正文

“轻装上阵”已成共识，去库存是当前主要经营目标。

◎ 文/沈晓玲、汪慧、陈家凤、张少贤

近年来，中国房地产市场经历了一系列的变革和调整。一方面，在“两集中”、“三道红线”等政策因素的影响下，房企转型进入新阶段。一方面行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，另一方面，部分企业财务情况持续不乐观，销售受阻流动性堪忧，在“僵尸库存”接连攀升的背景下，4月30日，中共中央政治局会议中提到“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为房企处置“僵尸库存”提供了新出路。本文将以80家典型房企[1]作为研究样本，从存货规模、存货结构、投资力度等方面进行分析，探讨当前房地产市场的存货状况和发展趋势。

01

存货总量连续两年负增长

存货结构持续恶化

1、房企存货总量持续收缩，超八成房企存货下降

存货作为房企资产的重要组成，存货价值以及状态可以直观地反映房企的未来开发资源、开发节奏、以及现房规模等情况。面对市场下行，房企投资、开工、竣工等均存在较大不确定性，存货减值计提、存货去化面临压力，影响企业稳定经营。

存货总量连续两年负增长，降幅扩大至10.8%（部分略）

近两年，楼市持续低迷、销售遇阻，房企投资保持谨慎，叠加市场处于低位运行，资产价值波动加剧，存货呈现下降趋势。2023年，65家典型上市公司存货账面价值总计达9.9万亿元，较2022年末下降10.8%，连续两年负增长，且同比降幅进一步拉大。其中，开发中存货为7.6万亿元，同比下降16.6%；已竣工存货为2.2万亿元，同比增加16.9%。

从不同梯队来看，各梯队房企存货总量同比降幅均进一步扩大，TOP10降幅最低，为6.1%；其余梯队的降幅均超过10%，TOP50及TOP100+房企存货总量分别同比下降17.0%、17.2%，降幅扩大近10个百分点，中小型房企投资收缩，叠加市场预期较低，存货总量波动较大。

超八成房企存货总量下降，普降态势显著（部分略）

具体从企业来看，企业存货总量呈现普降态势，65家典型上市企业中，存货总量同比减少的企业占比超过八成。瑞安房地产降幅最大，在轻资产运营转型下，存货总量降至30.3亿元，同比降幅达到52%；还有不少房企资金紧缩，投资停滞，依赖去库存维持经营，叠加因市场低迷，减值影响，存货规模也显著下降，如旭辉控股当期持作出售物业及拟作出售的开发中物业减值计提达87.1亿元，存货总量减少35.8%。

2、存货结构调整压力增加，有效可售存货占比下降

从存货结构来看，房企存货主要包括拟开发产品、在建开发产品、已完工未售产品，为研究房企存货结构，我们将存货分成开发中存货、已竣工存货和其他存货三部分，其中开发中存货包括拟开发产品、在建开发产品，已竣工存货包括开发产品、出租开发产品，其余均属于其他存货。

一般而言，开发中存货代表企业未来可销售的货值，故开发中存货规模大、占总存货比重越高，证明企业货量越充足。与之相比，已竣工存货则代表企业较难去化的存量，越庞大的已竣工存货规模、越高的已竣工占比，会压缩企业流动性，因此存货结构的合理性、稳定性是衡量企业安全、可持续发展的重要考量标准。

拟建及开发中存货占比下跌，未来业绩增长受限

拟建及开发中存货占比连续四年下降，较高位降幅近10个百分点。根据对已披露存货明细的65家重点房企的监测情况来看，2018-2020年房企开发中存货占比始终保持在85%以上的水平，伴随行业上行阶段愈发激烈的土拍市场，2018-2020年百强房企的拿地销售比在0.35左右的水平上，在快周转的开发模式下，开发中存货占仍能保持在较高水平上。随后“两集中”、“三道红线”等政策的出现，2020年开发中存货占比同比回落近1个百分点，2021年“拿地销售比不超过0.4”的监管政策使得房企拿地态度更加趋于谨慎，同时叠加疫情反复、房企暴雷等因素市场不断筑底，房企投资持续收缩，截止2023年开发中存货占比已降至77.2%，处于近六年来的最低点，较2019年下滑9.5个百分点。

