正文

  “2021年3月5日，李克强总理做“两会”政府工作报告，对2020年工作回顾及2021年的重点工作做了详尽部署。其中，“租赁住房”、“长租房”等关键词多次被提及，再次强调“坚持房子是用来住的、不

是用来炒的”定位，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  具体来看，2021年政府工作报告中，住房租赁发展方向包括：“租售并举”仍是租赁行业最强基本面，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规

范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担等。

  多年来，中央政府始终坚定“住房不炒、租购并举”的定位基调，但细数近年来的重点租赁政策，我们发现，主要以完善市场规范和增加市场供应为主，对于租赁权益保障和金融税收优惠方面的政策相对缺

乏。此外，虽然政策的顶层设计搭建完成，但在落地实施过程中仍受到城市经济发展差异、对租赁认可度不高等多重因素的影响，在各城市的落地情况稍有欠缺。

  十四五开局之年，“租赁住房”上升到国家战略层面，再提“房住不炒、租购同权”，从土地供应、减税补贴、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求，从宏观指导到落地方向一一给出了政策实施方向，保

证未来各级政府能够根据自身城市发展情况，因城施策，进行政策的有效落实。相信未来全方位政策的实施力度和强度将得到保障，租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。”

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46城累计出台租赁相关政策277条

  2020年1月至2021年第一季度，我国46城累计出台租赁相关政策277条，其中权益保障类占比最高，占比39%。

  
图：2020年1月-2021年3月各城市租赁住房政策情况

  

数据来源：克而瑞租售

  截至目前，在中央财政支持住房租赁市场发展试点入围的24个城市中，已经有16个城市（北京、上海、深圳、武汉、成都、南京、杭州、合肥、厦门、西安、宁波、天津、济南、重庆、石家庄、南宁）已经公布了中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法，因城施策，不同城市之间补贴标准差异较大。整体来看，补贴以新建、改建类项目补贴为主，部分城市对盘活类、运营类项目有补贴。

  
表：各地中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法出台时间及补贴标准

  

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

资金补贴的支持在一定程度上帮助租赁企业缓解建设、经营压力，也鼓舞了企业从事住房租赁业务的积极性。但目前补贴项目类型仍以建设类为主，补贴企业主体以国家队为主，各城市补贴金额存在差异。

住房租赁用地不低于10%

  “十四五规划”中指出：“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”从土地供应端推动租赁市场持续、稳定发展。

  2021年2月，重点22城供地“两集中” 新政爆出，新政明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。截至目前，22个重点城市已有18个城市在年度供地计划中明确租赁用地指标，并基本达标10%占比标准。

  
表：核心八城2020年、2021年住宅用地供地情况（万方，%）

  

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

  在克而瑞租售长期关注的核心八城中，以一线城市北京为例，从2021年北京的供地计划可以看出，2021年北京将持续增加住宅用地供应量，提高租赁住宅用地占比。具体来看，2021年计划安排住宅用地1060公顷，较2020年计划安排量增加60公顷。与此同时，土地供应向租赁住宅倾斜，在单列租赁住宅用地的基础上，按照商品房供应下限等比例安排租赁住宅供应指标，将租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。

  二线城市以南京为例，4月9日晚间，南京市规划和自然资源局发布了2021年度商品住宅用地供应计划的有关说明。说明显示，南京全市2021年租赁住房用地供应面积目标为87.15公顷，能够提供租赁住房205万平方米，约3.6万套，租赁住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%，供应规模显著增加。

  住房租赁市场的发展由供应侧推动，如今，土地供应政策向租赁用地倾斜，未来，随着租赁用地的分批次集中入市，特大型城市、重点城市的租赁住房供给将进一步扩大，改善住房供应结构，从源头落实“解决大城市住房突出”问题。

