正文

  新时代来临，楼市分化加剧，核心资产的竞争成为未来一二线楼市的主旋律。 房叔课堂挑好房，来到户型篇，今天教你如何从户型图中看门道。

  | PART 1 |

  说户型，首先明确啥叫户型？

  百科里户型是住房的结构和形状，这话对但是没什么用，笔者在这里给读者一个更明确的定义：户型，是基于人居环境和人体尺度的一套空间和房间的组合。

  人居环境限定了一个基本的住房框架尺度，比如在杭州这个纬度采光斜射进入窗户最远能到6m左右，这意味着房子的纵深最好在12m，而这也是民用住房混凝土柱间距一跨的尺度，超过则中心的采光就会受到影响；

  当然反过来说，这也意味着一旦突破这个尺度而想得到自然光，要么层高加大，要么中心出现中庭、上下层、要么就是大平层多面采光，这就是真金白银的升档了；

  人体尺度则会影响所有的功能件尺度从而影响房间的尺度，比如人的身高是1.6-1.8m，臂展约等于身高，那么床要保证1.8*1.8㎡，且需要放置枕头所以床最小要给到1.8*2㎡，1.5m宽的床更适合少年或者沙发床，同理，所有的家具都会受此影响进而影响房间尺度；

  房间，room，现代建筑中这个词一般指有明确功能的体量，同时使用具有规律性。举例，卧室是房间，通常在夜间使用，使用时间是8-10小时，需要一些配合睡觉的功能件比如床、床头灯、衣柜、窗帘、窗户、电视机、插座；

  空间，space，现代建筑的核心词汇，无任何具体功能限定，比如大堂、门廊、门厅、天井、院子、多功能空间、阳台，空间越多弹性越高，房屋的价值本身就会越好，这是现代建筑这种强调平面的载体特性决定的。

  光说不练假把式，下面会介绍户型的主要价值影响因素，再随手拿一些户型，五步走的方法论，教你如何看户型图，为防说是广告，已截掉所有楼盘名。

  | PART 2 |

  先介绍些基本的户型价值因素，均直接和重要影响房屋品质和价格——得房率、窗墙比和窗地比、东西边套利弊、南北房间组合、面积段分档等等。

  先说最直观的得房率，即套内建筑面积/销售面积，销售面积即算上公摊，楼电梯井、消防挡烟前室、连接廊道等等，以下是常见的住宅类型与得房率：

  7层以下多层住宅：88－95％；

  7-11层小高层住宅：85－88％；

  12层及以上高层板楼住宅：78－85％；

  12层及以上高层塔楼住宅：75－78％；

  写字楼：55－60％。

  ▲未科某热盘，一梯两户洋房，高得房率

  除别墅、合院这类特殊产品，笔者最为推荐洋房户型，即11层以下的一梯两户，既带电梯又得房率相对高85－88％；人居疏密度也相对较好；

  特别说明：

  1、有时候用心的开发商或中介会提出“实际得房率”，即套内使用面积（去掉墙体），这个在得房率的基础上减去3%-5%相对正常；

  2、有一些一梯一户的产品得房率会降低，但整个电梯厅相当于自家的，可以摆鞋柜、全身镜、衣帽架、摄像头，在消防楼梯门那自装个指纹锁相当于多了大半个房间，也是相当赚的；

  接下去是两个直接决定居住舒适度和能耗的指标：窗墙比、窗地比。

  窗墙比，指的是某一朝向的外窗、透明幕墙总面积与同朝向墙面总面积的比值；

  窗地比，指的是一个房间窗洞口面积与该房间地面面积之比，与窗户开启的大小无关。

  很多人会把这两个概念搞混，拿窗地比当窗墙比说，而实际上，窗墙比更多是用于确定房屋围护结构传热系数，为遵守强制性建筑节能规范而设置；而窗地比则是为了估算室内天然光水平，保证不同空间的明亮程度，影响居住品质进而影响价格；

  说人话：窗墙比高，窗户开得大冷热交换多当然不节能，多点中央空调电费；窗地比高，相同面积和时间段得到的日照和采光就更多，房子更明亮更暖和，建安成本更高；

  ▲来源：金地集团、明源地产研究院

  窗墙比无非多点电费，我相信读者也不会太在意，直接上干货参照上图东南地区的窗墙比，达到图示标准的通风就够用；

  ▲来源：金地集团、明源地产研究院

  窗地比更重要，上干货。如图是各档次住宅窗地比以及各功能房间窗地比的最小值，笔者给建议，南向阳台要大于0.4，南向房间0.3-0.4，厕所和厨房0.2以上最佳，当然南向要是落地窗最好了，甚至能到1-2，只不过这是很耗成本的；

  东西边套。通常来说东边套价值最高，因为三面采光且是晨光，和房叔探讨了下，并不排斥优先选择西边套，原本西边套有西晒的缺点，但是在冬天下午的阳光相对更友好；

  翻译翻译：年轻人都在南卧睡懒觉，能见到东边太阳的餐客厅有阳光的时候，年轻人经常出门晒太阳了，实际享受较少；年长者退了休早上都晨练遛狗了，下午的太阳才弥足珍贵。

  南北房间组合。卧室一定要东南向越多越好！如图是两个135㎡上下的同板块3房户型，差别在客厅朝南或朝东（西）。一般建议选择三个卧室都在东南侧的，理由很简单，客厅东边采光够用了，南侧有时反而看电视都晃眼，而卧室不同，北侧卧室在江南地区极其不舒服，无论老人小孩缺日照是很不利的；当然，家里有小朋友喜好南厅是另一种选择。

