正文

  “买二手房就像相亲一样”“精准推荐很重要”“专业的事情要交给专业的人去做”一连串的金句，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。在二手房领域的资深专家杭州市邦宁房产总经理丁玲玲，于3月14日晚间做客天猫好房“守护到家 安心至上”品质315购房月直播现场，为大家解答关于二手房方面的一些疑问。

  直播结束后，我们对邦宁房产总经理丁玲玲进行采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就二手房买房中的“防身御敌术”。

  Q：签订购房合同提交定金后，卖房夫妻中有一人不同意出售房屋，该如何解决？

  A：首先要搞清楚这套房子房产证上写的是谁的名字，是独有的还是夫妻共同的。在签定金合同的时候，应该卖房夫妻双方到场，再付定金。如果一方没办法来，在现场打电话确定，是否双方都同意卖房。且网签时双方都要到场，基本可以避免这样的问题。

  Q：买到了被查封的房子怎么办？

  A：在买二手房时，产权清晰很重要，一般而言，在拿到房产证之前，该房子是否被查封，购房者都是能够查到的。理论上来讲，未还清贷款的房子处于抵押状态也是不能出售的，在这种情况下，需要叫转手房产的户主要找到合适的方法来解决。

  如果真的买到了被查封的房屋，可以根据具体情况决定是否向查封法院提出查封异议，同时根据具体情况决定继续下一步的走向，必要时可以要求卖方退款并赔偿损失。一旦协商不了或情况复杂，建议聘请律师帮助处理。

  Q：房屋内有租客不愿意搬走，该如何处理？

  A：卖方不破租赁是二手房买卖的一个原则，买房人购买前一定要弄清楚并在《房屋买卖合同》中予以约定，尽量购买产权明晰、没有租客的房屋，如果有租客，要了解清楚租期，必要时应该和租客见面约定，到期租客不走，可以起诉解决。

  Q：过户时，税费与合同签订时有巨大差异，该如何解决？

  A：对于这种争议的处理，首先要了解，税种、法定缴税人、金额计算都是法律、法规直接规定的。但这方面的法律同时规定，当事人有约定的优先使用约定。所以首先得看合同约定。如果是合同当中明确写进了缴税额，但是履行过程中发生了政策变动，按明确针对这种情况的约定的按约定处理。如果确实没有此类针对性条款，而双方又有争议，那多出的部分由法律直接规定的缴税义务人进行承担相对合理。。

  Q：房屋买卖后，卖方户口没有迁走该怎么办？

  A：为避免出现上述情况，建议在签署买卖合同前，事先委托中介或律师就房产内的户籍情况进行调查，如有户口需要迁出的，需要明确迁出的时间，并约定明确的逾期违约责任，该违约责任可以参照逾期交房的违约责任，并约定超过一定的时间仍不迁出的，买方可以解除合同并要求买方支付违约金。当然有时采用扣留一部分户口迁移保证金，待原房东户口迁出后再支付，也是一种很好的制约方式。

  Q：房屋买卖时，怎么关注卖方是否占了学位？

  A：还是要看房产经纪人是否具备专业素养，一个专业的经纪人，应该有专业素养，事先了解好该房学位是否已被占用。如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用。因此，合同中除户口迁移之外，应明确学位问题。