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  我国总体告别住房短缺，社会也发生人口受教育程度提升，性别结构改善，户均规模减小，少子化和老龄化并存等新变化，住房需求相应改变。

  日前，贝壳研究院发布《2021居住客群消费趋势年报》，报告显示，人口基本面的趋势性变化，体现在居住消费领域，在客群特征、置业偏好、消费结构及消费动机等方面均表现出相应变化。

  如住房消费城市分化趋势，人口向头部城市集中，城市群效应更加明显，城市鸿沟进一步拉大；女性置业的百分占比也在逐年提升，尤其在一线城市的女性置业人群百分占比增速更明显；消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级等。

  报告发现，2021年1-10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。

  从购买新房二手房角度来看，新一线城市及二线城市，新房置业平均年龄要低于二手房，主要因为这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换型群体，所以买卖交易仍以新房为主。

  一线城市已经进入了存量房市场，趋势刚好相反，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群。因此，体现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高。

  从城市分布看，在35个样本城市中，置业平均年龄偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及东莞为代表的大湾区城市置业年龄普遍偏高。

  2021年35城置业平均年龄分布情况（岁）

  从购房性别来看，女性置业占比逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，最新数据显示，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，今年占比达48.79%。新一线及二线城市较2019年亦出现不同程度的增幅。

  贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告（2021）》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%。

  从购房户型来看，受家庭小型化趋势影响，报告按户型结构统计35个城市房屋成交百分比情况，发现两居室成为主力交易户型，占比41.4%。其次是三居室户型，再次是一居室户型，四居室及以上户型交易占比最低。

  报告认为，2022年“她经济”持续走强，女性购房占比将进一步提高，新一线城市女性购房群体相对一线城市更年轻化。从房屋需求来看，改善型住房需求将持续释放，消费者在空间上将住得更宽敞。消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。

  另外，报告指出，在“房住不炒”楼市高压调控之下，购房客户也逐渐向理性回归，对楼市看稳成为主流消费预期。