正文

  2020年杭州房地产市场走出“V”型曲线。年初受疫情影响市场停摆；复工后，购房需求释放，楼市迅速复苏，房价倒挂之下多个万人摇引爆新房市场，西溪公馆“6万人摇”，一度把杭州推上风口浪尖；下半年，热点楼盘政策、人才摇号限售一系列新政将二手房也点燃，三墩北、未来科技城等热门板块二手房成交价不断被刷新。这一年，即使在限价、限购甚至摇号政策加码的大环境下，杭州楼市表现依旧不俗。

  一、新房：住宅网签连续六年突破10万套 房价稳涨

  据克而瑞浙江区域数据统计，截至2020年12月31日，杭州十区共成交商品房152039套，环比增长12%。其中，住宅商品房成交117226套，占商品房交易量的77%。据统计，杭州商品住宅成交量已连续六年突破10万套。

  近五年，杭州住宅整体均价呈稳步增长态势。2020年，杭州十区商品住宅成交均价为28446元/㎡，环比2019年的27695元/㎡，上涨了13.54%，为近五年甚至十年来最高。

  回顾全年成交行情，2月份网签因疫情暂停，成交几乎创下近两年新低，随着疫情得到控制，被抑制的需求释放，市场迅速回暖，且由于高价项目集中补签，4-5月新房住宅量价齐升。7月受新政及供应结构性收紧影响，开始降温，9月下旬管控开闸集中放量，市场逐步回暖，年底房企冲量但限签严格，呈现供应冲高但成交低位行情。

  商品住宅中，位于富阳银湖的万达同心湾，凭借快速多次开盘和产品优势，全年成交2103套，成为成交量最多的项目。项目坐拥城南万达广场和地铁6号线，产品上，又设置了全屋地暖，且创新设计89㎡3房1.5卫户型。

  成交金额最高的，是位于钱江世纪城奥体核心区的保利澄品，2020全年成交额达67.5亿元，且连续两年（2019、2020）登顶金额榜。

  二、二手房：量价齐涨 全年6个月成交量破万

  据我爱我家数据统计，2020年，杭州市区（不含临安）共成交约10.2万套二手房。和2019年的8.1万套相比，成交量上涨约25%。

  近8年以来，杭州二手房成交量最高的年份为2017年，约11.8万套，其次是2016年，约11.3万套。今年的10.2万套，排名第三。

  年初受春节和疫情影响，二手房短暂遇冷，2月成交量几乎创下历史新低，但疫情后市场迅速升温，4月到8月连续5个月成交量破万，下半年几轮新政下，新房摇号难度增加，屡摇不中的购房者被分流到二手房市场，加上不少热门次新房入市、外来人口不断流入，导致市场持续升温，11月二手房成交量再度破万。

  数据显示，今年杭州二手房低总价区间房源成交比例不断下降，置业门槛进一步提升。今年，300万以下的房源占比，由去年的70.8%下降至63.9%，300万以上价格段房源今年成交比例明显增长。

  从置业年龄来看，购房群体年轻化趋势愈发明显。今年90后置业客户的购房比例达30.84%，环比上升2.16%，其中95后购房人群占比7.56%，比例增幅达1.9%。

  供应方面，2020年6月底，杭州二手房挂牌量首次突破12万套，到了年底，挂牌量净增7000余套，约为12.7万套。2021年，杭州预计70多个新盘将交付，届时会有相当数量的投资房源被投放到二手房市场，挂牌量预计还会进一步增加。

  三、政策：引才“新八条”、摇号精准调控

  2020年，杭州四大政策涉及楼市，分别是：

  1）2月，杭州市推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，其中包括，对全球本科以上所有应届大学生，在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年；提高高层次人才购房补贴，给予A类**人才“一人一议”最高800万元购房补贴；B、C、D类人才分别给予200 万元、150 万元、100 万元购房补贴等；以及抗疫人才重点招引、对境内外高层次人才实施专项奖励等高含金量的政策举措。

  2）2月24日，杭州市委办公厅印发《关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态37条”的补充意见》，其中提到“支持高层次人才优先购房”：A类人才在杭购买首套住房免摇号；B、C、D、E及其他符合人才，在杭购买首套住房可按不高于20%的比例优先供应。该政策已于4月1日正式实施。

  影响：从房地产角度而言，争夺人才，实际上也是在争夺市场购买力。近几年，杭州人才引进落户政策一直保持宽松态势，今年对人才的各项补贴、购房政策倾斜，加之去年学历落户放宽要求，为杭州在“人才争夺战”中赢得机遇。1至10月，杭州市新引进35岁以下大学生达30.9万人，相比2019年全年增长45.84％。4月以来，高层次人才的认定数量激增，截至2020年8月，累计认定A类至E类高层次人才2.2万名。人才购房优先政策出台前（2015年4月至2020年3月），杭州智慧人才平台上公示的累计公示的高层次人才不过1.1万余人。人才的流入，能推动城市创新，提升城市商业活力，带动消费，进而提升城市整体购房需求和置业购买力，利好楼市。

