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  来源：杭报房产  作者：曾亚敏

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  不知大家是否还记得，去年12月杭州壹号院一套公寓法拍房超出评估价成交，折合单价近6.5万元/平方米，当时有人觉得这样的价格符合市场预期，也有人认为买家是“冤大头”，市场热议不止。

图源：阿里拍卖

  就在昨日，杭州壹号院“话题指数”再次拉满，首套住宅法拍房成交。与公寓不同的是，该小区住宅的稀缺属性不言而喻，占据核心地段，位于奥体核心区，但隶属滨江区，坐拥两大板块的配套和红利。当人们以为关注度要爆表、价格要突破常规时，该房源但却意外地低于评估价成交。

图源：阿里拍卖

  这套房源位于壹号院一期6幢2单元401室，建筑面积为193.9平方米，评估价为2316.41万元，以约1621.5万元的价格起拍，折算成单价是8.36万/平方米。这样的起拍价，对买家来说无疑是具有诱惑力的。

  据悉，当年这套房子的初始销售单价为46555元/平方米（含装修标准6000元/平方米），总价约为903万元，摇号中签率约23.11%。

  该房源户型为坐北朝南的中间套，可隔成五房两厅一厨三卫一储藏室三阳台。从阿里资产法拍页面显示的视频和图片来看，内部是统一交付时的精装设计，并无居住痕迹。

  根据杭州市上城区人民法院相关执行裁定书信息显示，这套房子流入法拍市场，是因为房主涉及一起虚拟货币诈骗案。房主和其他几名人员所在的公司自行开发运营不具备合法交易主体资格的“币海网”、“比特网”交易平台及相应App，策划、组织各部门分工合作，骗取被害人资金等，有的人一个月内被骗了20多万。截至案发，该团伙非法占有被害人资金人民币5000余万元，涉及1000余名被害人被骗。最终，各个涉案人员被判刑并处罚金，名下房产被拍卖。

图源：阿里拍卖

  昨日，该房源吸引了5人报名，超7万人次围观，历经24小时，105次竞价，延时94次，以2037.487万元成交，比2316.41万元的评估价低了278.923万元，折合成交单价约10.5万元/平方米。

  三年多的时间过去，虽然房源总价涨幅净超1134万元，获益非常可观。但从市场角度来说，仍低于评估价，也远低于杭州壹号院大多数二手房市场挂价。

  总体来说，这是一个中规中矩的理性的结果。同时也意味着，法拍已不再是拉动房价非理性暴涨的利器了。

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  在法拍限购以前，杭州法拍房一定程度上是楼市的风向标。尤其是2021年以前，几乎每一两个月就能看到天价法拍房，捡漏几乎是空谈，甚至还有的小区挂横幅庆祝法拍房高价成交。如位于杭州拱墅区的德信晓宸府一套法拍房成功竞拍后，小区内竟然挂出“热烈庆祝晓宸府每平米房价破5万元”的横幅。

  不少小区房东根据法拍价来调高自身房源价格，实际上也带动了同小区房价的上涨。像翡翠海岸，在经历了两次法拍之后，二手房单价从8万一路上扬到10万，有的甚至高达12万元/平方米。还有中海御道法拍房的10万元/平方米、宜和园合院的16.8万元/平方米，一度使得同小区房价站上高位。

  但自去年杭州法拍房限购以来，市场理性下来了。类似像昨天壹号院这样的成交结果，在当下的法拍市场并不少见。据不完全统计，去年以来，杭州法拍房低于评估价成交的房源占比近91%。就算是地段核心的房源拍出来的价格也没有想象的那么高。如去年同处奥体的时代奥城、创世纪首套法拍房入市，虽然围观和报名人数创新高，但价格依然理性，与同小区二手房价格相当，甚至还略低于部分房源。

时代奥城实景 图/张向芳

  法拍房不再是房价上涨的催化剂，也不再是二手房价的灯塔，而更多的是购房者置业的另一种途径，另一种选择。

  专门从事法拍工作的小乔表示，相比前两年，今年的法拍市场虽然略显冷清，但很多客户却实实在在地能捡漏，只要事先做好尽调，买到高性价比的法拍房几率很大，好一点的房子成交价可能在市场价9折，略差一点的基本在7-8折。法拍由法院主导，如果是执行法院是浙江省内的，不仅可以省去购买普通二手房的中介费，连增值税都一般由被执行人缴纳。无论对于刚需还是改善，都能省下一大笔钱。但缺点就是，法拍房体量太小，选择面窄，如果对房子各方面要求高，那不一定能淘到合适的。

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  那么，对于现在的二手房市场来说，这套法拍房算是捡漏了吗？

  “昨天这套法拍房属楼层低，拍到这样的价格还算可以，但仍要低于同小区差不多位置的房源。”据中介小陈介绍，这两天壹号院二期正在交付，相比一期，二期虽还未办产证，但已有业主挂牌，价格从12-14万元/平方米不等。

壹号院二期实景 业主供图

  壹号院二期有刚收房的业主调侃，二期的公区配套、层高、架空层等设计相较一期都更完善，后期挂牌同样4楼的单价起码在一期的基础上加1-2万元/平方米。当然，对产品有信心是好的，但也要考虑能不能经得住市场的检验，若是高于市场价挂牌能否顺利出货。

  据数据显示，目前壹号院共95套房源正在挂牌出售，挂牌均价在12万元/平方米左右，但成交量较少。小陈表示，自去年以来，二手房价格回落了不少。该小区以往成交价11万元/平方米都很常见，行情不好后，价格10万/平方米以下也有成交，低一点的单价8万多就可以拿下，要是碰到急售的房东，说不定在税费和车位上还能再谈。

  “壹号院的价格在奥体来说还算是稳的，价格处在头部，像‘三兄弟’的价格落差更明显。”贝壳平台经纪人小徐告诉我们，前些天好不容易有成交的创世纪卖出了一套169平方米的大户型，总价1369万元带车位，剔除车位后，单价7.8万元/平方米。要知道去年1月，差不多面积的房型成交单价高达9万元/平方米。虽然存在房东急售的情况，但对比之下，足足低了有1万元/平方米。同小区的小户型近几个月能成交的基本在8万元/平方米以下。

创世纪实景 图/张巧英

  时代奥城和龙湖天璞的情况也不乐观。时代奥城今年3月成交了一套107平方米的房源，总价810万，折合单价约7.57万元/平方米；139平方米大户型价格略高，像22楼这样的位置成交单价能到8.39万元/平方米。龙湖天璞3月成交的一套138平方米户型，总价1048万，折合单价约7.59万/平方米；黄金楼层的小户型今年1月成交单价仅7.54元/平方米。

  至于新政后，奥体二手房价会不会回归至巅峰时刻，小徐表示，近期市场活跃度确实在提升，带看量也猛增，但成交还需要过程。现有成交的有的是前期观望了很久，只是因为价格的原因犹豫了，新政刺激下害怕涨价加速了签约。不过，新政对房东的心态影响较大，不急售的房东会把价格调高，比如奥邸国际有套7楼的房源，之前挂牌2050万元，这两天2250万元成交了。

快交付的澄品 图/张向芳

  另外，今年奥体还将迎来大批房源交付，如保利澄品、滨江御虹府预计下半年交付，算上壹号院二期，总房源量超过4000套。再加上板块内现有的二手挂牌量，购房者选择面会大大增加。若是再等到隔壁的亚运村大体量交付，二手房市场竞争会越来越激烈。不少业内人士判断，未来的奥体市场会更加平稳。