2城3天1434亿,长三角土拍让谁焦虑了?

2021-05-10 18:01:57|来源:乐居买房
摘要| 不断被刷新纪录的事实告诉我们,现实远比想象的还要惨烈,从卖地的到盖房的,再到买房的,焦虑远没有消失。因为是盛宴,更是一场“厮杀”。

  1178亿,杭州首次集中土拍昨日全部落槌,这也是继无锡之后,长三角的第二次土地盛宴。

  不断被刷新纪录的事实告诉我们,现实远比想象的还要惨烈,从卖地的到盖房的,再到买房的,焦虑远没有消失。

  因为是盛宴,更是一场“厮杀”。

 01 “真饿了,66只狼抢一块肉”

  无锡推出16宗土地,超过80家房企报名,有很多房企报名多宗地块,融创报13块地,招商9块,最多一块地吸引了66家房企。

  令人诧异的是,16宗涉宅地的拉锯战持续三天仍未结束,经开、锡东两宗地块一直到5月6日摇号出让。最终16宗地全部出让,仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。

  这样的土拍热度,不仅在无锡上演,杭州的土拍更是热的疯狂。

  杭州一次性上架了57宗地中,41宗地块竞自持成交,甚至出现自持面积高达40%的地块,最终拿地总金额高达1178亿元。

  还有个数据值得注意,杭州集中土拍中供地自持比了达到8.74%,一场土拍就有超66.2万方的自持,意味着减少近6600套可售房源,供不应求的局面将更加严重。

  杭州土拍还有这样的政策,提前一个月交勾地金可省保证金,因此不少房企提前交纳勾地金,广撒网,省钱还省力,譬如临平邱山大街站上盖、钱江世纪城利二地块等多达30家房企提前勾地。

  当然还有更厉害的操作。

  宁围的小块涉宅地“未拍先封顶”,企图“吓退”部分竞争对手,后续正式报名。

  放眼到长三角地区来看,目前无锡、杭州完成了2021年第一次集中供地的计划,具体成交详情如下。

  02 有人满载而归,有人拍了个“寂寞”

  从名单上来看,稍有门面的房企基本都不会错过长三角这个肥沃之地。

  据数据统计,融创、龙湖、万科、建发、华润等5家房企,分别在无锡、杭州落子。其中融创势头最猛,总计夺得8宗地,无论是拿地宗数还是拿地总金额、土地面积都是目前榜首位置。

  值得一提的是,房企联合拿地再次刷屏。在杭州土拍中,融信与滨江多次联手出击,总共合作拿下4宗地;而在无锡,融创也与恒通合作夺得惠山区地块。

  相对而言,其他全国性房企比较含蓄,仅在无锡、杭州拿下1-2宗地块,但已经是虎口夺食,压了地头蛇。

  当然也有人拍了个寂寞。作品无数的绿城在杭州土拍竟然颗粒无收,未来联合开发、产品勾合降低风险也未尝不可。

  长三角的高价地非常多,而中小企业过江龙首拓热门城市的现象也增加,以杭州为例,这次土拍中出现了不少新面孔,如宝业、正荣、上海华梁等都是首次进入杭州市场。

  总体上可以看到,集中卖地的确对区域市场竞争格局出现了颠覆性的影响。不难预料,接下来将进行集中拍地的长三角城市,也将蓄势待发。

 03 集中供地,到底谁更焦虑了?

  22个两集中试点城市,从广州、重庆再到无锡、杭州,开发商舍命往前冲,正在一个劲地把地价抬高。

  广州:48宗土地,以郊区地块为主,仍有7宗拍至封顶,溢价率最高达45%。

  重庆:46宗土地,平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%。

  无锡:16宗土地,仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。

  杭州:57宗地,41宗竞自持,还有自持率高达40%项目。

  不说维持市场规模,单单为了生存,房企也会义无反顾的一掷千金,自然导致了土地市场的火热,彻底击碎降温楼市的幻想。

  如果这样的现状如果持续到年底,谁该更为焦虑?我想首先应该焦虑的自然还是买房人。

  动辄10-40%的自持面积,让可售房源一下子少了好几成,虽然集中土拍土地供应再多,但实际可销售房源量依旧紧俏,另外自持面积在压缩可售商品房面积的同时,也增加了开发企业的建筑成本。

  所以随着此批高价地的逐渐入市,未来房价将带来助推效应。

  其次,应该是房企自己应该焦虑如何在鏖战中胜出。

  从过去6次集中出让经验来看,对土地的成本预判、竞争环境的评估、土地价值的审视、孤注一掷的勇气,都是一个时间上和能力上的考验,稍有不慎,空手而归。

  拿了利润寡薄,不拿资产缩水,对于房企来说,这的确是在土地市场的一个生死考验。

  最后,我想是集中出让政策的制定者和倡导者。

  地价没有降,企业没有怂,买房人焦虑没有消失,媒体不仅没有收手,还话题满满,一个个被刷新的纪录也许在提醒政策制定者,土地“两集中”可以改改了……

  更值得注意是,长三角地区南京、宁波、苏州第一批集中供地名单已经出炉,100多宗涉宅地将在5月集中亮相。

  上海、合肥依然还在研究,未来土拍是否能像杭州、无锡这样火爆?拭目以待。

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