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2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

在这样的大环境下，2022上半年的杭州楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

6年来调控首次放松 差异化政策精准纾困

2022年3月以来，全国楼市调控正在不断松绑，以期刺激楼市需求修复、市场回暖。因城施策下，杭州根据实际情况出台了多项房地产新政。

房贷利率方面，今年以来，杭州5次下调房贷利率，目前主流银行的首套房贷利率都降到了4.7%，二套最低5.1%；外资银行二手房业务的最低利率能做到4.45%。回看去年，杭州房贷利率曾经历了“五连涨”，9月前后杭州房贷利率一度冲到了6.3%和6.4%的高位，11月前后开始回落，至5.9%和6.0%。

政策方面，5月17日，杭州从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。其中，落户未满5年家庭无需缴纳24个月社保即可在限购区域买二手房，外地户籍社保年限由48个月调整至12个月；个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；三孩家庭限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号。这也是自2016年以来，杭州楼市政策第一次转向放松。

面对市场的分化，钱塘、富阳、临安、临平四大区域，相继施行了差异化购房政策。

今年5月1日起，富阳区的F类人才，只要与富阳企业签订劳动合同，缴纳1个月社保，就能在富阳购买1套房。富阳在原本F1-F3类的区级人才上，增设了F4类人才，最低门槛被放宽到大专毕业生。在此之前，外地户籍想在富阳买房需要缴纳4年社保，或者落户+2年社保。

比富阳区动作更早的是，钱塘区。钱塘区早在今年2月就在杭州A-E类人才的基础上，延伸了F类、G类两类区级人才。据悉，钱塘区的部分楼盘已经在执行该政策了，F、G类人才可以直接购房。

5月底，临平区也加入了差异化购房大军之中，中骏鼎湖未来云城发布销售公示中提到，经认定杭州市高层次人才和临平区级人才家庭，可享受优先摇号政策。

面对各区域“流量争夺战”，杭州唯一不限购的区域——临安，6月初也开始了行动。杭州部分银行临安支行向临安各楼盘发出通知，首套房最低首付2成，二套房首付3成，但需要纯商贷。

值得注意的是，在多项政策放松的情况下，杭州市高层次人才的认定却开始收紧。自5月31日起，人才分类认定需缴纳6个月社保，且不接受补缴；“公务员”和“退休人员”无法参与人才评定，已认定的人才转为公务员及参公人员后资格失效。而之前，杭州无房的高层次人才，不用落户、无需社保就有购房资格，并且在购买首套住房时可优先摇号。

不过，对于新房市场而言，杭州市优化调整楼市政策仍有一定的“松绑”空间。譬如逐步取消法拍房限购、扩大不限购区域、调整现行的认房又认贷政策等。

首场土拍释放暖意 60宗地近4成触及中止价

4月25日，杭州完成了2022年首批集中供地。此次土拍，采用了新的规则，共分为三个阶段：中止价（溢价率10%左右）前的自由竞价；触发中止价后的一次性区间报价（溢价率10%-12%之间，次高价者得）；若有相同次高价报价，则转入摇号。

60宗地块（含2宗人才租赁地），在取消“购地”政策、参拍需20%保证金和主城核心地块大幅减少的情况下，仅1宗流拍，其余59宗地中，27宗底价成交（含2宗人才租赁），23宗触及中止价进入线下一次性区间报价，成交总建面564.7万㎡，总金额826.8亿元。

在全国「一场土拍一场凉」的局面下，杭州土地市场实现了平稳开局，给楼市注入了一剂“信心”。

从房企拿地情况看，土地市场热度分化明显。由于核心地块仍有较大的倒挂空间，快速去化不成问题，开发商更将目光集中在主城核心区域、配套成熟的地块。

据乐居统计，触及中止价进入一次性报价的23宗地块，大部分集中于奥体、未来总部社区启动区块、钱江新城二期、良渚新城、云城等核心区域。而富阳、临安，以及萧山、余杭、临平、钱塘区的偏远板块地块，几乎都是一轮游。

另一方面，财务稳健的浙江本土房企和国央企成为主力军，以往熟悉的部分拿地大户，几乎不见身影。成功出让的59宗地块，其中45宗由滨江、众安、兴耀、杭房、大家、绿城、坤和、德信、杭州富春山居、华元等本土房企拿下，其中地方政府平台托底拿下10宗地块。越秀、中建八局、建发、中国铁建、大悦城、万科等外来国央企或国资背景开发商，共揽下11宗地。

