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上海商业地产调研:最高空置率已达34%
来源:丁祖昱评楼市2022-08-21 08:14:57

6月以来,上海正常生产生活秩序正有序恢复。这座城市正在恢复烟火气的同时,有些线下零售业态却没能挺过来。

最明显的是,不少人在逛商场时发现,更冷清了!而且一些熟悉的店仍然大门紧闭。

上海整体商业地产恢复程度如何?

克而瑞资管通过对上海内环、中环、外环以及远郊20余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业等项目实地调研后发现,重点项目平均空置率达到了9%,显著高于北京、广州、深圳,同时比杭州和武汉等热点城市还要高。

恢复情况差的,是位于上海浦东陆家嘴浦东正大广场,空置率飙升至34%。

空置率最低的是位于七宝外环线的华润万象城,空置率仅有0.6%。

从恢复程度来看,郊区明显好于核心区。

当前上海消费回暖乏力,区域分化、项目经营分化加剧。随着全年消费旺季的过去,下半年空置率或将继续走高。

受疫情影响,上海商业平均空置率不断走高,至今年2季度疫情加剧了空置率上升至7.0%,超警戒线2个百分点,打断了自去年以来的恢复进程。

克而瑞资管认为,5%是一个城市购物中心平均空置率的警戒线,高于这个标准将购物中心整体经营将受到影响,同时5%也是商管企业运营的首要标准之一。由于企业通常以出租面积来核算空置率,碍于数据的可获得性,克而瑞资管本次调研用“空铺数”来核算空置率。

聚焦克而瑞资管调研的20个典型大型商业,从“铺位空置率”来看,重点项目平均空置率已达9%。这是一个相对较高的数据,与5%商场空置率警戒线相比,高出了4个百分点。

内环、中环、外环、远郊大型核心商业恢复程度不尽相同,空置率情况分化严重,郊区由于受疫情影响相对较轻,且商业资源密度相对较低,空置率明显优于市中心项目。

而且,在上海解封后外环主力商业项目恢复情况整体优于市区项目。具体来看,据克而瑞资管调研,目前外环主力(包含闵行、青浦、宝山、松江)购物中心平均空置率为5.8%,而市区主力项目平均空置率达到了11.48%。

空置率最高的陆家嘴正大广场,整体空置率已达到34%。谁也不会想到,在这座城市已经整整20年的老牌商业中心,因为一场长达近3个月的疫情封控,商场店铺竟有超过了三分之一仍然未开业。

以5F楼为例,一共49家店铺,共关闭15家店铺,闭店商铺以零售业态为主。

浦东正大广场

位于黄浦区南京东路的世茂广场恢复程度也不理想,整体空置率也到达了22.4%。调研的20家大型商业中心中,有7家空置率超10%,占比达到了35%。

空置率最低的华润万象城位于七宝外环线,空置率仅有0.6%。空置率低于3%的商业中心有5家,分别为龙湖虹桥天街、青浦宝龙、松江印象城、瑞安虹桥天地和华润万象城。

为何郊区和市区商业项目恢复情况存在较大差异?

实际上,郊区受疫情影响相对较轻,再加上商业资源密度相对较低,疫情后人流、客流得以快速恢复。

而市区目标消费客群消费习惯发生了改变,上海封控后核心商圈白领收入降低,叠加封控后生活习惯的改变,外出购物、就餐频次减少,社交频率降低,整体消费降级明显。

再加上市区商务旅客大量减少,导致空置率大幅增加,以南京东路世茂广场为例,当前项目空置率高达22.4%。

疫情后,上海商业购物中心出现了同区域但空置率分化的情况,一些品牌更强,定位更高,且经营能力更强的商业项目,空置率更低。

而且,克而瑞资管调研发现,疫情之后,受地铁导流效应更强的项目,空置率情况更优。

典型如中山公园商圈,受2、3、4号地铁直通和地面通达性影响,龙之梦购物中心空置率情况明显比对面长宁来福士中心更低。克而瑞资管调研数据显示,中山公园龙之梦购物中心空置率只有5.7%,而长宁来福士中心空置率高出4.5个百分点达到10.2%。

再如华润万象城,整体空置率也明显低于一路之隔的爱琴海购物公园。

华润万象城

从经营状况来看,原区域优质项目客流恢复较快,且客流基本已恢复本轮封控前,品牌关闭店率明显较低。相比之下原来经营状况不佳的商业中心,在本轮封控后,经营更是“雪上加霜”,商家出现大面积掉铺情况,部分商业中心或面临“闭店潮”的窘境。

