正文

  ▲图片来自城市秘密

  政治行为的每一项重大举措背后，都有着深刻的博弈与平衡，只不过普罗大众往往只看到结果，而看不到过程。

  关于杭州的行政区划调整，就是如此。

  自4月9日杭州正式官宣调整后的“新十区”以来，真正读懂杭州行政区划调整深刻含义的人几乎没有。绝大多数人的观点，看上去五花八门，实际上大概可以分为三类：

  史海钩沉、简单看空、盲目看多。

  其实这次区划调整，真正的战略意义比我所想的要简单，但背后的过程比我看到的要复杂很多。

  Part 1丨壹

  2019年，杭州就在盛传区划调整，而且坊间已经有了清晰的方案图，但最终，因为新市长的人选问题，暂缓。

  一年之后的2020年，传言再起，但因为疫情及其他一些莫名的原因，第二次搁浅。

  直到2021年初，风声第三度传来，而且越来越明确，划区的事才真正铁板钉钉，无非就是何时官宣。

  最终，2021年4月9日上午，一切尘埃落定。

  每次风声起停之间，其实代表了国家对杭州这座城市的态度，以及在平衡杭州的诉求与其他城市利益。

  因为，自2015年国家给杭州包了G20峰会、亚运会两个超级大红包以来，杭州一直都能幸运地抢到国家大红包。这对杭州是好事，但于整个国家的地区平衡而言，是有问题的。

  中国优质的城市那么多，杭州也不是最优质的那一个，为何总是能享受特别照顾？难道每次国家发红包的时候杭州都开了外挂？

  所以，在杭州开始盛传划区的2019年至今，这些地方先后出台了利好：

  2019年8月，上海：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区；

  2020年10月，深圳：中国特色社会主义先行示范区；

  2020年12月，支持武汉、郑州建设国家中心城市；

  2021年2月，南京都市圈方案获批；

  2021年3月，洛阳行政区划调整获国务院批准。

  也就是说，中国经济的三大重仓（珠三角、长三角和中部地区），在杭州行政区划调整前都获得了来自国家战略层面的认可。先平衡好众人，某种程度上，这就是在为杭州行政区划调整铺路。

  这样，就算杭州10个行政区调整了6个，调整幅度建国以来最大，也不会引起太多的争议和意见。

  并且，杭州之后，嘉兴等城市的行政区划调整也已在路上。夹杂在能够满足诸多区域的一堆利好中间，而且不抢先不断后，居中的杭州也就能够顺利过渡。

  国家为杭州，真是煞费苦心。

  Part 2丨贰

  那么，杭州的这次行政区划调整，到底会带来和改变什么？

  不吹不黑，我们来仔细分析一下。

  先看一下目前的新十区：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区、富阳区、临安区。

  谁是最大赢家？没有。因为行政区划调整的目的是均衡与协同，而不是让谁一家独大。

  浙江都要建设共同富裕示范区了，行政区划调整也不会绝对厚此薄彼。

  首先来看上城区和拱墅区。上城区获得了原江干区的土地空间，有了更大的发展余地，但同时，原江干区城东新城、跟北新城、笕桥、九堡和丁桥、长睦等板块各自为阵的沉疴痼疾，也随之来。久病没法一日除，能不能解决好，会是一个大问题。

  城东目前的房价体系也太过混乱。彭埠大桥以东，从3万到六七万都有，而且同一个板块价差很大，基本上意味着基础没有坐实，房东们就等着划区的消息传来，一夜升天。

  比如城东新城，4万以内的二手房都有，4-5万的遍地都是，成交价真正能够站稳5万以上的都没几个，个别房东却想一夜达到7万甚至更高，几乎不太可能。除非碰到傻子接盘。

  所以，千万不要盲目接盘城东，特别是城东的大户型高价二手房。因为，在商业、教育等核心配套真正改变之前，划区对于城东的利好几乎为零。

  相反，好好建设好钱江新城二期，对于城东的价值推动会更大。但是钱江新城二期的建设主体不是上城区。

  拱墅区的情况也差不多。拱墅区能够兼并下城区在于其很强的城市运营能力，但是拱墅区自身问题依然很多，搞经济是拱墅区的弱项，石祥路以北和拱宸桥以东的旧拱墅区也并没有真正运营成功，导致旧拱墅区的GDP在主城区垫底。而下城区的GDP比拱墅区高近500亿，只是城市运营一般。

  合并之后，原下城区的文晖、东新、三塘、华丰、石桥等凌乱的区域，就要靠拱墅区来改变。

  但是，经济运营一般的拱墅区，不可能只靠输出学区和概念来提升这些板块，想要真正改变这些板块的局面，其实任重道远。

  Part 3丨叁

  西湖区和滨江区，是原来的主城区里两个没有任何调整的城区。但是，问题也就随之而来：

  西湖区目前发展空间已经十分受限，石祥路和西湖群山之间，从蒋村到莫干山路围合的范围内，腾挪余地已经很小很小，可以相对集中开发的区域主要在三墩和之江。

  那么问题就来了：三墩区域和城西科创大走廊重合，之江和三江汇重合，也就是说，两个管委会都会和西湖区抢地盘，导致这两个地方也不完全属于西湖区了。

  那么，西湖区该如何突破？会是未来西湖区最大的难题。

  滨江也一样。仅有72平方公里的滨江区，本次没有扩容。这使得仅有三镇（西兴、长河、浦沿）的滨江区，目前能够集中开发的区域，只剩下浦沿。而且，和西湖区面临的问题一样，浦沿也和三江汇的大战略重合了。

