正文

01

华润、越秀等更多央企都在降价卖房，房地产以价换量才是上策

当前，房地产市场的几个现实是：

1、二手房房价继续下探，包括北京以及北京的核心区域；而且二手房价有继续下行的趋势；

2、新房基本都在打折销售，北京、上海、深圳等一线城市新开盘定价基本参考二手房，首先考虑的是客户承价能力，而不是项目利润；

3、北京、上海热门区域的一些一次性打折到位的项目，卖得都还不错；

4、一些新房项目操盘手开始为自己去年“试探性”的打折策略懊悔不已。打折本来是为了加快销售速度，刺激市场购买，但钝刀割肉的打折策略，让市场get到的是“后面是不是还有折扣？”、“再等等是不是还能更便宜？”的信号，直接拖慢成交。

5、标杆城市“挤牙膏”式的救市政策，起到的效果与上一条相同。

真不知道那些还在鼓吹“房地产还有大涨机会”的人，话是怎么说出口的。

真正的市场温度如何，其实我们看央企就会明明白白，毕竟在民企都在或低调或保命的过程中，也就还有背靠大树的央企可以有所动作了。

而作为最接近政策决策圈的央企，他们的动作更是市场风向标，值得所有人关注。

上个月，我们就写过中海、保利、招商蛇口等央企在全国大范围启动了降价卖房——

· 中海在北京、广州、长沙、贵阳、天津等多项目开启降价；

· 保利在广州的多个新盘“集体降价”；

· 招商蛇口深圳坪山玺悦台项目降价卖房被老业主投诉；

· 后来，华润置地也加入降价促销的行列。华润深圳天河润府项目，楼面地价超过了3.8万/平米，开盘入市最低仅5万/平米，房价几乎贴着地价飞行。

越秀也很快就跟进。最近，越秀位于天河区牛奶厂板块（广州热门豪宅区域之一）的越秀·观樾也低价入市，吹风价一路从最初每平米九万、十万的高位飘下来，开盘最低单价不到七万。

最近，中海北京朱辛庄区域的中海寰宇未来，也以指导价的8.8折定价开盘（此前该区域新项目基本依据指导价“顶格”来卖）。

央企的普遍降价抢跑，或代表了央企对于政策和市场趋势的敏锐判断，即不看好市场能够在短期内回温，也不认为会有大的政策转向。

这给整个房地产市场提了个醒，当前，不能有太多乐观的情绪，对于房地产来说，以价换量、以价换销售速度才是上策。

02

龙湖从容淡定

当前，相较于万科在还债上的捉襟见肘以及业绩会上的痛定思痛，还有碧桂园连年报都发不出来的窘迫，龙湖显得从容淡定得多。

虽然，自2022年10月创始人吴亚军卸任龙湖集团管理岗位后，由陈序平带领的龙湖便踏上了加速“还债”、“借钱”的旅程，中间甚至夹杂着外部评级被多次下调的困境。但房地产深度调整至今，龙湖依然可以从容拿地（今年在西安、佛山均有拿地），并且保持着较好的公开信用，以及对债务的从容不迫。

从2023年年报来看，龙湖表现还不错，尤其是第二曲线，可谓惊艳。

年报显示，2023年龙湖全年实现营业收入1807.4亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%。

其中，开发业务实现营业收入1558.6亿元，毛利率为11%；经营性业务收入248.8亿元，毛利率为31%，且经营性收入在集团的营收占比从22年的9%提升到了14%，经营性利润占比，从2022年27%提升到2023年的60%！

以14%的营业收入占比，贡献了60%的利润。显然，在龙湖物业销售业务营收下滑导致整体营业收入大幅下滑的过程中，龙湖经营多年的第二曲线，成功“补位”，托住了龙湖。

对于2024年的安排，在其他房企都在力求 “活下去”的时候，龙湖则强调“既要安全，又要发展”。

开发业务

按照龙湖的测算，每年9 -10亿平方米是我国新房市场能承载真实居住需求的规模。所以，地产开发仍有较大空间，而且开发业务的利润会在2024年后逐步修复。就龙湖而言，22年及23年之后拿的项目毛利率已经能做到20%以上，而随着拿地房企数量变少，2024年整个土地市场竞争力度已经不如之前，后面更有机会获取一些更高利润的土地，最终持续修复利润率。

而且，龙湖不仅仅是有资金实力，敢于保持有利润地拿地，还能实现快速销售。从2023年数据来看，新开盘年度去化率高达70%，同时，龙湖在价格策略上始终强调聚焦签约质量，守住了价格，最终实现高回款率和毛利率修复，以及100%的回款率。

经营性业务

2023年，龙湖经营性业务中有两个数据值得重点关注：

1、2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元，首破100亿；

2、2024年龙湖商业累计运营商场将超过100个。

在商业模式上，龙湖对其他纯粹依靠住宅开发的房企来说，可谓是降维打击。不仅营收快速增长，毛利率还极高（商业运营毛利率75%，代建+物业等服务航道平均毛利也超过30%……）而且，按照龙湖的预计，经营性业务板块还会迎来双位数以上的收入和盈利增长。

在龙湖的规划里，穿越行业周期有三个关键要素：

第一、依靠主营业务保持自我“造血”能力，保持经营性现金流为正；

第二、依靠正向的经营性现金流压降有息负债规模，这是主动地，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债；

第三、经营性收入及利润的稳步增长。

从资金层面来看，当前龙湖账上现金为604.2亿元，有息负债为1926亿，2024年内到期债务余额147亿。

对于还债，龙湖一直打的是提前牌。比如对于今年5月到期的15亿元境内债务，龙湖近期已经提前把钱存入还债专户；对于24年7月、8月到期的债务，预计龙湖会在24上半年提前准备好；同样，对2025年到期的国内债券和部分银团将在24年内逐步提前偿付或回购。

“偿还债务的优先级高于发展新项目。”

这是龙湖对投资者的承诺。在行业风雨飘摇的当下，这个承诺，相当于给投资者和各类“金主爸爸”吃下了定心丸。

整体而言，在当下不愁还债、家底丰厚、又看得见未来的龙湖，完美地撑住了“民营房企标杆”这杆大旗。新的周期里，我们希望龙湖继续优秀且认真努力。