十四五开年，租赁市场整体活跃

  1）租赁用地市场成交火热，上海位居第一

  新年伊始，重点城市租赁用地市场成交火热，上海、广州、杭州、南京、成都第一季度共成交30幅纯租赁或者具有租赁属性地块，总建面总计达123.4万平方米。其中上海成交量居于首位，2021年1-2月先后集中出让15幅租赁住房地块，成交面积约为85.2万方，占八城总成交面积的70%。

  
图：2021年Q1核心八城租赁用地成交面积及幅数（㎡，幅）

  

数据来源：克而瑞租售

  此外，一季度，上海、杭州、南京、北京共计50幅含自持土地成交入市，总自持建面达57.6万平方米，与去年同期相比，供应地块量增长超4倍。

  图:2021年Q1核心八城

  含自持住宅用地成交面积及幅数（万㎡，幅）

  

数据来源：克而瑞租售

  3月，因“两集中”政策出台，为响应国家从供给端调控房地产市场的号召，相关城市涉宅用地土拍市场活跃度下滑。然而，截至3月底，22城中已有半数以上的城市明确落地了新政，4月-5月第一批次的住宅用地将集中入市，包含租赁用地，土地市场将重启热潮。

  2）散户市场供不应求，集中式公寓规模稳定上升

  房源供应层面，由于各地城市鼓励员工留城过春节，大大减少了房源空置现象，因此1-2月各城市新增供应房源大幅下跌：1月，55城个人房源新增供应407218间，环比下跌32.66%，2月新增供应344347间，环比下跌15.44%。伴随疫情逐步好转，抑制的租赁需求得以释放，加之年底大批租赁房源租期到期，3月整体新增供应显著提升，环比上升103.65%。

  图：2020年3月-2021年3月

  全国55城新增个人租赁房源量变化情况

  

数据来源：克而瑞租售

  2021年一季度，集中式长租公寓规模增速放缓。TOP20集中式长租公寓新开业规模63.46万间，同比增长18.32%，环比增长3.43%。2020年，我国租赁行业经历了内外生态环境的变化，大浪淘沙，重新洗牌，各方参与者回归理性，以审慎的态度面对企业自身与行业整体发展。因而，租赁企业整体开业增速放缓，转向聚焦提升资产价值与精细化运营服务。

  图：2020-2021Q1TOP20

  长租公寓企业开业规模变化及增速

  

数据来源：克而瑞租售

  3）个人租金止跌上扬，集中式公寓租金整体回归理性

  聚焦市场租金表现来看，开年来，全国个人房源租金止跌上扬，整体呈上涨趋势。春节前夕，由于国内外疫情反复，为了减少春节期间人员流动集聚，各地纷纷倡议企业员工就地过春节。

  这使得春节期间租赁房源较为紧缺，1-2月租金较去年年底提升显著，1月环比提高4.76%，2月环比上升3.04%。到了3月，租金稍有下降，但同比去年仍有所上涨，增幅4%。

  图：2020年1月-2021年3月

  全国55城个人房源租金变动情况

  

数据来源：克而瑞租售

  2021年3月八城品牌集中式公寓租金除个别城市外同比及较2019年同期整体均有所下滑，说明19年前后品牌企业对行业偏乐观，随着疫情和政府对市场的不断监管，租金价格回归理性。

  横向对比来看，一线城市中上海、北京租金居领先水平，二线城市中杭州、南京租金具备一定优势，武汉集中式公寓租金在八城中垫底。总体而言，八城集中式公寓租金逐渐显现出一定的分化性。

  表：2021年3月核心八城

  集中式公寓租金及同比变化（元/月/m²，%）

  

数据来源：克而瑞租售

居民居住消费升级、租房意愿增强

  自中国经济发展模式由投资驱动逐步转为重视消费驱动以来，我国国民消费水平一直保持着稳定的增长速度。2020年，我国城镇居民人均消费支出27007元，与2013年相比增长了46.08%，其中25.76%为居民居住性消费支出。

  近年来，我国城镇居民居住消费支出绝对值与占比皆有所增加，尽管受新冠疫情影响，2020年城镇居民消费性支出出现负增长，但居住消费支出依然有所上升，我国国民居住消费升级、居住条件改善、租房意愿有所增强。

