写字楼部分。08年以前写字楼供应是在自发形成的黄龙区域及凤起路区域，到2008年以后，大部分的写字楼供应已经形成，这还没有看到未来在城北、城西乃至滨江、临平、下沙各个区域的供应，也就是说整个城市从顺应我们的规划，从西湖时代到钱塘江时代的变革开始，从传统的商业区向新兴商业区以及其它区域型商务区发展。
零售商业部分。在城西、滨江、钱江新城新的商圈已经形成，这个城市从单一的核心商圈已经开始往多商圈复合型商业格局发展。
所以我们预测一个多元化的开发格局将会形成，我们将面临着百花齐放、百家争鸣的时代。
在这样一个形势之下，我们要有战略眼光，要遵循市场的开发规律。杭州已经看到了在一线城市发生的现象，它给我们提供了更多的依据，对于我们来说只要抓住市场规律，依据市场规矩去做市场还是有很大的发展机遇。 【详细】
房地产企业作为参与中国城镇化建设中应该有它的组成部分，我们知道房地产在中国经济发展中起到了重要的组成部分，在新型城镇化中可以这样理解：首先中国城市的发展从现在开始就告别了粗放式的经营管理模式，未来城市运营是发展的综合方向。
在新型城镇化的政策下怎么样才能做好一个商业地产？我们知道新型城镇化是最大的内需和持久的供应，城镇化肯定会成为商业地产的重要推力。我们知道商业地产，特别是在近期，随着人们生活方式的改变、消费方式的改变，新型城镇化主要的是产业支撑、人口聚集，更多会带来商业繁荣，有人就有商业。
我们研究杭州的经济特点和城市化特征，有这么几个特点：第一是空间分布密集；第二是社会功能完备；第三是硬件基础设施相对完善；第四是布局构架宏达，但是集约度低。【详细】
首先，我要谈的是，未来有很多新的购物中心出现在中国每一个城市。杭州（商业地产）在全球范围里排名第八，杭州未来要出现108万的商业面积。
今天在场的可能有部分开发商代表，相信最近烦心招商比较困难。从商业地产的角度来看，要知道谁是我们的客人。也就是说，中国需求的年龄层就是未来购物中心的方向。开发商最重要的是知道你的客人是谁，知道了客人是谁你的生意才能好。
今天我还想说的是，经营团队是现在中国最缺的。我们都知道物业管理很重要，物业管理无所谓，找世邦魏理仕就可以。但经营怎么做？以前的购物中心经营是物业管理、收租，现在所谓的经营是我们要有一个计划，怎么样去长期经营商业部分，要客流稳定、要让商家能做生意、要让客人回头，这是需要花很多人力和精力去做的事情，比如需要一些活动，需要有跟客人互动的东西把客人留住，需要把客人带回头。【详细】
我认为，不管是什么样的公司都不能违背市场规律去做事情。
要清楚的认识到挑战和机会是并存的，供应过剩并不可怕，因为这是一个现实的问题，我们都没有办法去改变它，但如果能够在这样的市场环境中脱颖而出，靠的是我们的差异化竞争策略，如何做到这一点可能是我们主要努力的一个方向。
关于杭州商业地市场，因为杭州从城市规模来讲，匹配的商业综合体还是不够的，因为过去欠账蛮多，所以我们能讲出的这些商业综合体除了万象城、印象城、银泰城之外，其它的过去是一些商业物业或者是社区商业，主要是武林商圈和湖滨商圈。所以在区域和结构平衡上有很多功课可以做。
城市综合体的发展，目前从国际和国内来看，我认为是商业地产的发展方向。
对于杭州来讲，杭州目前散乱的购物中心还是存在的，真正比较科学的城市综合体还不一定健全，我想这是杭州的一个发展方向，大家在研究这个市场以后，开发商，特别是像政府机构会调整我们的政策方向，可能对杭州发展更有好处。
我们昆仑之前走过很多弯路，但未来的昆仑走的方向，就是结合城镇化的优势。
第二是融资成本，融资成本必须控制在13%以内。融资靠什么回报呢？就是靠销售，不可能不销售，包括万达，不销售的商业地产是做不平的，销售部分一定和占持有物业租金的利息持平。
 |
 |
