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转眼之间，2023年已过半。

回顾过去6个月，杭州新房住宅市场在3、4月经历一波“小高潮”后开始回调，进入“弱复苏”状态。

3月成交破万，4月跌落到8801套，5月最低，成交量不到6000，最终半年成交量止步5万套。

同样的情况也反映在摇号市场上，除3、4月份，其余4个月平均中签率均超过40%。与此同时，板块热度在分化加剧，奥体、江河汇等板块红盘接连入市，触发18次触发社保排序，而远郊盘流摇不断，开启“买房送车位”、“买房送黄金”的促销模式。冷热分化加剧下，开发商进入产品力“内卷”时代。

接下来，2023下半年的杭州楼市又将有何变化？

约5万套房源成交

杭州楼市进入弱复苏期

据克而瑞数据，2023年上半年杭州（含临安、富阳）新增商品房住宅供应37429套，比去年同期的36013套同比微涨4%。新房住宅成交量达到49193套，较去年同期增加49%左右，成交金额2048亿，同比涨55%。

今年3月，申花、钱二、奥体、世纪城等热门板块房源供应不断，加上降低利率、调控政策持续优化等外部利好因素刺激，成交量回归“万套时代”。不过，进入4月后期，杭曜置地中心、馥香园等热门楼盘纷纷收官，核心圈供应青黄不接，后继乏力，对市场的带动作用产生了一定影响。

从新房中签率来看，市场总体热度也有所下降。去年上半年，杭州新房中签率在40%以上的仅2个月，而今年除了3、4月外，其余月份中签率均超40%。对购房者而言，购入中意楼盘的概率较去年大幅提升。

勾庄板块内，去年“海棠三子”的接力式开盘还历历在目，十余次的密集加推，4次触发社保排序，3602套房源转眼一售而空。但今年以来，同位于板块核心的福翠里中签率从14.11%上升至49%，翠宸里的二开中签率更是上升至60.44%，选房当天200套房源还剩余29套未选完，上车难度明显下降。

同病相怜的，还有与勾庄紧挨着的良渚新城。作为曾经新房摇号市场的“顶流”，良渚曾经有过7次“万人摇”记录。不过，从去年开始，良渚的热度就已开始下降，今年上半年新房的中签率也基本维持在50%-60%。

此外，作为最具性价比刚需板块之一的崇贤，也已经退去了红盘集中地的光环。即便是在地铁15号线、招商花园城等利好加持下，板块新房市场依然不乐观，晴翠秋时府、晓风望月府等楼盘中签率均为100%，登记即可上车。

“若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。”易居克而瑞浙江区域表示。

热门板块“一房难求”

远郊新盘打响“促销战”

整体行情持稳的同时，两极化趋势也在杭州市场愈演愈烈。

据乐居不完全统计，2023上半年杭州新房住宅市场共18次摇号触发了社保排序机制，进入“拼社保”环节。其中的大部分楼盘均位于申花、钱江世纪城等当红热门板块，产品类型也以改善型为主，不乏户型大、总价高的中高端豪宅。

2023上半年杭州拼社保楼盘汇总

时隔8个月再加推的杭州国际金融中心得到了千万富豪的青睐，创下今年最低中签率，仅2.29%，即便是杭州E类人才家庭也要205个月社保才能入围摇号。这也是杭州今年首个限售5年的楼盘。

申花板块的绿城馥香园在3个月内完成4次加推，总成交金额占上半年成交楼盘榜首；未科板块的汀岸辰风从拿地至售罄只经历了81天，整体去化情况非常乐观；钱江世纪城的改善红盘杭承府，首开去化100%，中签率低至8%，触发限售红线……

2023上半年杭州住宅成交面积TOP10

相比之下，远郊、刚需板块的去化率明显上升并伴随着大量流摇。

据乐居统计，杭州上半年共推盘282次，其中有145次流摇，占比约51%。临平、富阳、临安等部分高存量板块的刚需项目，开盘去化表现不佳，不得不开启“促销”模式。

东湖新城板块内的湖沁宸园在今年的6.18中推出“0首付购房”、“认购房源可享9.7折”等优惠活动。据了解，自2022年1月至今，该项目已进行了7次推盘，其中只有1次进行了摇号，其余6次全部流摇。

翁梅的蝶翠迎宾府、中建潮阅尚境府则以“买房送车位”活动，为板块几近流摇的新房市场“破冰”。此外，云咏汀洲府也启动了分销，打出“云咏汀洲府 不靠高架 无噪音”、“不看云咏汀洲府 不买翁梅房”的广告标语，以此来吸引购房者。

银城青山湖畔在今年3月举办的“暖春购房节”活动中打出了“首付2万元起、赠送价值48万元黄金”的广告。华发荟天府项目更是推出了“买房送黄金”的活动，虽然该活动最终在引起市场热议后被叫停，但这些动作背后，折射出的是板块内新房市场所面临的较大去化压力。

资深房产媒体人叶建英表示，自2022年全国楼市整体降温以来，杭州楼市已经进入了全面分化阶段。“杭州楼市在未来一段时间还会继续维持市中心改善房源供应偏紧，而近郊刚需房源总体供大于求的结构性矛盾。”

装修、配置、设计……

开发商进入产品“内卷”时代

新房行情的降温，迫使开发商们不得不在产品本身上寻找出路，选择在装修、配置、设计等等方面投入更大的成本。

作为品牌房企入驻较多的东湖新城，开发商之间的博弈从装修开始。例如听荷芳翠府定位刚需，但在装标上却“卷”出了改善高度，包括了老板牌的中央空调、地暖，厨电，TOTO的龙头、花洒等。一路之隔的月依星河轩，不仅户户带地暖，还有全屋墙纸、圆弧形灯带槽、洗碗机、主卫一体化智能马桶等偏改善类家装配置。

在美学示范区上，开发商也进行了精心设计。月依星河轩的"全维实景"示范区与传统售楼处不同，节点涵盖了外立面、景观示范区、单元门厅等众多区域。江斓映象府不仅创新性地的在示范区内设置了一个映象Bistro餐酒吧，同时还大堂内还展示吉他马、瑜伽豹雕塑。

另外，建设方案批后，不少改善盘同样选择“加配”，申花板块的绿城馥香园在原本的中央景观大草坪上，增加了2处水景；西房宸鹭晴语轩的北向立面增加了不少金属线条；滨运锦上湾选择将靠高架的高层进行包阳台……

产品设计上的“内卷”更为明显。乔司板块的湖翠云来府新房限价“2”字头，住宅层高却达到了3.15米，园区内还规划地下庭院式会所，包含恒温泳池、瑜伽房、台球室、健身区等多种娱乐设施，拉高板块居住品质。

难有V型大反转

脉冲式调整是下半年主旋律

展望下半年的楼市，克而瑞研究院表示：“从目前来看，短期行业难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。”

其进一步分析，当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。这些信心层面的因素能否好转，以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。

从短暂的“小阳春”到楼市全面复苏，还有漫长的路要走。

不过，关于楼市的积极信号，还在持续释放。中央积极表态房地产以引导市场预期修复，金融层面降准降息稳经济，支持居民信贷及房企融资……

杭州接下来还将迎来德信小河云庄、IFC、之江未来社区等红盘的陆续入市。

我们依旧期待着，下半年的杭州楼市能在“蛰伏”中苏醒。