  图：2013-2020年中国城镇居民消费性支出

  

数据来源：克而瑞租售

  1）中低端需求仍是市场主力军

  根据克而瑞租售市场调研，北京、上海两个一线城市由于高企的房价使得租金也整体较高，相较其他重点城市，2000-5000元/月的中端需求上占比最高，而5000元/月以上的租金段也占据一定份额。

  广州、深圳由于城市特殊性，城中村较低的租金水平拉低了整体租金。而武汉、重庆两城的房价不高，整体消费水平一般，2000元/月以下租金段占比超八成。

  整体来看，北京和上海租赁市场中2000-3000元/月占比较高，其他六城2000元/月占比较高，中低端租赁需求仍是市场主力。

  图：核心八城租金段占比情况

  

数据来源：克而瑞租售

  2）85后、90后新婚夫妻是大城市主要租赁群体

  目前，我国一、二线大城市的新一代城市租客群体主要为26-35岁的85、90新婚夫妻。具体来看，在城市租住人群中，26-35岁的租客群体在核心大城市中占比超50%，为租赁市场的绝对客群主体。租客婚姻状况方面，大城市中已婚的租赁人群多于未婚人士。

  由此可见，现在越来越多的城市新市民愿意“租房结婚”。年轻、消费能力强的新生代租客崇尚“租来的生活也是生活”，这无疑会对租住品质提出更高的要求。

  图：重点城市租客年龄结构

  

数据来源：克而瑞租售

  图：重点城市租客婚配情况

  

数据来源：克而瑞租售

  3）租客结构由单一向多元转变

  从2017年与2020年租住人群年龄构成变化可以看出，我国租房群体正在向全年龄段发展，30-39岁的城市租客占比由16%上升到38%，20岁以下的租客也由3%上涨到5%。租客年龄结构由单一向多元的转变意味着，房屋租住逐步成为更多人一生的选择，而这也即将带来城市住房租赁总量需求、品质化需求、多元化需求的新一轮增长。

  图：2017年中国租客年龄结构图

  

数据来源：克而瑞租售

  图：2020年中国租客年龄结构图

  

数据来源：克而瑞租售

  4）有房人群也租房

  八城调研数据显示，有房租房人群占本地租房客群的54.5%，较无房租房客群占比更大。其中，多为异地有房，占比达33.6%，而本地有房客群占比也达17.8%，可见，有房仍租房是市场的常态，并非有房人群就不存在租房需求。

  图：租赁客群类型占比

  

数据来源：克而瑞租售

  其中，本地有房租房的客群多因工作便利、性价比高、装修过渡等因素租房。在本地有房租房原因中，工作便利占比最高，约达40.4%，其次是性价比高、购房装修过渡以及子女教育，三者各自所占比重均超过10%。伴随着一、二线城市的房价高企，租房也成为一种性价比较高的居住方式。

  图：本地有房租房原因

  

数据来源：克而瑞租售

市场供应从土地端开始加大倾斜

  近年来，一、二线城市商品房价格一直维持在较高水平，而租金的涨幅远低于房价的涨幅，一二线城市的租售比远低于合理的租售比区间水平，买房门槛日益攀升。在房价高企的当下，租赁需求愈发旺盛。

  图：重点城市房价租售比

  

数据来源：克而瑞租售

  “十四五住房发展规划”提出：“完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。预计，地方政策和资源将向租赁市场倾斜，土地供应中商品房的供应空间可能被挤压。

  未来，租赁住房供给来源将更加多元，除租赁用地外，集体用地也将成为租赁住房的主要供应渠道之一，探索如何利用、规划好集体用地成为下一阶段的重点之一，也将成为租赁住房增量供应的主要来源之一。

  当商品房价格不断上涨的情况下，由于价格高企的挤出效应，越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。结合国家十四五关于“租购并举”的定调，未来，以租赁的方式解决长期居住需求，将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向。

  来源：丁祖昱评楼市