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  文 | 研究员 马腾本文共2956字，阅读约需5分钟

  2022年3月18日，远洋服务（06677.HK）发布2021年全年业绩公告，据年报显示，2021年营业收入29.66亿元，同比增长47%，净利润4.41亿元，同比增长68%，净利润率提升至14.9%，整体业务表现突出，各项数据保持高质量持续增长。

  规模突飞猛进

  迈入亿方新台阶

  远洋服务在2021年拓展增速明显，管理规模已彻底迈入亿方台阶。得力于收并购、新业态、对外拓展等方面的全面发力，截止2021年12月31日，远洋服务合约面积105.9百万平方米，在管面积73.5百万平方米，分别较去年同期增长约49%及62%，在管项目数量由2020年的238个提升至2021年的360个。

  渠道优势与品牌资源同发力，第三方拓展能力提升明显。除依靠母公司稳健与长远的发展所带来的稳定基础外，远洋服务依托区域品牌优势、优质的资源渠道及良好的品牌影响力，大幅提升自身外拓能力，逐渐迈向独立发展的道路。本次披露的数据中，来自第三方的在管面积由去年同期的13.4百万平方米提升至32.8百万平方米，第三方面积占比由2020年的29.53%提升至45%；而合约面积中第三方面积由去年同期23.4百万平方米提升至53.6百万平方米，第三方面积占比由去年同期的33%提升至51%，首次实现第三方合约面积的反超。

  值得一提的是，在新增的32.62百万合约面积中，仅有13.1%来源于母公司交付，其余86.9%中，66.5%的合约面积来自于独立第三方外拓，20.4%来自收并购。与此同时，在业态多元化方面，远洋服务逐步拓展了购物中心、写字楼、产业园、医院、物流园、数据中心、学校、政府大楼、城市空间等多种业态类型，为物业服务板块提供了更加稳健的底层支撑。

  坚持高质量收并购，逐渐完善业态与城市布局。远洋服务在收并购方面，坚持以提升区域密度为导向，布局高品质的住宅、商写和医疗业态，同时加快对全国的全面布局。2021年，远洋服务完成标杆项目瓯睿物业、未来和谐和大连正源的收购，收并购合约面积达7.66百万平方米，以更加多元化、全国化的面积来源支撑规模稳步增长。

  收入结构全面优化

  盈利能力整体提升

  2021年，营收方面整体增速明显。

  得益于全面的业态布局、增值类服务的拓展，截止至2021年12月31日，远洋服务实现全年营业收入29.66亿元人民币，较去年增长47%，增长率实现了大幅提升。与此同时，毛利与毛利率均保持了稳步增长的态势。

  收入结构全面优化，盈利能力进一步提升。经过不断的优化和调整，远洋服务的收入结构，逐渐从以住宅业态物业管理服务为主的收入结构，调整为住宅及其他非商业物业管理服务、商写运营及物业管理服务、社区增值服务与非业主增值服务四大收入来源共同支撑的复合型收入结构。社区增值服务收入由2020年的16%提升至2021年的27%。整体收入结构在商写业态、社区增值服务、非业主增值服务三重发力下愈发稳固。

  而从收入增速方面，四类业态均保持了持续增长的态势。其中，以社区增值服务收入提升最为明显。据年报数据披露，截止至2021年12月31日，社区增值服务收入7.9亿元，同比提升149%；住宅及其他非商业基础物业服务收入11.26 亿元，同比提高15%；商业运营及物业管理服务收入4.62亿元，同比提高28%；非业主增值服务收入5.88亿元，同比提高60%。

  新收益引擎，助力盈利高速增长。商写资管业务注入增强远洋服务在商写板块的竞争力商业运营能力不断提升，2021年，远洋服务在管购物中心客流量同比提升29.3%，销售额同比提升29.4%。远洋服务为3条商业产品线提供资管服务，“里”系开放式商业综合体、“堤港”系购物中心型商业综合体和“未来”系社区商业以开展外拓。