可以看出,优质品牌向优质商业项目集中趋势更加明显。

在这一轮“关店潮”中,餐饮、零售、体验类业态受疫情影响闭店最为明显。

从整体来看,各大项目关店的业态中,占比最高的为餐饮达到39%,其次为零售(包括服装、化妆品等)。体验类业态,例如小型萌宠乐园等占比约20%。餐饮与儿童教培正式恢复营业时间较其他业态较晚,餐饮业态正式恢复堂食为6月29日,儿童教培则至今未有明确正式营业时间通知。

以具体项目为例,长宁来福士餐饮业态关店数量在该项目所有业态中排在首位,占比达到了90%,其次是零售业态,占比达到10%。通过调研数据也可以看出,7家商业购物中心中,有4家餐饮业态关店数量最多,有2家为零售业态,其中空置率最低的华润万象城闭店数量最多的则为体验业态,关店比例达到了96%。

个体户、加盟商受疫情冲击明显。

以餐饮业态为例,小吃简餐类相比正餐关店情况尤为突出,其主要原因为小吃简餐经营主体主要是个体小商户,资金实力较为薄弱,抗风险能力差。

方先生在上海一家购物中心经营餐饮小店,疫情两个月停摆,让原本勉强保本的小店雪上加霜,营业收入为零的情况下,租金一点也没少,由于无力支付租金和人工成本,上海复工后的6月初,他直接选择了关店。

其次为一些品牌的加盟商户,以儿童教培行业的龙头品牌美吉姆为例,目前全市有32家店,封控后关店12家,均为品牌加盟商门店。

上海线下消费零售经历了长达3个月的停滞,即便是恢复正常生产生活秩序以来,线下零售恢复依然乏力。

自3月中下旬,疫情开始影响上海消费品市场,根据上海市统计局数据显示,3-5月社会消费品零售总额大幅下行,同比下降34.1%,6月随着上海复工复产,社会消费品零售总额降幅收窄至4.3%。上半年上海实现社会消费品零售总额7590.96亿元,同比减少16%。

受疫情封控影响,上半年上海全市居民人均可支配收入较去年同期减少3.4%至38996元,与此同时,上半年上海居民人均消费支出仅为21028元,比上年同期下降11%,从消费支出的八大类别看,除居住类、食品烟酒类支出属于刚性需求有所增长外,其余六类消费支出均受疫情影响,呈不同程度下降,其中教育文化娱乐类、衣着类、交通通信类降幅最大。

此外,服务业营业收入、营业利润累计同比均大幅走低至历史低位。具体数据来看,今年5月和6月下降最为明显,其中5月上海商务服务业营业收入累计同比下降15%,6月下降9%;从营业利润来看,5月商务服务业营业利润下降50%,至6月收窄至38%,但仍处于历史低位。

2022年6月以来上海线下零售恢复乏力。全市租金水平尚未恢复至疫情前,且目前显著低于其他重点商业城市。

典型重点商圈平均租金走势全线下行,且降幅较为显著,二季度租金较一季度降幅多在30%以上,其中,小陆家嘴张杨路市级商业中心商圈租金降幅最大,二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。

再加上目前客流显著下降,对商业中心全年运营造成了较大影响。

在克而瑞资管调研过程中,某地铁商铺运营商表示,由于消费客群以过境人流和附近办公人群为主,疫情前周一到周五运营为高峰期,周六为平日60%,周日为平日的50%,疫情后人流同比降低28%,受此影响,周度平均人营业额同比2021年降低22%。

购物中心客流下降非常明显,并严重影响到全年利润创收。以餐饮业态恢复情况为例,在克而瑞资管调研中,正值七八月暑期,这期间一般为购物中心消费旺季,但疫情后的“报复性”消费并未出现。据多家知名连锁餐饮品牌透露,近两月营业额仅恢复到去年同期的八成左右。

七八月消费旺季尚且如此,而从九月开始的下半年,餐饮消费即将转入淡季,预计未来两个月购物中心仍将迎来一波闭店潮,或导致空置率的进一步上升。

整体来看,疫情对上海零售商业地产带来较大冲击,而且这一影响仍在持续。这些调研中的项目,多为商圈重点知名商业,即便是有些项目空置率较低,但客流量明显尚未恢复到疫前水平。

如今疫情进入第三年,疫情的不断反复致使线下消费需求越来越疲弱,消费总量、消费结构以及消费习惯的改变,正在对原有的商业市场造成持续性的影响,伴随疫情新常态的或将是新的关店潮。而这些影响最大的表现就是导致商业中心空置率上升、客流量下降,从而致使商业经营再次调头下滑。

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