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  “您有预约吗？预售证出来后置业顾问都比较忙，没有预约是不接待的，你们可以自己看看。”

  滨萃悦府售楼处里，接待前台如是说。

  滨萃悦府售楼处 摄/尹琪慧

  看来，为了低调再低调，滨萃悦府的置业顾问们选择了“自助”。

  6月13日傍晚，滨萃悦府领出预售证，首开288套房源，户型建筑面积约127-187㎡，均价36000元/㎡，起步总价400来万。

  断供多时铁路北，终于迎来了新供应。

  一边是摩拳擦掌的购房者，一边是希望低调再低调的置业顾问，总价门槛从此前350万涨至400多万，你还买单吗？

  1

  定位纯改善的滨萃悦府，位于拱墅区科祥街与科园路交叉口，板块内早期商品房上塘宸章、春秋华庭就在项目西面，项目南面是某汽车4s店的服务点。

  2021年12月21日，杭州市第三批集中供地中，越秀摇中铁路北站单元GS1104-R21-05地块，即滨萃悦府项目地块，成交总价21.23亿元，成交楼面价21212元/㎡，溢价率9.8%。

  而后，该项目与滨江、建杭合作开发，越秀负责营销，滨江则负责工程及后期物业。

  项目总体量约13.5万㎡，容积率2.3，共规划了12幢高层，其中1号楼为公租房，可售房源11幢，共582套。

滨萃悦府沙盘 摄/尹琪慧

  滨萃悦府的外立面采用大部分涂料+小部分铝板装饰的设计，造型上做了小创新。

  园区内配备了滨江标志性蓝宝石泳池，大部分楼幢都做了架空层设计，架空层层高4.2米，后期园区物业费为4.5元/㎡。

滨萃悦府沙盘 摄/尹琪慧

  地理位置上，项目斜对面是万科智谷，直线距离地铁4号线皋亭坝站约600米，直线距离文澜二小约250米，距离红缨第二幼儿园约120米。

 红缨第二幼儿园 摄/尹琪慧

  虽然是地铁房，但是地铁4号线并不与老桥西串联，业主去往拱宸桥、运河广场、乐堤港、大兜路历史街区等拱墅区配套，或许还是自驾出行或公交出行较为方便。坐地铁则需要多次换乘。

  不过，去往新天地中大银泰、智慧网谷、运河博物院（在建）、运河生态艺术岛（规划）、北部新城核心区的城北万象城（在建）都极为方便。

  2

  户型上，滨萃悦府设计了127㎡、139㎡、168㎡和187㎡4个面积段，其中，2号楼-5号楼为两梯三户设计，中间套是127㎡，边套是139㎡，其余楼幢都是两梯两户。

  建面约127㎡的户型与潮听映月127㎡房源设计相似，四房两卫，四开间朝南设计，南向连通双阳台，南向采光绝对够，缺点是没有玄关，南北不通透，书房朝东开窗采光可能会不足。

滨萃悦府建面127㎡户型图

  从居住角度来说，139㎡的边套会更舒适，同样是四房两卫设计，餐客厅一体的大横厅带飘窗，南向三开间，主卧的空间足够做一个衣帽间，书房朝北带飘窗。

滨萃悦府建面139㎡户型图

  168㎡的户型则多了一个卫生间，是四房三卫的双套房设计，餐客厅面积超过40㎡，两个套房朝南，不过北向书房面积偏小。

滨萃悦府建面168㎡户型图

  187㎡是项目的最大户型，四开间朝南、双套房设计，可以满足多孩家庭。跟168㎡相比，多了一个南面的卧室。

 滨萃悦府建面187㎡户型图

  值得一提的是，187㎡的楼幢分布在小区最好的位置，正对泳池，直面中央景观。而127㎡和139㎡的楼幢沿街分布，与187㎡的楼王相比，南向景观相去甚远。

  据置业顾问透露，样板房将在今天对外开放，装修标准暂未对外公布，感兴趣的购房者可以去现场看一看，实地感受“滨江造”。

  3

  从价格上来说，滨萃悦府直接拉高了板块的新房置业门槛，此前晶悦府、晶晖里起步户型建筑面积约108㎡，总价大约350万。

  如今，以正常楼层为例，滨萃悦府127㎡房源总价集中在460-480万，相同楼层的139㎡房源总价贵40万左右，总价超过500万；建筑面积约186㎡的房源总价则超过700万。

  那么问题来了，你有700万的预算，会买铁路北吗？

  从杭报房产了解到的情况看，居住在拱宸桥一带的居民，确实是有不少在等滨萃悦府的。

  如果说铁路北186㎡的五房，其市场需求有待考证，总价五六百万的大四房还是有不少人盯着的，杭报房产身边就有不少，比如浙大城市学院有居住需求的老师，比如居住在铁建国际城亟待改善的业主。毕竟五六百万的总价预算，几乎很难在拱宸桥一带买到改善四房。

上塘宸章实拍图 摄/尹琪慧

  拿附近的次新房打个比方，铁建国际城、春秋华庭、上塘宸章，这三个次新小区八九十平的三房，挂牌总价就要500多万，四房已经奔着700万去了。

  另外，铁建国际城交付于2013年，户型已经落后了。130+的户型里，只有132㎡房源可以勉强做四房，其他都是三房，但挂牌价已经超过800万了。

 铁建国际城约131㎡户型图 来源：我爱我家

  再往大关、桥西一带去，次新房更贵，金麟府挂牌单价在7-8万元/㎡，130㎡左右的四房挂牌超过1100万。

  所以，从自住的角度来说，滨萃悦府是值得买的。

  对于想要投资的购房者，杭报房产在这里提个醒，此前因为文澜二小+文澜实验中学慧澜校区的利好，春秋华庭、上塘宸章有过一波猛烈的涨价，但多是有价无市的状态。

  根据手边买房数据，春秋华庭36套挂牌，90天内0成交，上塘宸章22套挂牌，90天也是0成交。

 春秋华庭实拍图 摄/尹琪慧

  在楼市行情火热时，铁路北也曾是一颗热门板块“新星”（此前晶悦府、晶晖里共5次开盘，中签率均低于10%，最低仅3.63%），如今，在市场情绪较为平稳的行情里，起步户型面积变大，总价门槛高的铁路北，又会有怎样的成绩呢？