  3）7月2日，杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，明确——①人才优先摇号房源，自网签之日起，5年内不得上市交易；②本市非限购区域户籍家庭摇号买房，需在限购区连续缴纳一年社保或个人所得税；③均价35000元/平米以下新房无房户倾斜比例不低于50%；④一户家庭同时只能参与一次摇号登记。

  4）9月4日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求——①杭州市购买新房，在办理不动产证时才能缴纳契税；②父母投靠落户，须满3年才能作为独立家庭，在限购区买房；③30周岁以上未婚单身且在限购区无房、离异单身满3年且无房记录满3年，可认定为无房家庭；④热门楼盘，向无房家庭倾斜80%，无房家庭购买该类房源，自网签日起，限售5年。

  影响：杭州两次楼市调控，意在遏制投资、支持自住，受政策倾斜的无房户和自住家庭，摇中新房的机会增加；由于热门楼盘将有房户拒之门外，中签率提升，加之多数红盘未开闸，万人摇暂别市场。新政下，即使没有红盘托市，新房市场热度仍不断升温，普通新房中签率屡创新低。尤其是改善家庭，改善新房选择趋少，中签率持续走低，摇号难度增加，一些新房屡摇不中的购房者，转向二手房市场，导致二手房市场升温。

  四、土地：全年卖地2611亿 全国第二

  2020年，连续三年蝉联土地出让金榜首的杭州，让出头把交椅。据乐居统计，杭州市区（含三县市）全年共成交289宗地块，总成交面积973.19万方，总成交金额达2611.2亿元，仅次于上海。

  虽较2019年的2744.1亿元有所下跌，但主要是因为11月末土地市场提早收官。从历史成交来看，这一成绩，仅次于2019年，依然处在高位。

  和前两年一样，萧山区依旧是杭州的卖地大户。2020年全年出让42宗经营性用地，总成交面积209.58万方，成交总额达646.62亿元。

  这一年，土地市场的热度几乎贯穿全年，在统计的140宗涉宅地（不含租赁）中，34宗拍至自持，为近三年最多。自持比例最高的达22%，为金地戴村项目，其次是中国三迪大江东临江项目，自持20%。

  9宗涉宅地楼面价破3万元/㎡，比去年多3宗，其中4宗均由滨江竞得，单价最高的滨江江河汇地块，楼面价42607元/㎡（自持11%）。

  今年，本土房企迎来大年，拿了杭州近半数的涉宅地。

  拿地金额最高的滨江集团，斥资404.62亿元揽下12宗涉宅地，其中不乏文晖“三芒星”、钱江世纪城等重磅地块。绿城则以226.1亿元，成为拿地金额榜榜眼，储备9宗地，包括亚运村运动员村一号项目。

  今年杭州共有2宗地块总价破百亿，分别是绿城运动员村一号地块和滨江文晖“三芒星”地块。值得一提的是，沉浮十年的滨康综合体项目今年重新挂牌出让，由龙湖以总价71.8亿元竞得。

  尽管土地市场竞争激烈，敏捷、新力、花样年、中国三迪、合能、上海大华集团六家外来房企，仍积极布局杭州，拿地意愿强烈，敏捷、三迪、合能，都是以自持的代价才赢得“入场券”。

  限价方面，自“双限”以来，大江东、勾庄、青山湖、临安、未来科技城等13个板块限价上涨，但整体来看，限价并未放松，超50个板块限价保持稳定。

  2020年，杭州十区成功出让的涉宅地块，可建面积约1355万方，按当前套均110平米算，可供应房源约12.13万套，供需基本保持平稳。

  五、2020年房价收入比：11.74

  据克而瑞数据，2020年杭州共成交117226套新建商品住宅，成交总额为4019.42亿元，套均总价约342.88万元，成交均价28466元/㎡。

  据杭州市统计局数据，2020年前三季度城镇常住居民人均可支配收入为54754元。

  计算可得，2020年城镇居民人均可支配收入约为73005元，由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），尝试估算下2020年杭州房价收入比，约为11.74。

  六、住宅租赁：供应量增大 租金持续下跌

  我爱我家市场研究院数据统计显示，受到流动人口基数不断增加的影响，租房需求持续上涨，2020年，杭州租赁交易量环比2019年上涨5.5%。申花、三墩、金沙湖三大商圈，位居租房交易量前三。

