乐居新媒体 牛小杰 乐乐 发自广州

  3月29日，深圳传来消息，坚持1年的二手房成交参考价格终于迎来调整。业内分析将以宽松为主。

  与深圳比邻而居的广州，二手房参考价早已“仅供参考”。

  参考价8.8万/㎡，

  成交价20.8万/㎡

  3月份，广州知名的豪宅小区凯旋新世界，终于有了新成交。

  据置业人员透露，凯旋新世界在参考价出台半年内未能“开张”。最近成交2套房源，分别是195㎡的北向三房单位，单价20.8万元/㎡，而另一套122㎡的西南向两房单位成交价则在22万元/㎡左右。

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  值得一提的是，该小区二手房参考价仅仅为88311元/㎡，成交两套房源均突破20万/㎡，单价相差12万/㎡。

  该小区位于广州CBD珠江新城，由于地段极佳，产品定位高端，小区在2021年7月挂牌价就已突破17万元/㎡，目前挂牌价基本都在22到30万/㎡之间，远高于周边9.6万元/㎡的区域成交均价，豪宅成色不减。

  无独有偶，位于汉溪长隆板块的锦绣香江花园，实际成交价也突破参考价。

  根据官方发布的数据该小区参考价为34850元/㎡，目前二手房平台基本也是按照这个价格展示。

  但据置业顾问透露，该小区最近几个月成交约30套房，实际成交价已经达到5.2万元/㎡，比参考价高出了17384元/㎡。据其表述：锦绣香江花园在参考价出台前挂牌均价就已经达到5.7万元/㎡，目前5.2万/㎡已经很便宜了。

  除了比参考价高，还有低于二手房参考价的小区成交。同样位于汉溪长隆板块的自在城市花园，就是如此。

  自在城市花园该小区参考价为29768元/㎡，但实际成交均价仅为27974元/㎡，比参考价还要低1794元/㎡。

  至于自在城市花园实际成交价比参考价还低的原因，可能有以下两个方面：一是该小区体量大，同个小区房源挂牌价有高有低，中介人员就表示，一期相比三期价格会低不少。

  另外，也不排除是过往成交房源补办网签的原因。该小区在2021年1-7月的成交均价仅为2.6万元/㎡左右（克而瑞数据），而8月单月的成交均价已经涨到3.3万元/㎡，因此是网签补办的可能性不小。

  按照中介人员的说法，目前该小区的房源挂牌价维持在3.3-3.6万元/㎡之间，跟整个汉溪长隆板块3.3万元/㎡的成交均价相差无几，虽然比参考价要高，但无论是银行放贷或是办理网签都可以正常操作。

  近4成参考价小区

  溢价5000元/㎡以上成交

  高于参考价曾经，并非是购房者与业主之间的妥协。

  根据克而瑞统计，截止到今年2月，广州首批96个参考价小区中有9成以上已经有成交记录，共88个小区，累计成交1442套，最热门的自在城市花园更是卖出了65套的成绩。

  克而瑞统计了实际成交价与参考价的差值，其中有35个二手小区价差超5000元/㎡，占比达到37%，25个小区价差在1000到5000元/㎡之间，占比为26%，剩余的28个楼盘价差在1000元/㎡以下。

  有银行可按实际成交价放款

  不难看出，本该是受参考价影响最大的这96个小区，无论是成交量还是成交价都已经在恢复正常水平，部分小区行情甚至比参考价出台前还要好。

  其背后的最主要的原因就是，有银行可按实际成交价放款。

  而根据广州乐居此前的调查，光大银行、工商银行、广州银行等已经可以按照实际成交价贷款，这无疑会大大减轻购房者的负担。

  当然，这并不意味着二手房参考价出台就没有效果。

  根据贝壳研究院数据，自参考价发布后至2021年底，广州二手房周成交量一直都在2000套以下，其中参考价出台后的第一周更是跌到2021年全年最低水平。

  图片来源：贝壳研究院羊城分院

  而进入2022年，广州二手房周成交量先是在春节期间出现明显下滑，

  但随着参考价影响逐渐褪去，部分明确表示要按参考价放款的银行，也已经在逐渐“松口”，广州二手房成交量又稳步上升，特别是进入3月以后，每周成交量都能维持在2000套左右，回暖迹象明显。

  除此之外，近期广州房贷利率也有所松动，首套利率区间已经降到了5.2%-5.4%，连放款速度也加快了不少，这也刺激了不少购房者的买房热情。

  在如今楼市政策松动迹象渐显的情况下，广州二手房或将继续回温，二手房参考价所带来的的影响也将进一步减弱。

  但也需要明确，当下“房住不炒”的总基调并没有改变，市场预计会恢复到正常水平，但想要回到之前的“火爆”场面已经不太可能了。

  就在发稿前，深圳二手房参考价也将迎来调整。

  3月29日，深圳市住建局对相关媒体表示，二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，官方将会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。

  对此，有专家学者表示：“至于调整多少，是3%还是5%，现在也说不准。大趋势肯定是往宽松方向走，经济层面要求房地产将走势适度放宽，特别是深圳二手房的政策要适度放宽，也是合理的。”