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昨日，“杭六条”新政发布，内容涉及限购区域调整、信贷政策放宽、摇号规则微调等等，但在我们看来，最值得关注的是一个“巨变”，正是这个“巨变”，影响并推动着杭州楼市接下来的发展。

这个“巨变”用八个字概括，即“限购缩圈，因区施策”。随着限购的调整，杭州限购范围缩至主城四区，而非限购区由原来的一区扩容至六区。其中，上城、拱墅、西湖、滨江组成的主城四区为限购区，将之作为一个整体看待，其余六区则是以区为单位，执行相关的政策。

基于这一变化，昨日发布的新政，将产生两大直接的影响。

·其一，杭州大门打开，房票倍增

新政之下，非限购区增加，余杭、萧山等区的市场于全国购房者而言，无异于完全打开，而限购区限制门槛也大幅松绑，非杭州户籍只要在杭州市区范围缴纳一个月社保或有个人所得税记录，即可购房，这意味着将新增一大波房票。房票的增加，将有力提升楼市活跃度。

·其二，购房成本大幅降低

叠加信贷政策的放宽，购房成本大幅降低。限购区首套首付比例降至25%，二套首付比例35%，二套利率+30bp；非限购区更低，首套首付比例仅20%，二套首付比例30%，二套利率+20bp。整体来看，既降低了刚需客群的置业门槛，也为改善客群置换提供了助力。

值得强调的是，限购条件放宽叠加信贷门槛降低的双重利好下，对于购房者而言，首套首贷资格有所增加，在限购区和六个非限购区范围内购买住房的，各区互不占用首套首贷购房资格。

当前，杭州新房市场相对清冷，以上周（10.9-10.15）为例，全市11个商品住宅项目推盘，新增房源供应1314套，但去化率不足2成，随着新政的落地和利好的释放，短期内“低去化”的现象将得以改善，有望迎来“银十”。

但长久来看，市场分化也将进一步加剧，限购区及非限购区的热点板块，往往会产生更强的虹吸效应，楼盘摇号难度大大增加，而非限购区外围板块的项目去化则会相对艰难。

数据显示，上周（10.9-10.15）杭州新房市场量涨价平。全市共成交商品房808套，环比增加118.4%；成交均价为31251元/平米，与前一周基本持平。

从各区成交套数的排名来看，前三分别为临安区（成交108套）、滨江区（成交103套）、余杭区（成交101套）；
从各区的成交均价来看，滨江区以46404元/平米的成交均价名列前茅，其次是拱墅区，成交均价37288元/平米，再次是上城区，成交均价33820元/平米。

上周的商品住宅成交排行榜中，成交前三分别为滨江区的滨江平晖府（备案名：平晖府，成交88套，均价47929元/平米）、富阳区的缤曜金汇府（同备案名，成交50套，均价23059元/平米）、余杭区的滨江越秀中豪·翠宸里（备案名：翠宸里，成交27套，均价29941元/平米）。

上周的公寓成交排行榜中，成交前三分别为西湖区的之江潮（备案名：美乐商业中心，均价27246元/平米）、上城区的万银双子中心（同备案名，均价20119元/平米）、萧山区的绿地宋都杭州之门（同备案名，均价35765元/平米）。

从各面积段房源的成交及价格表现上来看，90-140平米的房源仍为成交主力，占比41%；180-200平米的房源成交均价较高，为43821元/平米。