已竣工存货占比超20%，升至近年来高位。作为存货构成中第二大类别，已竣工存货占比与开发中存货占比此消彼长，行业高速发展阶段，尽管竣工存货规模在不断增长，但开发中存货在大幅扩张，已竣工存货占比在2019年达到近年来的最低的12.5%。2020年疫情爆发碰撞行业转型，现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，市场信心不足、购房者观望情绪占上风的背景下，已竣工存货占比自2021年快速攀升至2023年的21.8%，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

已竣工存货占比超20%，近九成房企存货结构恶化（部分略）

从企业层面来看，近九成房企的存货结构较期初恶化，主要表现为企业开发中存货占比下降、而已竣工存货占比却上升。根据CRIC统计数据显示，2023年有87.7%重点房企的已竣工存货占比上升且开发中存货占比较期初下降，已竣工存货占比提升超过10个百分点的企业有18家，仅2家房企涨幅控制在1个百分点以内。

02

现房库存规模持续增加

计提减值压力仍处高位

1、已竣工存货规模创新高，现房出清效果仍不明显

已竣工存货同比增加16.9%，总规模突破2万亿元（部分略）

现房库存去化难，已竣工存货规模增速进一步提升。根据CRIC监测数据来看，2023年重点监测房企的已竣工存货规模持续增长，就公布存货明细的65家企业数据来看，截2023年底重点监测房企已竣工存货2.2万亿元，同比增长16.9%，已竣工存货规模达到历史较高水平。

年内房企高频“现房营销”、拉大期房现房销售均价价差，但已竣工存货规模仍居高不下。从针对已竣工存货去化的“现房节”举办频率上看，2023年每月都有重点监测房企推出现房营销活动，针对车位、商铺等业态的去化的车商节也层出不穷。从已竣工存货的销售均价上看，根据国家统计局公布的商品房销售数据，2023年商品房期房与现房累计成交均价价差为2594元/平方米，较2022年底的2111元/平方米进一步拉大。尽管如此，2023年已竣工存货规模只增不减，现房库存去化陷入“困境”。

从各梯队房企的表现来看，各梯队房企已竣工存货规模均同比上升，TOP11-30房企已竣工存货规模增速超行业平均水平，同比增速达到24.3%，TOP10、TOP31-50房企增速同比收窄。

超六成房企已竣工存货上涨，现房去化仍是当务之急（略）

2、存货计提减值明显加速，提前释放风险

存货跌价比创新高破3%，民营房企攀升至7.4%（部分略）

当前市场仍处于筑底阶段，房企内生资金和外部融资流入愈发困难，导致投资及开工意愿继续下滑，叠加“保交楼”作为当前发展第一要义情况下，竣工面积增长，而样本房企存货持续负增长趋势。面对复杂且不确定的市场环境，去库存、降库存以回流资金成为行业共识，而多重因素影响下部分房企存货结构开始恶化，已竣工存货规模占比不断攀升，且存货面临较大减值及去化压力。

当前房价看涨、地块增值模式已然不再，导致房企库存减值风险激增。65家样本房企中23家A股房企计提的存货跌价准备2021-2022年急剧攀升，经过前期的计提，2023年减值准备增速有所放缓，年末23家A股房企存货跌价准备余额1415.3亿，较年初增长35.8%，而2021-2022年同比增速均达80%左右。当前房地产市场下行压力较大，房价看涨、地块增值模式不再，房企经过对存货未来可变现净值进行审慎考量，计提减值准备有所增加，同时导致存量总量延续负增长趋势，年末23家A股房企存货总量较年初减少12.6%。

从库存减值准备的来源来看，年末资产减值的核心原因：1）拿地价格过高，2021年前市场基本面较好情况下房企预期过度乐观，导致地块高溢价率、拿地利润率偏低；2）当前部分城市房价下跌幅度较大，不及预期；3）前期高杠杆模式下滞销项目债务利息对项目利润造成侵蚀，迫使房企计提减值准备。当前即使正常经营的房企，依然面临一定的库存减值风险，库存资产如何稳定盈利问题尚未解决，倘若后续市场基本面下行趋势仍旧延续，房企尚需时间来消化资产减值压力。