首场土拍结束后月余，备受关注的杭州第二批集中供地，在5月最后一天挂牌。共涉及45宗地块，总出让面积2605亩，总起始价约529.5亿元，将于6月30日出让。由于杭州基本面向好，新房库存并不高，近几年城市界面又在亚运会的推动下快速更新，配套快速落地，加上限价端的放松，房企拿地利润率普遍高于以往，二批次土拍预计变数太大。

新政刺激下 二手房销售逐渐回暖 

受5月17日“杭三条”新政影响，持续低迷的杭州二手房市场修复明显，杭州贝壳研究院成交数据显示，杭州市区（不含临安）二手住宅日均网签量提升83%。

据杭州我爱我家市场研究院数据，5月杭州共成交4850套二手房，虽然与去年同期9000套相比仍存在较大差距，但环比4月的3945套，上升了22.94%。同时这也是二手房市场近8个月以来成交量最高的月份。

其中5月17日-30日，杭州二手房成交超3100套，占比整个五月份成交量的60%以上。数据显示，新政前市场周成交多维持在1000套左右，新政后周成交数据不断上升，尤其是在新政后的第2周（5月23日-5月29日），全市二手房周成交量攀升至1420套，创下了自2021年8月份以来周成交记录。

从住宅成交均价看，从今年1月起，成交均价持续下跌，5月份，住宅均价完成止跌。但由于目前杭州二手房挂牌量已达近18万套，仍处在较高水平，购房者可选余地大，房东趁新政带来的利好进行涨价的空间并不大。

新房住宅供需同比双降 摇号市场分化依旧

不同于土地市场的良好表现，杭州新房供需两端，受疫情和房地产市场下行的大环境等因素影响，没能走出独立行情。

克而瑞数据显示，今年上半年，杭州市新建商品住宅供应节奏放缓、规模下降，供应量、成交量同比大幅缩减。以4月为例，在部分“红盘”带动下成交面积环比虽有增加，但同比大幅缩减，成交规模仅为2021年同期的40%；供应面积也只有去年同期的52%。

新房摇号市场上，主城热外围冷的分化现象持续。

据统计，今年1-5月，杭州共登记摇号楼盘157次，入市房源20929套，共计79807组家庭参与/入围摇号，平均中签率约26%。

157次摇号中，有77次流摇，占比49%；7次推盘进入“五年限售”，占比4.45%；18次推盘触发社保，占比11.46%。

望江新城、江河汇、申花、奥体、未来科技城等板块，占据着杭州优质城市资源，拥有其他板块无法企及的一二手房价差，始终维持着较高的热度。比如杭珹未来中心，今年4次开盘全部限售并触发社保排序；望江新城近2000万元起步的豪宅，2次开盘均触发社保排序，有房户最高拼187个月社保。

而非中心、远郊板块，本身没有强力规划托底，倒挂几乎没有，导致中签率大幅上升，甚至流摇。以临安为例，6月施行“2成首付”政策后，开盘的大华春山明月、棠颂大院依旧没有逃离流摇的命运。 

值得注意的是，虽然奥体、望江新城、未科等新房热度处于第一梯队的板块，至今都几乎未被市场下行所影响，但市北、运河新城、临平新城等其他次级、普通板块的热度却有所下降。比如临平新城的鼎湖未来云城，2月首开以来，四次登记户数分别为1108、804、451、405，中签率从首开的27%上升至最高67%，第四次开盘项目作为临平区差异化购房政策首个试点，中签率虽降至50%，但报名人数仍有所下降。

杭州购买新房的窗口期仍在

5.17新政后，杭州二手房购房门槛虽比新房低很多，但潜力板块的二手房挂牌价仍普遍高于新房，加上新政后二手房议价空间变小，性价比还是比不上新房。

而随着集中土拍地块的挂牌，部分板块的限价实现了突破，可以预见，未来热门板块的新房限价将小步上行，杭州新房和二手房之间价格鸿沟的消弭，只是时间问题。

当下部分潜力板块新房有限价和板块发展预期做为护盾，仍处于买入的窗口期。

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