  双重利好对于浦沿本身是利好，但滨江区会如何在其中寻求突破？也是一个伤脑筋的问题。

  如果说本次划区受影响最大的是谁？我认为不是临平，反而是已经开始陷入发展空间尴尬的西湖区和滨江区。

  当然，西湖区和滨江区属于强区，肯定能突破。只是短时间内只能靠自己了。

  此两区之外，另一个黯然神伤的是萧山区。大江东终于从钱塘新区（非行政区）摇身一变，从开发区进入了主城区的钱塘区（行政区）。从三江口到大江东的原萧山区，滨江被划走了，奥体和亚运村的建设主体也不是萧山区了，现在大江东也改嫁了，萧山的拥江发展版图，只剩下萧山科技城了。

  我断言，萧山一定会重仓发展萧山科技城。否则，萧山将与彻底与主城区及市里的“拥江发展”战略渐行渐远。这应该不是市里和萧山区都希望看到的。萧山科技城和宁围两个板块，将继续崛起。

  然后，萧山融入主城区和拥江发展战略的板块，只剩下：市北以及湘湖-三江汇规划中属于萧山的部分。

  这几个地方，将会快速成长。

  而除此之外，萧山从2021年开始，将集中发展南部乡镇。年初开始的土地市场已经释放了信号。

  国际萧山将从2021年开始，从之前的发展城市，变成开发农村。许多你此前从未听过的地名，将从今年开始进入你的视野。

  谨记毛主席的话：“农村是一个广阔的天地，在那里是可以大有作为的。”

  Part 3丨叁

  富阳和临安原封未动，暂时按下不表。接着说一下大家普遍看好的余杭区。

  绝大多数人非常看好的余杭区，在我看来，所有的问题也都暴露无遗了。

  有未来科技城作为龙头的新余杭区已经十分肥美。所以，甩开了临平的余杭区，很多人认为丢掉了负担，此后可以扶摇直上。但事实会怎样？我只是猜测一下。

  首先，看一下新余杭区的格局：径山是生态保护区，不可能大面积开发，良渚可供开发的土地已经不多，仁和作为相对边缘的板块，暂时也难以有很大的起色，杭徽高速以南的闲林、中泰、九峰等，也一样。

  所以，余杭区的重仓依然只是城西科创大走廊。

  其次，再来看一下科创大走廊的构成：紫金港科技城、云城、未来科技城、青山湖科技城。一廊四城的格局，却有多个主体：虽然科创大走廊管委会统管，但云城的主体是杭州市，紫金港科技城在西湖区，青山湖科技城在临安区。

  一半都不在余杭。

  在余杭的一半，也分成了两个主体，一个属于省里一个属于市里，可能余杭本身也没有完全的主导权。

  所以，余杭区自己能独立开发的地方，就变得有些奇怪：瓶窑、径山、良渚、仁和等。是不是像极了过去的江干区？在钱江新城新城、钱江新城二期、城东新城等优质板块的主体都不属于江干区之后，它能主导的地方，是：笕桥、艮北、九堡、丁桥等。

  余杭区开始面临过去江干区的无奈，而背后的真相是：本次分区，让肥美的余杭区变成了利益分配最为胶着的地方。而且这个状态，短期内不会改变。

  Part 4丨肆

  最后说一下临平区和新设立的钱塘区。

  很多人看不好临平区，看不懂钱塘区。因为，它们的未来，暂时没有一个清晰的兑现计划。

  而这，恰恰就是它值得期待的地方。

  钱塘区在年前公布了自己的2035年远景规划。未来15年，532平方公里的钱塘区，预计建成面积170平方公里，占到全区约32%。

  这不是最重要的。核心是：钱塘区预留了30平方公里的建设用地，我认为，可能涉及国家或区域战略规划。

  从宁波到上海的长三角南翼，钱塘区可能会成为枢纽。

  ▲钱塘区战略规划

  而临平也是一样。但从临平看临平，确实看不到太强的利好；但是，从长三角一体化的视角看临平，可能会有不一样的惊喜。

  特别是临平区东湖新城的东北角，那一大片空地，可能也是长三角一体化的重要区域。

  我们甚至可以猜想：广东已经开始规划时速600公里的超级高铁，也在开挖广东到杭州的运河；未来的中国，权力中心北京、两大经济中心长三角、粤港澳大湾区必然走向融合。

  那么，杭州连接粤港澳大湾区的超级高铁站会在哪里？杭州连接北京的超级高铁站又会在哪里？

  脑洞背后，需要我们放眼5-10年，去看待一座城市和一个板块的未来。

  临平和钱塘区，长远未来可期。

  杭州的行政区划调整，你真的看懂了吗？欢迎大家留言讨论。也欢迎大家来我的星球，共同思考城市未来格局里的新机遇。

  文章来源：斯文