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  文/住浙网研究员 张伟博

  编者按

  金九银十本是购房旺季，然而却时不时透着寒意。杭州的倒挂摇号红利，让新房市场尚保留了一丝颜面，但二手房成交量已跌至“冰点”。

  杭州远郊，临安售楼处早已门可罗雀，上半年熙熙攘攘的投资客不知去向，部分售楼处开始“请人”扮客户，增加人气。

  环杭一线楼市，在共性方面还有何个性之处？住浙网的研究员在寒风中，开始新一轮的跑盘，“2021环杭观楼”首篇发自湖州。

  湖州新房供应量大，且一度依赖投资客，可以作为楼市拐点的重要观察样本。 

  湖州楼市“高光时刻”

  在楼市调控的层面，湖州堪比全国模范生长沙，曾一度希望通过压低房价，吸引人口流入，增加城市竞争力。

  但低房价是把双刃剑，如何平衡房价和土地财政，考验执政者的智慧。

  近两年，湖州有意改变思路，通过减少供地、抬升整体房价水平。开发商们嗅到了风向的转变，开始频繁加预期拿地。尤其是今年上半年，市区地王频出，地价持续跳涨。

  好地大数据显示，湖州市区共有4宗万元地（楼面价大于10000元/㎡），均成交于2021年。

  湖州高价地块表

  土拍节节高，新房库存持续下滑，楼市进入了卖方市场。

  经过2020年去库存，湖州楼市部分板块一度出现了供不应求，不少项目再现“抢房”现象。

  仁皇山板块的新城吾悦广场，均价14666元/㎡，最后一次开盘要求全款+捆绑双车位，当天售罄，一房难求。 

数据来自好房研究院

  商品房成交数据，同样印证了楼市的火爆程度。2021上半年湖州全市商品住宅成交43870套，同比增长50%，成交金额638亿元，同比增长59%，创下历年同期最好成绩；成交均价13615元/㎡，亦创下新高。

  “上半年这波行情，主要还是本地人在买。投资客先把节奏带起来，然后本地人开始有点坐不住，又冲了进去。”东部新城销售经理小王总结道。

  “三令五申”，湖州持续出台调控政策

  但湖州楼市并未赶上好时候，某种程度上甚至“撞在了枪口”。

  今年上半年，恰是中央对楼市调控绷的最近的时候，对于热点城市，基本露头就打。

  湖州并非住建部名单上重点关注城市，但调控一点不含糊，仅上半年便出台了4道政策。

  一、3.12（限房价）

  规定在售项目不予上调备案价格，对分期预售的项目，续批预售价格备案不得高于前批次备案价格。

  二、3.16（限地价）

  建立健全房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”或“限地价、竞租赁房”等竞价方式。

  三、3.27（限购、集中供地）

  实行住房限购，在中心城市范围内，连续缴纳社保未满6个月的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；视情实行住宅用地集中供应。

  四、5.18（限售、摇号）

  1、实行住房限售。新购买的商品房（含二手房），自取得不动产权证满2年后方可转让。2、全面推行公证摇号销售。市区范围内新建商品房，购房意向大于本期可售房源的，实行公证摇号销售。

  政策力度并不算很大，但密集程度已堪比杭甬，几乎涵盖限售、限价、限购、新房摇号、集中供地等全套调控套餐，现在回头看，确有些“用力过猛”。

  进入下半年，又恰逢房贷收紧、周边楼市集体降温，湖州楼市这把火，瞬间就被掐灭了。

  新房摇号，摇了个寂寞

  为抑制火热的行情，解决市场上捆绑车位、全款、靠关系等购房乱象。湖州成为继杭州和宁波之后，又一全面实行公证摇号的城市。

  5月6日，湖州首个公证摇号盘亮相：位于长东板块的卓越府推出380套房源，其中高层均价14450元/㎡，洋房均价16183元/㎡。

  最终成功登记家庭共1955户，中签率19%。相对低的中签率，为湖州摇号开了一个好头。

  最终无悬念售罄，760号选走最后一套房。也就是说仍有1000多组家庭未能参与选房，遗憾落榜。 

卓越府开盘选房现场

  本以为打响第一炮后，湖州楼市会像杭州一样掀起一股摇号热，却不料竟是“出道即巅峰”。

  一个多月后（6月20日），卓越府加推了513套房源，仅1424户登记，中签率涨到了36%，虽然房源数较第一次增加了，但意向人数明显减少。最终开盘去化510套，未能全部售罄。

  实际上自湖州出台摇号政策以来，5-8月湖州共31张预售证公示，最终仅仅5次触及摇号（登记人数多于房源数），超8成房源流摇。

  湖州摇号项目表（截止8月底） 

  此前宁波报道（“裂变”！宁波奥体板块延续3年的纪录被打破，全民经纪再现江湖）中提到，当地豪宅不愁卖，改善需求支撑着市场，湖州楼市同样如此。

  分析参与摇号的购房群体，本地人已经成为绝对购房主力。

  从复审通过的1424户登记家庭来看，卓越府的主要客户为湖州本地户籍群体，占比达79%。位于湖州老城区的绿城锦玉园，本地户籍更是占到了84%。

  大户型优先去化，也证明湖州楼市再次回到内生性市场格局，目前支撑市场的是仅存的自住改善类需求。

  绿城锦玉园首开房源中，140方以上户型（总价300万+）基本售罄，剩余房源大多为107方（去化仅约4成）。包括东部新城滨江春翠里二批次，合院产品基本售罄，107-128方高层产品去化仅3成。

  本地改善，成为了最后扛鼎的人。眼下楼市预期持续下滑的背景下，光靠本地改善群体恐怕撑不了太久。

  数据显示，湖州7月二手房成交量较3月高点下滑超6成，已经进入冰点。

  9月份，湖州在售项目的优惠力度明显增大，返佣、特价房、送车位等层出不穷。 

海伦堡·星悦活动海报

  海伦堡·星悦推出特价房，优惠超5万元。位于西南板块的卓越·春熙里同样推出特价房，并赠送车位；同板块佳源项目6月首开捆绑车位，9月不但启动分销，甚至部分房源赠送车位...... 

滨江·春翠里活动海报

  不少开发商朋友都在庆幸，上半年选择隔岸观火，而不是盲目参与湖州土拍。某房企投拓经理打趣道：湖州楼市跟你说再见的时候，连个背影都不给你留......