  受益于高毛利的商写运营业务开展，以及增值服务板块大幅提升，远洋服务盈利能力持续增高。商写板块对毛利的贡献明显，占物业管理及商业运营服务毛利的比重达到41%。社区增值服务毛利3.2亿元，同比提升60%，社区增值服务毛利占比38%。受益于高毛利的商写运营业务开展及增值服务板块大幅提升，同时，公司积极推进标准化及精细化管理，公司净利润同比增长68%至4.41亿元，净利润率提升至14.9%。

  增值服务全面发力

  2021年，远洋服务在增值业务领域强势发力。

  在社区增值方面，远洋服务进一步完善社区增值服务体系，形成“社区生活服务、租售服务、美居服务、空间资源”四大重点发展业务，夯实业务基础，完善产品力。基于远洋服务一二线优质的业主群体，增值服务贴合业主需求，主打业主不动产的保值增值以及提升业主生活便利性的服务产品，实现收入跨越式增长。

  社区生活服务方面，从生活场景及客户日常需求出发，精心设计服务品类，“亿家U选”线上商城正式上线，上线近五千个库存单位，引入百余家品牌厂家、源头原产地等合作资源，策划专题促销活动，商品零售业务销售收入较去年增长约2,630%；租售服务方面，已开业房产租售门店达40家，覆盖12个城市70个项目，完善线上业务租售系统，实现跨城市规模化管理，销售收入较去年增长约565%；美居服务方面，整合优质资源打磨服务产品，基于用户痛点，构建了覆盖房屋全生命周期的标准化产品线矩阵，通过战略集采搭建全国业务资源库，实现服务和价格双重保障；空间资源方面，借助资源管理系统实现空间资源数据化、可视化管理，合理规划空间资源，实现精细化运营，提升资源效益。

  据企业所披露的年报数据，截止至2021年12月31日，远洋服务社区资产增值服务收入3.27亿元，同比提升33%；社区生活服务收入2.57亿元，同比提升567%；物业经纪服务收入2.06亿元，同比提升533%。

  入选社区养老试点，积极投身居家养老市场共创共建。远洋服务入选住建部和北京市民政局社区养老试点单位。公司从需求调研中，总结刚需、高频、有潜力的业务切入，设计“五心”服务产品矩阵，覆盖居住、饮食、生活、娱乐和助医五个维度的养老需求。未来，争取可持续运营扶持政策。同时，与母公司养老业务椿萱茂共同探索机构与社区养老的优势资源互补模式。

  完善工程服务，布局智慧物业、智慧城市。非业主增值服务方面，凭借在工程运维、智能化业务方面积累的丰富管理经验和专业技术沉淀，远洋服务积极开拓物业工程业务市场，紧抓设备运维业务的客户触点，进一步推动智能化改造、机电安装等各类业务，形成完整的服务产业链，增加客户粘性，同时布局智慧城市运维管理，为智慧城市工程硬件运行及城市空间运营提供维护保障。

  截止至2021年12月31日，非业主增服务收入为5.88亿元，同比增长60%。其中，交付前服务收入为2.04亿元，比去年同期增长3.27%；咨询服务收入为1.36亿元，较去年同期增长133%；物业工程服务收入为2.48亿元，较去年同期增长122%。

  打造智慧科技物业平台，升级数字化运营体系。2021年，远洋服务与《北京冬奥会智能建筑建设标准》编制单位北京智能建筑科技有限公司成立北京应维科技服务有限公司，聚焦中高端物业设备设施全周期管理，提供智能化改造升级及高品质维保服务；打造智慧科技物业平台，输出智慧运维服务系统和解决方案，助力传统物业从空间、资产的运营升级到数字化运营决策体系。

  小结

  2021年是远洋服务于联交所上市后的首个完整年度，也是远洋集团“五期”发展战略的首年。

  在国家“十四五”规划开局之年，物管行业并购整合频繁、竞争压力凸显的背景下，远洋服务坚持“匠心服务用户”，以“资产价值及美好生活创造者”为品牌愿景，以高质高量的发展为社会提交了一份良好的答卷。

  来源：克而瑞物管