  从租房群体来看，90后占比近55.92%，环比上升5.64%。其中以学生客群为代表的95后租房需求比例大幅增加。租房户型结构上，1室及2室租赁需求依旧最大。

  由于大量商品房交付和政府租赁住房配建力度加大，租赁市场供应规模不断增大，2020年租赁新增房源量环比去年上升25%左右，这一现象，导致租金水平上涨乏力。

  今年月度单位租金从去年年底降至60元/㎡/月以下，再未能突破这一关口。今年租金水平最高月份为7月份的59.7元/㎡/月，相比去年9月份最高的63.7元/㎡/月，降幅达6.28%。今年9月后，租金持续下跌，12月仅为56.8元/㎡/月，为全年最低。

  七、市场心态：买房逻辑变了，买卖双方仍积极入市 

  今年，受疫情影响，部分刚需购房者反而更加坚定了在杭州买房的信念。改善购房者则经历了从观望到积极入手的心态转变，部分购房者本以为疫情会压缩购房需求，打算疫情后暂时观望，不曾想市场热度迅速恢复，又转向积极看房、摇号之路。

  和往年相比，购房者最大的变化，是不再单纯执着于房价倒挂楼盘，也开始看重区域和项目的成长性。闲林、大江东、宁围等非热门板块新房中签率持续走低。“新政后，突然就失去了红盘购买资格，等再去看非热点楼盘时，发现这些楼盘中签率也降低了，如果再摇不中，就打算去淘一淘二手房”。据乐居调查，这样的例子并不在少数。

  二手房方面，据多家中介门店反映，3、4月份不少卖家曾因疫情一度焦虑降价，疫情后伴随市场热度和门店来访量持续走高，惜售、调高挂牌价常有发生。

  受“竞地价、限房价”政策影响，今年房企开发和推盘节奏明显加快，以开发时间换利润空间。如2019年12月底开盘的滨江·御虹府，4.6个月实现清盘，5月4日开盘的融信大发弘阳·沁澜从首开到售罄只用了48天。

  八、杭州市民看2021楼市：稳中有升 “改善难”或延续

  乐居普通员工认为，2021年，杭州楼市仍将以稳为主。由于“限房价、竞地价”政策，新房房价几乎不可能大涨或大跌，但不排除部分刚需板块限价有提升的可能，而由限价导致的遍地高周转、降成本，以及摇号新政引发的杭州楼市“改善难”这一问题，依旧会延续。另外，人口导入效应将逐渐显现，城市力持续保持稳步增长，楼市也将稳定向上。

  开发商的工作人员表示，受“三道红线”监管新规影响，房企外部融资来源受到显著限制，加上杭州“限价”政策导致利润收窄，外来房企在杭拿地会更困难，未踩红线、有一定资金的房企迎来拿地窗口期。新政策环境下，在杭房企的竞争会更加激烈，只有提高运营效率和资金周转效率，持续提升产品和创新能力，才能赢得市场。

  其他杭州市民，多表示2021年依旧会买房，限价下新房房价将继续保持稳定，受摇号政策倾斜的首套房用户，新盘选择余地更多，买房更容易，二套房买房难度更高。由于2021年交通等利好还将持续兑现，不少市民对于二手房价，仍抱有上涨预期。

  九、2021走势：限价持续，成交可期

  在“房住不炒”的政策主基调下，稳地价、稳房价、稳预期仍然是杭州楼市调控主旋律，政策放松的概率极低，“限购、限价、限贷、限摇”等政策2021年大概率不会退出，如果市场过热，不排除调控加码的可能。

  近年来杭州人口流入一直在持续增加，为楼市带来稳定的需求量，2021年，杭州楼市成交或将延续2020的上涨行情。

  限价下，新房价格上涨幅度将被严格限定在5%之内，房价基本平稳，不会大起大落。在一二手房价倒挂红利吸引下，部分热门楼盘还会掀起抢购浪潮，为降低市场热度，红盘“撞车”现象仍将存在。

  随着新房的交付，杭州二手房挂牌量会继续增加。成交方面，预计分化还会持续，产品和配套等更加优质的次新房、学区房，在未来很长一段时间内，都会受到欢迎，价格下跌可能性极小，部分产品有短板、配套无明显优势的小区，将继续滞涨。

  2021年，杭州不少板块和楼盘值得关注，如：亚运村的绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城；文晖的滨江保利和品；江河汇的滨江绿城·江河鸣翠；奥体的滨江观品；申花的滨江融创·滨融府；文教的建发书香印翠、中冶锦绣公馆；三墩的建发金辉紫璋台、融信天澜里、古墩彩虹轩；蒋村的现房项目葛洲坝龙湖中国府；大江东的融创云帆未来社区；以及望江新城的K11等。