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作者 | 第一财经 马一凡

  2021年，由于新冠肺炎疫情逐渐受控及经济复苏，香港楼市一度止跌回升，全年住宅成交总额创下24年来新高。由于成交站上历史高位，地产开发商也对香港楼市充满信心，就在本月，香港还诞生了中国有史以来最贵的单价地王，一宗位于浅水湾的住宅用地楼面价超过90万人民币/平方米。

  不过，市场对于香港楼市的信心，或将因近期疫情阴霾而重新陷入低谷。仲量联行香港主席曾焕平对第一财经表示，受疫情影响，今年1-2月香港住宅成交量大跌，楼价已下滑超5%，如果疫情不能得到全面控制，恐全年楼价将下跌10%。

最贵地王诞生背后的危机

  中国香港是公认的全球房价最高城市之一，截至目前，香港最贵的洋房已经卖到145万元人民币/平方米。

  原本2019年、2020年受多重因素影响，香港楼市已延续15年的超级大牛市曾一度中止。但2021年由于疫情逐渐受控、经济复苏，香港住宅市场交投活跃，根据香港特别行政区政府数据，去年香港住宅买卖合约总值7339亿港元，同比大涨34%，打破了1997年的历史纪录。成交套数达到74297套，同比增24%，也创下九年来新高。

  不仅市场成交活跃，香港房价更是突破历史高位。根据美联楼价指数，去年香港住宅价格增幅接近6%。根据仲量联行数据，香港中小型住宅楼价上涨了4.4%，豪宅楼价上升7.2%。由于在家工作的趋势上升，豪宅租金去年上升3.2%。

  仲量联行香港主席曾焕平告诉第一财经记者，目前香港楼价情况大致为：新建区域楼盘价格约合人民币11万-14万元/平方米；港岛等市中心区域普通住宅价格约合人民币18万-23万元/平方米；超级豪宅则上不封顶，不能一概而论。

  去年香港楼市见涨，市场也多看好后市。年初时仲量联行曾预测中小型住宅楼价2022年上升0%至5%，戴德梁行曾预测楼价将有5-10%升幅，利嘉阁地产曾预测2022年全年可录得8%至10%的升幅。

  在乐观氛围中，今年2月中旬，香港诞生了全中国有史以来最贵的单价地王，光是一平米的楼面价就足够在小县城买一套房：2月15日，爪哇控股(00251.HK)以港币11.88亿元地价，拍下位于香港浅水湾南湾道一地块，折合楼面价约人民币90万元/平方米。

  目前内地最贵的单价地王，还是2016年融信中国在上海静安中兴社区拿下的一块地，楼面价约14万元/平方米，香港最贵单价已经是内地的7倍。

  但随着过去两个月来香港疫情的发展，香港楼市的局面亦悄然发生改变。

  根据仲量联行香港主席曾焕平的观察，实际上2022年整个1-2月，香港楼市都极度不活跃，“成交量非常少，地产发展商也都选择不开盘，现在把疫情压下去才是最重要的事”。

  由于成交量大跌，香港的楼价也止涨转跌了。“现在如果真的想卖房，至少要把价格降5%。根据港府数据，1-2月中小型物业价格整体下跌1%-2%，而我们的数据已经录得5%下跌。”曾焕平表示。

写字楼、商业地产大受影响

  对于后市展望，曾焕平认为主要是看疫情能否控制住。“如果4-5月能控制好，预计全年楼价跌幅也控制在5%左右 ，如果疫情控不住，整年恐怕会有10%的跌幅。”

  与内地不一样的情况是，虽然香港楼市较淡，但土地市场保持了稳定，香港本地开发商拿地积极，这体现出他们对长远预期的信心。此外，特色豪宅依然受到富豪买家追捧，开发商也对豪宅市场前景普遍看好。

  去年香港楼市上涨的主要原因包括：市场资金充裕、疫情相对世界其他地区来说更缓和、低息的环境等。目前来看，疫情是最大变量。

  疫情不仅冲击着香港本地住宅市场，对写字楼和商业零售地产的负面影响更大。根据机构莱坊的数据，由于香港感染数字回升以及再次收紧社交距离措施，写字楼租户普遍持观望态度，令香港岛的空置率高达8.5%，第五波疫情的爆发，导致从1月中开始已有规模较大的搬迁个案叫停。

  香港商业零售市场一直在期盼疫情结束后能与内地重新通关，如今这一想法短时期内基本幻灭。同时由于更严格的社交距离措施施行，连香港本地消费都被严重抑制了。

  现在很多港资地产商都在北上内地寻找新机会，恒隆集团董事长陈启宗近期就表示，恒隆在上海单个商场的销售额，就达到去年旗下香港所有商场销售额总和的2.7倍。陈启宗之子陈文博过去整整一年都在内地没有回港，到处看项目。有业内人士告诉记者，就连此前在内地几乎从未投资过的香港地产商，都打算进军内地了。

  目前，内地正在全力支援香港应对第五波新冠疫情。3月1日，国家卫生健康委新冠肺炎疫情应对处置工作领导小组专家组组长梁万年表示，香港本轮疫情严峻复杂，不过，在中央的坚定支持和特区政府的坚强领导下，各界团结一致，利用科学的方法，有信心战胜这次疫情。