按不同企业性质的年末存货跌价比来看，当前民营房企资产减值进入高峰期，2021-2023年民营房企存货跌价比水平明显高于央国企和混合所有制房企，2023年末存货跌价比甚至高达7.42%，较年初明显增长2.89pct。民营是所有梯队中库存减值压力最大且风险最高，缘于当前其信用水平持续承压下存货周转效率偏低叠加投资放缓后现房库存占比偏高，从而导致存货资产减值风险更高。

值得注意的是，混合所有制房企年末存货跌价比指标较年初攀升1.32pct，仅次于民营房企，再融资愈发困难导致其信用承压、投资放缓，新推货不足、存量库存难去化可能是其面临的普遍难题，存在一定的资产减值风险。而央国企基于谨慎性的会计计量原则，2021年以前存货跌价比是明显高于其余梯队的，2021年房地产进入下行周期以后，其整体减值压力虽较前期有所攀升但处于相对稳定，2023年末央企、国企存货跌价比2.09%和2.04%，较年初增长0.45pct和0.85pct。

四家A股房企存货跌价余额超百亿，计提压力仍处高位（略）

03

“轻装上阵”已成共识

去库存是当前主要经营目标

1、存货占总资产比重降至50%，近七成房企比值下降（部分略）

存货作为房企主要的流动性资产，占总资产比重的波动情况反映的是企业对发展速度与发展安全性的权衡。但市场下行，存货的变现能力直接关系到企业的生存与发展，存货资产占比过高会不仅会因“囤积”造成资金占用，增加流动性压力，同时也面临减值压力，对企业也是一大挑战。

2023年，65家典型上市企业的存货总量占总资产比重为50%，较2022年末下降1.6个百分点。楼市持续疲软，倒逼更多企业减少投资、加速去化，存货规模和占比都在收缩，“轻装上阵”越来越成为行业共识。

CRIC数据统计显示，各梯队上市房企存货资产占比（存货资产占比=存货总量/资产总额）均出现不同程度的下行。TOP10梯队房企整体存货资产占比为49.3%，低于行业平均水平，较2022年下降1.66个百分点；TOP31-50梯队房企整体存货资产占比最低，为43.6%，也低于行业平均水平，较2022年下降1.94个百分点，降幅在各梯队最大。TOP100+梯队房企整体存货资产占比变动最小，基本与2022年持平。

2、保交付、去库存、保证稳定经营，仍是当前主旋律

市场处于周期性调整之中，存货作为房企的一项重要流动资产，是支持企业持续经营发展的地基，同时也面临了去化、结转、减值等诸多不确定性，或加剧经营风险和压力。

2022年以来，房企存货持续下行。2023年典型房企存货总量为9.9万亿元，同比降幅达到10.8%，普降态势显著。同时，存货占总资产比重也有所收缩，由2022年51.6%降至50%，部分占比较高的企业需加快优化结构，减少存货积压。

同时可以发现，截至2023末典型房企的加权平均存货周转率为0.37次/年，同比上升0.07次/年。房企整体存货周转率上升，主要在于保交付、降负债的迫切需求下，房企加快了周转速度；同时部分企业存货减值损失计提增加计入至营业成本，加上近几年高成本项目的销售及结转，使得房企存货周转率同比上升。

值得注意的是，2023年已竣工存货占比超20%，升至近年来高位。2020年疫情爆发碰撞行业转型，现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，市场信心不足、购房者观望情绪占上风的背景下，已竣工存货占比自2021年快速攀升至2023年的21.8%，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

面对楼市持续疲软、销售乏力，房企要尤为重视存货结构的优化，促进存货如期去化，保证企业稳定经营。一方面，重视增量投资质量，聚焦“确定性高”的区域投资，尽可能保证去化的实现，避免形成低效投资，导致存货积压。另一方面，做好存货盘点和排布，把控存货质量，精准产品定位，制定不同的营销策略，进行推盘，促进去化。当然，这一系列的举措都极为考验企业综合实力，加强经营管理内力修炼、提升运营效率是房企的共同课题。