地市场上选择了集体观望。一向在土地市场上“求胜心切”的绿城，今年鲜少露面。而外地房企却将此看作入杭发展的最好机会。
2007年12月5日中央经济会议决定2008年实施从紧货币政策，2008年为落实从紧货币政策和防范信贷风险，银行拧紧资金闸门，地产商集体遭遇融资瓶颈：2008年3月20日证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO将不予核准；2008年8月27日央行银监会一纸通知规定，对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务），彻底取消了搁置多年土地的房地产开发商在银行获取贷款的可能性；2008年金融机构存款准备金率从14.5%升到年中的17.5%后最后又降到15.5%。提高准备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度。
随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目……难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。
据媒体报道，96家上市房企（剔除ST公司）2010年末的总负债已接近万亿，同比增长45%。其中超过30家上市房企资产负债率超过70%；房企存货较2009年末激增41%；经营性现金流也大幅下滑337%，减少幅度超过千亿元。大牌开发商也患上融资饥渴症，万科、保利负债率都高达70%。
房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1至4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4％，接近2008年楼市萧条时期38.7％的高点。
2008年是楼市的剧变年。对于楼市营销来说，是从楼卖得太好的“营销无用论”，迅速转变成楼卖不出去的“营销无效论”。2008年最关键的营销大事件都在“价格”二字做文章，不是“大特价”、“成本价”、“半价卖楼”；就是“不降价”、“不打折”，表面是截然相反的态度，其实都是一样的焦灼与狐疑。
明星助阵楼盘已经不足为奇，为了争取更多的有效客户，开发商更发明了“房产保值承诺书”。明确购房者可以获得房产保值承诺，在2009年底前如果楼盘降价，业主可获得相应价格差额馈赠。
从4月初开始，“存1万抵10万”、“存3万元抵25万元”、“存30万元抵50万元”，甚至“存5万抵50万元”，这些吸引人眼球的巨额优惠频繁出现在房产广告中。除了不再新鲜的存抵外，还有送车位、特价房、欧洲双人游等活动，甚至还有楼盘推出5重优惠。
“现在是能卖的都要卖，哪怕是一个车位也好。”杭州某本土知名开发商透露说，公司正在酝酿新的促销计划，“肯定会比市场预计的低，只是没想好低到多少。”他们的目标是能将旗下一黄金地段的项目清盘。此前，该公司旗下曾有一个项目因低价热销，但开发商仍嫌签约慢、资金回笼慢，不够给力。
2007年底2008年初，万科董事长王石曾发出预警，称中国房地产将进入“拐点”，却招致地产同行们的一致讨伐。2008年春节后，当万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石的预警并非故作姿态。万科的首先降价引发了深圳楼市的降价风暴。
万科地产于9月率先扛起降价大旗，在杭州开发的“魅力之城”、“白鹭郡系列”、“逸天广场”等中端产品序列纷纷打出诱惑力极强的折扣（7.5—8.5折）。由此打破杭州楼价的不灭神话。随之野风等楼盘也纷纷采用这种务实的方式促销。事实证明，喝“头道汤”的味道总是鲜美的，9月青年置业计划，一周内万科四楼盘的销售量达233套，野风现代景苑7.8折，两日内创下140多套的销售业绩。开发商降价风潮席卷全国。2008年下半年房价开始全国性下跌。
4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月26日，武汉，万科红郡率先高调打出广告：“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元！”随即有开发商感慨，“依稀重见2008年”。
降价潮正面临临界点。中原集团研究部高级经理刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，为后期发展蓄势。
在杭州，绿城今年的销售情况也不如往年，新开楼盘平均去化率约在50%左右，并没有像以往那样遥遥领先于其他开发商。去化率下降直接导致资金回笼减少，今年1~5月，绿城的销售额约在150亿元左右，比去年同期减少了近20%。绿城2010年年报上显示净资产负债率为132%，比2009年的105%再度升高。
遭遇宏观调控和金融危机双重影响的2008年，是房地产中介公司压力最大的一年。二手房市场交易低迷，交易量持续下降，这让中介举步维艰。
刚刚出台宏观调控政策的3月份，每月的成交量只比2007年跌两成左右，但到了七八月份，这一影响明显增大，成交量下滑到2007年的6成左右。当时不少房屋经纪人两个月才能做3笔业务。
于是，中介公司为了维持生计只好紧缩开支。在成交量低迷的当时，“100万元的保证金”能解决中介机构不少问题。而且，很少有中介会表示在新的一年中要大肆开店，都是抱着谨慎的态度对现有门店进行优化调整，2008年成为中介快速扩张的终结点。除了接手开卖开发商的新盘外，2008年有的中介索性退出“存量房买卖”市场，专心做起租赁生意。
5月中旬，原本拥有16家门店的淘房在线，一下子关掉了旗下9家门店。从国家限购令出台至今的几个月内，这9家门店一直处于亏损状态，5月中旬决定全部关门。负责人表示，淘房在线平均一家门店每月需要五六万元的开支，之前平均一家门店每月赚取佣金七八万元总是有的，现在佣金收入锐减60%，而人员和房租成本却在增长，入不敷出，只能关店。目前杭城约有800家房产中介，而现在二手房日均成交量仅三四十套，佣金收入根本无法养活这么大量的中介门店。
“今年国家楼市调控政策一直没有放松过，估计市场短时间内难以有变化，再这样下去，半年内杭州肯定会有大批房产中介陆续关门。”一位业内人士预测。
