正文

2024年最后一个月，两大重磅会议为房地产市场定调，2025年“止跌回稳”可以确定。

据不完全统计，2024年至今，共有三百多个省市发布超过千次的松绑政策，内容涉及“四限”、公积金、税费、落户、土拍等等。中央层面也在不断加强政策预期管理，提振市场信心，推出了一系列政策组合拳。

从前三季度的筑底，到第四季度的翘尾，2024年的市场在一系列政策推动下走出了“U型”曲线。

当前市场环境下，尽管部分城市已呈现出止跌回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高，如市场预期的波动性、不同城市间的分化加剧等问题依然存在。

展望2025年，房地产政策环境持续宽松毋庸置疑，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。

2024年9月26日，会将成为房地产行业很多年后，一个非常关键的日子。这一天，中央政治局会议首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。这一会议对房地产乃至经济都有着长远的影响。

在这之后，随着9月29日、30日，四个一线城市先后出台限购松绑政策，四季度一系列政策组合拳持续为市场“添火”。在一系列政策加持下，市场各项指标均有了显著改善和企稳迹象。

年末中央政治局会议及中央经济工作会议再次强调房地产市场走向，“房地产市场止跌回稳”也成为了政策发力和检验政策效果的重点。

回顾这一年，我们可以看到，2024年全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征，从一季度开始每个月发布松绑政策的省市数量、频次等都处于平均较高的水平，2024年全年共有三百多个省市发布超过千次的松绑政策。

聚焦到具体政策内容来看，2024年上半年并无过多实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式，政策力度限于“托而不举”。

进入下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”。5月17日国务院政策吹风会正式开启了去库存重磅举措：下调首付比例、取消首套和二套房利率下限、设立3000亿元保障性住房再贷款等。

“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业转折点，一直到年末两大重磅会议为房地产市场定调，这样一以贯之的定调为2025年房地产市场的发展指明了方向，2025年“止跌回稳”可以确定。

2024年的一系列政策主要可以分为“化风险”和“稳需求”两部分。

“化风险”的主要内容为稳市场和稳主体。2024年供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力。稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购。

2024年融资协调机制加速进行，房企“白名单”持续扩容。在10月17日国新办举办新闻发布会上，金监总局表明预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。此外，未来融资协调机制将有三方面优化，第一，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；第二，进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”；第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

我们认为，“白名单”扩围及拨付方式优化有助于实现保交楼目标，有效保障所有在建项目获得必要融资支持，有利于房屋建成，维护购房者合法权益，同时纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有助于改善房地产企业的资金状况。

此外，金融政策对于存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造给予了强有力支撑，并为了提高政策落地效率，在下半年继续加码出台专项债以及提高央行资金比例等举措。

11月自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

随后，在11月8日，全国常委会办公厅召开新闻发布会上明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，2024年—2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。

通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，可以为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间，是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的有力举措，是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要支持。

2024年需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。目前来看，当下居民购房门槛、购房成本已经大幅降低，购房环境处在极为宽松的时期。

需求政策主要聚焦在“4个取消、4个降低、2个增加”，四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，一是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

“四个取消”政策实际贯穿全年，尤其是部分弱二线和三四线城市，早在2023年限购等政策已尽数解除，基本上不存在太多抑制性的行政手段，政策环境极为宽松。

2024年限购的取消更多聚焦在核心城市尤其是一线城市，广州已经全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松，短期对市场起到了一定的刺激作用，而北京、上海等在年末取消普通住宅和非普通住宅标准，进一步降低了购房门槛。此外，多城限售、限价的取消，也对二手房的持续火热起到助力。

在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例统一为15%）、取消利率下限、降公积金利率之下，现行房贷政策已经比2016年更宽松。截止12月20日，央行公布LPR报价：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。作为房贷利率锚的5年期以上LPR利率在2024年已经三次调整，累计下调幅度已达60BP。

两个增加中，其一就是要增加城中村改造规模。2024年增加100万套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，第一重点支持地级以上城市；第二，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；第三，允许地方发行政府专项债；第四给予税费优惠；第五商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

总体来看，我们认为基于中央经济工作会议精神,2025年房地产行业政策仍将继续保持宽松状态。

从“促进”到“持续用力”推动房地产市场止跌回稳表述的转变，不仅凸显了稳定房地产市场的迫切需求，也反映了市场需要持续的政策支持。

展望2025年，未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等)，以及逐步恢复企业正常运营能力，比如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。