第一，从宏观政策来看，目前处于政策的空窗期，中央和地方政府表现出异常 的冷静，让开发商对未来政策的走向捉摸不透。维持不变的判断，进入短暂的休整期，是开发商共同的认知。第二，从土地交易来看，本月挂牌出让的土地数量减 少，质量不高，成交表现一般。但对于优质地块，开发商保有较高的热情，竞争激烈。创新高的楼板价，以及品牌开发商的进驻，有望再次推高该区域的价格。第三，从开盘情况来看，开盘量减少，但整体去化较为理想。其中，以低价开盘的项目，普遍有较高的去化率。这和开发商依旧保持较高的推盘热情分不开，积极组织 有效的营销活动，并挖掘潜在的客户。

    从市场交易量来看，7月和8月是传统的销售淡季，成交量虽然与前期火热的市场相差甚远，但是很难改变对2013年“整体行情乐观、企业与产品分化”的原有判断。8月份市场活跃度很难形成明显下降，仍然可以维持在一个正常的水平，并有一定的增长空间。

    从房价角度来看，6月的价格下滑只是个盘低价放量的因素所致，对杭州楼市的后期发展并未产生很大的影响，自去年下半年开始的房价回涨趋势将仍在持续，涨幅会有所放缓。近期，随着“高周转、高流动”的开发模式遍地开花，开发商之间形成了一定的竞争格局。因此，在现有政策背景下，我们认为8月房价总体保持稳中有升的态势。

    从产品角度来看，市场的主力军依旧是刚需客群，这类客群的购买力是既定的，对价格非常敏感。而限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍。事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长。因此我们认为开发商加推中低档刚需类产品依旧是8月的主调，从中会有少量的中高档产品面市。

    7月杭州楼市整体稳定，并没有出现很大的波动。从供应量来看，开发商对市场保持较高的热情，多数开发商采取“高周转、高流动”的开发模式，加快推盘和供应的节奏；从成交数据来看，成交量有所下滑，但仍然可以维持在60万方的正常水平，达到62.17万方。成交均价为16505元/平方米，环比6月16341元/平方米，微涨1.00%。

    本月强烈推荐项目主要分布在城东新城、西溪蒋村、钱江世纪城等板块，此类板块仍然保持较高的市场关注度，近期受到利好因素影响，区域内的楼盘关注度提升，未来有一定的提升空间。另外，项目的产品类型以首置的刚需户型和高品质的改善户型为主，自身具有较高的品质和户型附加值。其较高的性价比，符合主流客群的需求，在市场上具有绝对的竞争优势。

推荐理由：7月加推热销 售价稳步上涨

景观优势明显：项目自身设计的景观明显强于周边竞品，3.2万㎡的开放式中央景观庭院是其最大卖点之一，目前项目一期近三分之一的园区景观已经实景呈现；
    地段优越，地铁盘：临平主城中心的大盘，处于地铁一号线首站辐射圈之内；
    销售可持续：7月加推热销，项目自开盘以来，售价稳步上涨，成交量稳定；
    户型附加值高：稀缺90方跃层，设计三房两室，三房朝南的格局；通过露台、阳台、飘窗等多种空间拓展形式，赠送的是1个飘窗和2个阳台，赠送面积大；性价比高，符合刚需客群为主的市场。

推荐理由：产品线丰富 首开持续热销

整体规划优势明显，开发品质高：项目规划小高层公寓和花园洋房，建筑密度低；实现人车分层、四层带电梯、户户送花园等多项创举；满足业主对居住空间深层次的精神需求，为业主营造温馨、浪漫、闲适、雅致的居住生活。
    产品线丰富，小产品，稀缺性：户型包含50-140方的普通公寓和170-350方的花园洋房，满足市场多元化需求；花园洋房采用美式院落风 格，大尺度，大面宽，通过多重阳台、露台、花园，将阳光迎入室内，提升房子的观景空间。另赠送超大空间(大露台、大阳台、亲地花园、地下多功能空间等)
    销售稳中有升：首开持续热销；7月成交均价19365元/平方米，低于板块均价。

    本月榜单中，荷塘月色、君尚金座、吉祥半岛实际售价明显高于克而瑞指导价，且高估幅度均超过10%。从成交记录来看，吉祥半岛价格明显过高，性价比低，成交不理想。在产品类型来看，金隅江城府、昆仑府、冬夏东港花苑等多数楼盘的大户型均有滞销现象。近期，因房贷紧张，对未来这类产品产生巨大的阻碍。

不推荐理由：价格高企，竞争压力大

价格高企，竞争压力大：7月成交均价30747元/平方米，远高于板块均价，性价比降低，且市场竞争激烈。项目定位高端，蓄客困难。本土企业牢牢控制着高端住宅，远洋在口碑略逊一筹。
    产品偏离主流市场，整体销售滞缓：从整个市场的需求来看，目前仍是刚需客群的需求最大；从供应来看，最新开盘的项目也以小户型为主，且推量大，去化快。而大户型的存量始终处于高位，去化周期拉长，多数楼盘的此类产品已滞销。

不推荐理由：配套欠佳 大户型积压严重

地段偏远，配套欠佳：项目位于杭州主城区最东，距离市中心远。公共交通设施匮乏，出行不便。另外，没有大型的商业综合体，配套欠佳，居住功能不佳。
    市场热度降低：项目所在下沙板块的沿江区域，起步早，环境优越，由于前期供应集中，目前供应略显疲软，市场热度降低。
    大户型积压严重：在售房源多为大户型，性价比低。7月，项目销量一般，CRIC数据显示，近3月去化缓慢。

    　　　本月共上调了23个楼盘的推荐等级，产品面向主流市场、本月销售较好和价格有下调等是我们上调评级的几个评判因素。从具体楼盘来看，依靠区域内成熟的居住配套和高性价比的产品，受到购房者的认可。

上调理由：价格下调，去化率提升

价格下调，去化率提升：项目所在的老余杭板块为余杭创新基地，交通便利，板块内项目整体品质较高，但目前在售项目较多，竞争较激烈，预计后续价格以维持稳定为主。价格略有下调，性价比提升。本项目7月去化理想，近3月销售呈上升趋势。
    地段优越：项目位于文一西路北侧，临近余杭镇，生活配套相对完善。且临近余杭创新基地，西望塔山公园，同时拥有双河道景观，居住环境提升。
    户型设计优秀：户型是其最大的优势，可变空间大，全明设计，大飘窗赠送，得房率高。

上调理由：未来的价格走势将与板块同步增长

　　　桥西板块是离市中心最近的新兴板块，是拱墅区的核心区域。项目位于拱墅小河路、桥弄街交汇处西南角，距离武林广场驱车仅10分钟。碧玺是港企打造的港式城市豪宅，同时拥享杭州最优质的教育资源。产品定位以90方的小户型为主，同时也涵盖了120—180方的改善类户型。在相对紧缺的小户型市场上，CRIC相信，本项目未来的价格走势将与板块同步增长。7月，加推精装花园洋房，销售整体表现较好。

    本月共下调30个楼盘的推荐等级，其中贝利珑昕泽第、江南铭庭和恒祺克拉公馆等楼盘均是少量房源在售，可选性低，去化缓慢。另外，远洋大河宸章、滨江金色黎明、莱德绅华府等多数楼盘是大户型在售，面对现在杭州的市场，这类产品竞争大，客群少，且性价比低。