正文

  | PART 1 |

  上周，杭州最大的新闻莫过行政分区，在地产圈是一道确实的惊雷。

  行政分区后，房地产市场几乎所有的企划宣传部门但凡沾点边的都开始了一波蹭热上分，改了区的地方哪哪都是利好，二手房市场的房东似乎也接受到了这种莫名的信号，惜售的心态愈发明显；

  在分区利好下，购房者与二手房东们似乎达成了某种灵魂默契，大家都看好的板块，不管是投资还是自住，杭州阿姨菜市场抢上新雷笋似的，和小姐妹一个电话，提着篮子就直接扫货；

  运河新城、未来科技城核心区、艮北、七堡、九堡沿江的各大二手房交易门店，看房的人这周可多了不少，遇到相同爱好的大伯谁都能指点江山一番；

  同时，受到市场波动的信号非理性的一些影响，二手住宅的挂牌量短期急剧减少，一方面是因为性价比高的都成交了，另一方面部分房东收回房源选择静观其变；

  剩下的二手热房，价格都高到肉痛，实在有心无力，比如在某知名二手房交易平台，未来科技城有挂牌价超过7万；艮北挂牌价逼近7万；桥西挂牌超过10万！

  再看新房市场，有供应的区块，几乎可以确定城东如丁桥，北面的崇贤，由流摇常客摇身一变奔着8年锁盘就去了，那接下去——丰收湖、笕桥还会远吗？

  作为一个杭州土著，听着父母辈嘴里的“鬼地方”纷纷变得有价无市，笔者真的很想吐槽一句，画个饼再香也要称称分量，弄啥花头？！

  | PART 2 |

  分区自然是有其正面科学的意义，杭州市委在2019年就委托中国科学院参与行政区别的针对研究，力图解决“大小失当，错配不均，恶性竞争”的问题。

  其中最明显的矛盾莫过于余杭，余杭的幅员辽阔又三面包围主城；

  近五年，西余杭因未来科技城强势跃进式崛起，东余杭过去以轻纺加工、衣食轻工和出版印刷等产业立足，产业升级期明显对财政贡献有限；

  东西余杭在产业、经济形态、生活状态上开始显得格格不入，未科的“新血液”们办个事，要横跨大半个杭州去临平，而临平虽然有二产底蕴，但基建标准十分高标，小到花卉植物的市政景观大到临平新城、东湖新城的建设都实在太烧钱，加之地铁四面建设，财政许多只能靠未来科技城输血。

  临平对西余杭鞭长莫及，力不从心，成为未科发展的掣肘早已经是人尽皆知的旧闻； 

  自然，在临平新城和未来科技城的Logo分别已布满大街小巷的现实里，一分为二只是落实到官宣的一纸文件而已，所以也并没有什么被抛弃一说。

  这次区划调整，杭州将使得自己的产业发展更为顺畅，各区发展也将各司其职。 

  新余杭区，将进行自身科技产业的二次创业，云城、之江实验室、达摩院、美院、中法航空大学、西湖大学等等的一波产学研联动，余杭正在向着深圳南山区大踏步前进，而和硅谷核心圣何塞相当约800平方公里的面积，是深圳打死也出不起的土地供应，杭城每个老百姓多多少少都明白，新余杭不仅仅是经济财政，更是战略高度的顶层设计。

  那——兄弟分家，老二“登科”，老大接着“耕田”？

  | PART 3 |

  笔者特意走访了一天临平，在东湖公园向老杭州和同龄前同事老余杭及当地的新余杭人问起：“未科和临平，你选一个生活，选哪？选临平的为什么？ ”

  受访的人操着形形色色的口音，余杭官话、杭州话、绍兴话、嘉兴话、萧山话、北方腔的普通话，彰显着临平镇历史里的百工百业，往来繁杂；

  老杭州几乎清一色地选择临平：我又不搞互联网又没票子炒房，医院、学校、公园、街区尺度、文化底蕴、生活节奏，临平完胜；

  老余杭模棱两可，最后给了一个非常理性的方案：新余杭炒房奋斗，赚够了利用东西价差40岁搬去临平生活；

  笔者深谙其味，新余杭区是这座城市让给新杭州的打拼者的礼物，但热闹全是新人的，土著只想投资或者拆迁捞一笔；

  而对老杭州人来说，大运河、上塘河、超山探梅、盐官镇、广济桥、临平缫丝，是刻在生活方式里的重要存在；

  临平利用58年起担任余杭的行政龙头而长期建立起来的交通、教育、医疗等资源，并不是分区一个动作能够抹掉的积淀，这些先发积累使它完全可以成为杭州江北的副中心；

  临平是杭州主城外唯一高架组网、水路铁城际全覆盖的区域，是连接上海G60科创大走廊，长三角一体化战略里杭州的接沪桥头堡，是“外交部”，是“东门脸”；

  临平未来会有多强，处在产业转型定位期的东湖新城还需观望，或者也可以说，和苏州、嘉兴、上海联动需要什么就转进什么； 

  因为临平北老厂区完整的方格网布局，四通八达的水陆运输条件，沪杭城际列车、高铁、地铁、高架网、上塘河与运河，城市规划临平北产南活、东西交通极其合理清晰，临平、东湖新城的建设周期会大大缩短，犹如干细胞反而能多向分化般，给自己最大的灵活度，这本身就是一种定位； 

  仅仅在这个位置和其城市规划界面设计的细腻程度，完全对得起“杭州第三城”的名头，大家拭目以待。

  对于购房，目前想投资的朋友，笔者不建议入这里，因为临平的时间窗口会稍微长一点，在建设完临平南尤其是南苑的临平新城和理顺乔司和下沙的关系后，会全面在临平北的东湖新城布置新产业，几乎可以说，新临平=新东湖，这个空窗期落实在控规和建设上预计在3至5年；

  但对于自住，这里现在就很好，又好买，又不贵。未来一样有可想象空间，不用担心资产贬值，毕竟3万的房子涨到4万和4万的房子涨到5万，首付和贷款可不一样，趁着大家疯市追大热的时候，好住且小赚也是一种策略，不妨在性价比和机会成本中做一个抉择；

  南侧，临平新城目前在售的大部分是尾盘，只能选择观望淘宝。西房良语云缦会是接下去的新盘，预计5月就会预售登记，可以重点关注，另外滨耀府的大平层在秋天也会推出，喜欢大户型的可以期待，而乔司南丰收湖的观湖之宸、源著天樾府、中旅时光里还会加推，可以关注； 

  而东湖新城会迎来9号线，以及规划的32号直通机场的南北快线（后期或改18号线），这两条线势必会强化南北向的链接，九堡、下沙、乔司、临平新城、东湖新城合力，真正凸显副城的区位和门面优势；

  短期看，9号线通车后，通过地铁串联的通勤，原先只能通过1号线跟武林广场发生联系的临平，将直通武林和钱江新城江河汇新旧两大城市核心。

  新余杭和临平就像曾经的滨江和萧山，分开不代表割裂，只是为了更好的发展和融入自己的新角色，乡音未改，来日方长。