  这在户型的分档上也有体现，通常会将户型分典型的五挡——89㎡，95-100㎡，119㎡，129㎡，139㎡。

  89与139㎡是因为契税线，原先89㎡交易收1%，90-139㎡则为1.5%，140以上是2%。

  ▲129-139本质差别就在三卧室朝南与否

  89㎡常见是小三房一卫，95-100㎡是小三房两卫，119㎡小四房-局促，129㎡南向两房北向两房-适中，139㎡四房可做三卧室房朝南-宽敞。

  | PART 3 |
介绍完基本的价值因素，再通过五步走的方法论，教你如何仔细读懂户型图，得到更多的信息，挖掘更多的潜力。

  尽管笔者认为目前小区的整体水平不如从前，但户型这一项新时代的楼盘还是有明显的进步，现在的户型基本上问题都出在“小”，可小是钱的问题。
如下图是市面上常见100㎡左右刚需户型，分上下两款格局，在89-110㎡最多；

  首先，看形状，是方的还是长的。

  方的特点是什么？南向面宽大，南向房间多一个，相对应的南向阳台也会更舒展，日照面多；缺点是北向房间会很拥挤且窄小，而且通常有南北通透性、隐私性弱的缺点；

  长的特点？面宽小，但有三面采光，餐厅有自然光；通透性强。

  第二步，看是否标注尺寸线、区分承重墙、设备平台、计半面积、不计入面积等基本信息，所有不配尺寸线的户型图都在耍流氓，必须找销售要到标注版；

  第三步，看空间与房间的组合格局。

  如图，均是一条廊道（红色）串联所有空间（紫色）和房间，空间只能做门厅，且挪作柜子、衣橱的可能性很大，自由度很低；

  第四步，看细节和尺寸。

  客厅，3700mm的面阔问题不大，缺陷是L型沙发会挡住一半的玻璃，如果要向上移动会挤压廊道的空间；

  主卧面宽3300mm，貌似2m的床0.6m的的过道和一个0.45-0.6m宽的电视柜横向看没有问题，可秘密在进深，过道的尺寸一般都为1.2m，我们能知道主卧的实际进深只有3.2米，按1.8m宽小的双人床算，仅剩1.4m，还要减去墙厚200mm，这1.2m要留出人走的空间两个0.6m，塞进两个床头柜，一个衣橱的宽，这注定了这个衣橱极小，或者就要牺牲一边的床头柜把床怼飘窗边上，要么就买1米5的床或者不做衣橱——

  主卧的实际进深，基本合格的至少3.6m：一张双人床+两个床头柜+一个衣橱；这还没有化妆台，且床要买收纳型的；

  次卧，反而是尺度最好的，面宽上1.8m宽的床1.2m过道和壁挂电视机，进深上1.5m宽床和两个0.45*0.45㎡的床头柜及0.6m宽的衣橱。

  刚需的“三房两卫”户型会存在大量的“不能细想”，最大的问题就是在图上和样板间里看不到的收纳空间匮乏，一年后如果不是断舍离家里会需要很多的柜子，且主卫的使用频率真没有想象中的美好。

  笔者强烈建议购房者在挑选户型时忽略图上画的家具，算出每个房间的尺度，拿自己的身高体型和需要的家具（不知道尺寸的淘宝）长宽代入房间的实际大小。

  第五步，看改造的可能性。

  说到这一点，笔者要举例“四叶草”户型，即一个中心空间连接4角套房，四叶草本质上是建筑学中九宫格空间分析的一种原型变体，即围绕中央空间布置四方四角；

  ▲经典案例：大分木县住宅；芝加哥内格尔住宅

  如图，是一个中间硬塞了衣帽间的四叶草户型，户型是空间和房间的组织，借由中心向4边4角发散，会使得中心空间的使用效率极高，弹性很大，既是门厅又是过道，既是玄关又是所有房间的出入口，实际上完全可以对中心衣帽间和餐厅作平移，变成下图；

  合格四叶草户型的实体（不到140㎡要三个厕所两个浴缸实在浪费），中心空间出现！

  因为这种组织形态使得中心会出现核心空间，每个房间的改造都不会影响到别的房间，甚至任意两个房间的打通都是可行的，如图，若舍弃北侧卧室平移餐厅就能做开放厨房，若舍弃书房可以得到边餐厅，若南侧打通厅与主卧就是大套房（出租时有利）；

  透过这五步，相信读者对如何读懂一张户型图的各色信息有了更深层次的认识。

  笔者希望说明的是：不要陷入房间多、卫生间多就是好户型的误区；

  用集中空间去组织各色房间，每个房间满足基本的人体尺度和居住环境要求，更进一步如果还有改造的潜力，这才是好户型的定义。

  | PART 4 |

  学好房叔的三篇课堂，想买房的时候——

  1、跑一跑看看地段和小区外立面、建筑公区；

  2、看看小区的园林风格和活动空间的档次；

  3、根据个人的情况，选择面积段、朝向、得房率，再拿户型图五步走综合判断。

  写在房产税时代大幕拉开的前夜，愿你能挑中理想的核心资产，好住又保值。