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  3月22日，合肥土拍终于落下帷幕，15宗“竞品质”地块全部成交。其中滨湖04地块23家房企竞品质，21家房企一致达到120分满分，最终摇号决出胜者。安徽置地成为幸运者。

  15宗地均比起拍价溢价近15%成交（溢价率限15%），这几乎是大半年来全国土地市场仅见。

  一周前，3月15日-16日，千里之外的福州土拍则出现截然不同的局面。流拍、现场撤牌频现，被网友讽为“实在兜不住了”。

  3月16日，国家金融委牵头的六部委发声救楼市。让包括兽爷在内的很多网友感叹一个“中央会议”让前后日的土拍结局天壤之别。

  （图源微博截图）

  这一看法显然站不住脚，合肥土拍报名截止日期是3月15号，而金融委16号才开会，只能说是巧合。

  前后日土拍因何不同结局，真相在乐居新媒体梳理的前因后果中。

  规模最小的一场土拍

  早在福州土拍开始前就有网友爆料称，有11宗土地无人报名。果不其然，在土拍开始之前，主办方就直接公布三幅地块取消出让。

  拍卖中，更多次出现冷场环节。

  有两宗地块有企业报名，但是并未有人举牌报价，就算主持人给开发商们设置两分钟的思考时间，不过开发商依然沉默以对，最终无人应价，地块流拍。

  福州六区此次出让20宗地，总起价182.58亿元。城四区取消出让3宗，流拍2宗，底价成交有8宗，2宗溢价，2宗摇号。马尾底价成交了一宗，长乐流拍1宗，底价成交1宗。

  实际成交总价在82.119亿（六区），仅相当于原本预想的所有地块起拍的一半还不到。

  惨不忍睹。

  对于福州自2021年开始的双集中供地看，无论是供应还是成交建面，这是福州执行集中供地以来规模最小的一场土拍。

  滨湖开盘多售罄

  与福州凉意相比，合肥土拍回暖明显，房企竞争激烈。17宗宅地全部成交，其中15宗最高溢价进入“竞品质”环节。

  推出优质地块，降低拍地门槛，大部分地块取消了配建保障性租赁用房比例、减少代建要求等，为房企预留了可预期的利润，这些就是合肥土拍火热的主要原因。

  在提高利润方面。合肥和福州一样也提高新房毛坯限价。不过和福州相比动辄4000-10000元/㎡提价，合肥仅仅提高了1000元/㎡。

  滨湖科学城BK202205地块毛坯限价26351元/㎡，比2021年板块内最高新房毛坯限价25433元/㎡，高出近1000元/㎡。

  但最重要的是地块容积率的调整。

  滨湖BK202203、BK202204、BK202205在2021年公布的容积率分别为2.3、2.0、1.6，现在分别调高到2.8、2.2、2.0，这意味着地块可开发的房源增多，利润空间也变大了。

  扣除租赁住房面积后，可售建筑面积仅以最高毛坯限价入市，开发商都能多挣2.41-5.96亿元的毛利润，加上精装修的溢价，利润就更多了。

  除了地块利润增加，另一个可能更关键的因素是，合肥建成的新房不愁卖！

  2021年至2022年多盘开盘即售罄！

  以滨湖板块为例。目前滨湖已经开盘的项目仅有建发美的珺和府和阳光城檀悦，此外还有4个纯新盘待入市。

  近半年时间内，滨湖新房供应不多，但十分有节奏。

  2021年10月，禹洲绿城蘭园尾盘加推，均价2.7万/㎡，摇号中签率为6.2%，开盘当日售罄；

  2021年11月，中海九樾加推洋房，均价2.44万/㎡；摇号中签率35.22%，开盘当日售罄；

  2022年1月，建发美的珺和府，均价2.9万/㎡，摇号中签率为31%，开盘当日售罄。

  售罄原因是新房二手房倒挂明显。

  以滨湖02地块为例，距离最近的雍华府、滨湖金茂悦以及高速时代城等，这些楼盘二手房挂牌价在3-4万之间。

  而滨湖02地块最高限价也才2.5万/㎡，加上精装销售价格在2.9-3万/㎡之间，购买新房依然有利润可图。

  也就是说，地方政府给予房企足够利润+市场房子不愁卖，导致房企在合肥抢地。

  正如前文所述，滨科城BK202204号地块21家报到120分满分，如果没有足够的利润，房企也不会如此“疯狂”。

  福州东二环4.5万/㎡限价虚高

  与合肥相比，福州的土拍的市场环境就比较艰难了。

  虽然福州此次土拍，带安置房、租赁房等配建要求地块明显减少，多板块放宽限价，不考虑地块素质因素，整体销售指导价抬升0.4-1万元/㎡不等。

  以东二环板块为例，楼面价和销售指导价均有明显抬升。宗地2022-01及2022-05两块地起拍楼面价将近30000元/㎡，销售指导价涨至45000元/㎡。

  但需要注意的是，3万/㎡的起拍楼面价，比近三年东二环最高成交楼面价即建发养云的26003元/㎡，还要高出4000元/㎡。

  也就是说哪怕是房企底价拿地，也要比周边楼盘成本要高4000元/㎡。

  其次，提高销售指导价虽然能增加房企的利润，但也要考虑市场的接受能力。

  据乐居新媒体统计，东二环板块汇聚了建发、首开、融侨、保利、国贸、绿城等17个热盘在售。其中房价最高的是绿城美的桂语映月、建发·养云等项目，主力户型135-245㎡之间，销售均价约4.1万/㎡。

  首先看17个楼盘厮杀，且不说开发商直接相互竞争内卷，仅仅是新房的供应量，供大于求似乎是板上钉钉了。

  在这样的背景下，去化可想而知。

  2021年底，联发君樾府领证开盘，推出合计176套，毛坯备案价30588元/㎡，成交均价约精装35900元/㎡，当天去化4套，去化率2%；

  同样年底开盘的，建发美的君兰和鸣合计320套，精装备案均价35752元/㎡，折后价格约34977元/㎡。当天去化16套，去化率约5%。

  3.5万的房子都这样了，更别说4.5万/㎡ 的“天价”。

  重庆土拍悬念

  3月30日是重庆2022年首次土拍保证金截止时间。预计1-2天后，重庆土拍就将上场。

  值得注意的是，在让利方面，重庆走出不一样的选择。

  既没有提高新房限价，也没有增加容积率，而且降低土地最高限价。重庆对三块中央公园地块楼面限价与一年前相比直接下降了4000-6000元不等。去年中央公园十多块地楼面地价13000-15000元/㎡，如今即将到来的2022年首拍直接降到9000元甚至更低。

  这相当于政府贴钱卖地。

  福州房企躺平不举牌；合肥房企“抢”，那么重庆6折卖地，房企会有怎样的表现呢？

  乐居新媒体将持续关注。

  总结下，从福州“躺平”与合肥“疯抢”的截然相反的土地市场表现，我们能够得到以下几点启示：

  1、当市场存在一二手价差，新房不愁卖，开发商才有足够动力抢地；

  2、不管降地价，提高售价，还是提高容积率，务必要让开发商算账有利可图；

  3、在政策底出现，市场底未出现之前，地方政府应谨慎推地，少推地，等市场好转再加大供应量。