2021年11月，杭州二手房成交量结束“七连跌”，进入量价回升通道。 全市（除富阳、临安外）共成交3516套二手住宅，环比上涨34.5%；成交金额达115亿，环比上涨45.6%。

  成交量回升有两方面原因，一方面是政策松绑，贷款利率下调至6%以下，已接近今年6月的市场水平；另一方面房东预期下调，一些较热门楼盘和学区房挂牌价明显下调，达到购房者心理预期。

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  市场综述

  · 分区来看 

  余杭区成交量以约25%的占比位列第一；其次是西湖区，成交量占比约18%。

  · 从成交结构来看 

  总价方面，200-350万的房源占比约37%，200万以下的房源占比约30％。

  单价方面，二手房成交主要集中在2-3万单价段，占比约36%；其次是3-4万单价段，占比约28%。

  面积方面，70m²以下面积段的成交房源占比31%；110-130㎡面积段的成交房源占比较低，约11%。

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  数据表现

  2.1 区域分析

  · 余杭区以887套成交量领跑全市

  数据来源：CRIC 2020

  2021年11月，杭州二手房市场（除临安、 富阳）成交3516套，环比上涨34.5%；成交面积34万方，环比上涨36.0%。同期新房成交套数为7700套，环比下跌12.6%；成交面积约为90万方，环比下跌12.4%。

  数据来源：CRIC 2020

  从具体区块分析，余杭区刚需购买力强劲，11月以887套的成交量取代萧山区，站上成交量第一，占比约25%，成交房源大部分出自此前较热门的刚需楼盘，如庭院深深、竹海水韵等；其次是西湖区，成交631台，占比18%左右。

  2.2 成交结构分析

  · 二手住宅成交均价突破3.3万

  数据来源：CRIC 2020

  11月二手住宅成交均价33670元/m²，环比上涨5.3%。

  从成交单价段来看，杭州11月二手住宅成交主要集中在2-3万单价段，共成交1252套，占比36%；3-4万单价段次之，成交978套，占比28%。

  数据来源：CRIC 2020

  从成交总价段来看，杭州11月二手住宅总价200-350万的成交房源占比最高，共成交1315套，占比37％，套均价约270万元；总价800万元以上的成交房源占比较低，仅成交126套，占比4%，套均价约1165万元。

  · 70-90m²成交房源占比上升，达26%

  数据来源：CRIC 2020

  从成交面积段分布来看，11月杭州二手住宅成交主要集中在90m²以下房源，合计成交1996套，占比约57%，其中70-90㎡成交房源占比从22%上升至26%；130㎡以上房源成交718套，占比20%。

  2.3 挂牌情况：链家成交挂牌系数为0.85

  截止2021年11月底，链家挂牌房源达59887套，挂牌均价为39854元/m²，11月二手住宅成交均价33670元/m²，成交挂牌系数为0.85。

  2.4 杭州二手住宅成交小区前二十及中介前十

  数据来源：CRIC 2020

  11月杭州TOP20成交小区总套数为313套，总成交面积为32231㎡，总成交额约为9亿元，成交均价为28340元/㎡。详情如上图所示。

  数据来源：CRIC 2020

  11月杭州前十中介排名如上表所示，杭州我爱我家房地产经纪有限公司共成交718套房源，登顶杭州二手房交易的中介榜，占全市总成交量的20.4%。其次是德佑贝家，成交548套房源，再次是链家，成交239套房源。杭州易居房地产则以139套的成交量位列TOP4。

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  总 结

  12月15日，央行启动年内第二次全面降准，向市场释放约1.2万亿长期资金。从政策指向来看，更多是扶持小微企业，支持实体经济，对楼市虽有利好但不会造成较大影响。

  加之共有产权房将至，购房者尤其是刚需人群选择范围扩大。

  回到杭州二手房市场，11月成交量出现触底反弹，虽然短期成交仍有上升空间，但涨幅不会太大。