正文

  买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

  今天测评的楼盘是滨江中豪·望品，跟着乐居一起去看看吧！

  楼盘亮点：

容积率1.8，在主城区比较稀缺

  望品的容积率仅1.8，在主城区的新盘中算比较低的，且项目还有3幢7F的洋房，居住舒适感较强。

滨江集团打造，品质有保障

  由杭州本地口碑房企滨江一手操盘，深受购房者喜爱，未来的品质也更加有保障。

周边1公里内配套齐全

  周边1公里范围内，教育、商业、交通、公园配套一应俱全，生活便利性不言而喻。

效果图

  项目概述：

  洋房、高层、小高层都有涉及，装修均价50180元/方，预计11月中下旬就能开盘，一次性清盘。

  适合人群：

  共计有246套可售房源，面积约124-156方，总价约700万起步，适合属意市中心的改善家庭入手。

  区域描述：

  大关是杭州市中心的一个“低调”板块。这个建于上世纪90年代的大型居住区，是杭州较早的拆迁安置房和经济适用房小区之一。

  但在杭州这样一座发展动力十足的都市，市民心中颇有分量的大关，不知不觉，已发生了惊人的变化。

  从杭州城外的郊区，到拆迁安置房和经济适用房集聚的大型居住区，再到现在小成气候的商业商务区，大关一直在蜕变。

  未来，蜕变或许还会更加强烈。大关板块有着大量因房屋征迁而腾空的土地，如原大关南二苑地块、原城北电脑城地块等等，它们有的将成为住宅区、有的将作为商业商务用途。

  具有辐射力的商圈和中高端居住区，也或是未来大关发展的方向，大关的地理位置很优越，它南接杭州传统的市中心，北连正在大力开发的大城北区域。可以视为辐射的原点。

  现在区域内的大型商业，有远洋乐堤港和天阳D32，大关的商业商务氛围已日益浓厚，今后还有英蓝中心等项目要建成，成长为一个区域性的商圈指日可待。

  板块概述：

  作为主城区传统的大型社区，大关板块的居住氛围一直浓厚，但也存在一个现实：界面不新，老小区众多。

  虽然新房少，界面整体不新，但因为交通、教育、商场等各项配套都很成熟，而且越来越完善，大关还是吸引着不少年轻刚需族的目光。

  拥有钱江商城、水晶城、迪卡侬、大润发等商场配套的大关，板块内小区众多。大关东苑、大关西苑、大关南苑组团，建于1995、1996年代，每个组团都包含10个左右小区。再加上长乐南苑北苑、香吉公寓、大浒东苑西苑等，二手房源供应充足。

  随着年初杭源里的清盘，新盘滨江中豪望品、英蓝综合体的住宅部分成为了板块内仅剩的新房，在日前杭州发布的51宗集中供地名单上，也没有出现大关的身影。想要在大关板块实现改善，选择有限。

  虽然新房的供应端火力稍显不够，但板块二手房的需求却一直未减弱，值得关注的供应房源还是不少的。

  新房和二手房，在这个板块和衷共济，共同支撑着人们的居住需求。

  产品特色：

  望品地块是大关板块内首块“双限”地。地块为杭政储出[2020]59号，东至大关南四苑，南至八丈井东路，西至大关南二苑，北至大关南四苑。2020年9月18日，经21轮竞价，由中豪以总价130900万元竞得，折合楼面价33771元/㎡，溢价率20.2%。

  中豪拿地后，滨江、华丰国际加入开发。地块出让面积21534㎡，容积率1.8，总建筑面积约3.8万㎡，绿化率35%，由3幢7F洋房、1幢11F小高层、3幢18F高层组成，其中公租房位于项目的西南角2号楼。住宅层高约3m，符合项目的改善定位。交付时间2024年3月。

  据置业顾问消息，有可能会在11月底一把梭哈，共246套可售房源，主力户型124-156㎡，均价50180元/㎡，含装修标准4500元/㎡。 

  其中D户型124㎡为四室两厅两卫，分布于5、6、7#的边套；E户型124㎡为四室两厅两卫，分布于5、6、7#的中间套；F户型139㎡为四室两厅三卫，分布于1、3#的边套户型；G户型为139㎡四室两厅两卫，分布于1、3#的中间套；H户型156㎡为五房两厅三卫，分布于11#的边套；I户型156㎡为五房两厅三卫，分布于11#的中间套。

  总的来说，项目的各类户型均有大横厅或是宽景阳台，采光、通风都比较优异，至少都为三开间朝南的设计，面宽最低也有9.4米，尺度舒适。

  从公示的规划图上看，楼幢采用围合式布局，3幢7层的洋房邻着支路，3幢18层的高层分布在西侧和南侧，还有1幢11层的小高层在项目北侧中间位置。

  项目规划了室外体育活动场地，小区中央还规划了滨江标志性的湛蓝露天泳池，整个规划来看，虽然体量不算大，但风格还是很“滨江”的。

  项目的主要出入口位于南面丈井东路上，次出入口位于东面规划支路上。小区内部仅4#有架空层。1#底层有居委会、养老用房、物业用房等。垃圾房和开闭所距离可售的住宅房源较远些，位于3#的北面。另在项目的北面有10个访客车位和21个公共泊位供使用。

  户型分析：

  该户型为项目洋房124方户型，分布于5-7#的中间套，一梯两户，四室两厅两卫的设计，可以满足二胎、三胎家庭，也能够满足三代同堂家庭的居住需求。

  项目南向面宽10.5米，采光充足。阳台面宽也足有6.85米，进深1.7米，面积约11.65㎡，足以容纳一家人在阳台休憩，视野的宽阔感和空间的通透感也较好。

  项目最大的亮点为四叶草式设计，4个房间在各个角落，互不干扰，家庭成员的隐私性有了一定的保障。

  整体三开间朝南，次卧、客厅连通了宽景阳台，使其采光和通风有了更好的保障。餐客厅一体化设计，在增添了整个户型空间感的同时，也使得家庭成员们的活动空间得到了增加。

  各个主功能间到卫生间的距离也还比较近，相对合理。

  具体而言，主卧为套房式设计，面宽3.65米，尺度还是比较大的，可容纳下2米的双人大床总面积19.5㎡，宽敞舒适，且自带独立明卫，起居更加方便。

  南向次卧面宽3米，但连通了宽景阳台，采光通风还是比较好的，可放下2个大衣柜，储物空间不用担心，整个面积有12.6㎡，尺度较为宽敞。但这个次卧门开向客厅，可能会有一定的干扰。

  西面的次卧面宽2.9米，中规中矩，整体面积约11.8㎡，可放下书桌或梳妆台，尺度尚可，与南向次卧一样，这个次卧门也开向客厅，可能会有一定的干扰。

  东边的房间，面宽2.9米，总面积约9㎡，且带大面积的玻璃，作为书房使用的话，尺度尚可，但作为卧室的话，面积会相对局促，可以作为书房或儿童房，不仅离公卫近，方便起居，且门不直接对着餐客厅，隐私性较强。

  厨房为U型设计，可放下双开门冰箱，也可容纳多人一起烹饪，空间感坚强，且户门到厨房较近，便利性佳。

  餐客厅一体化，面积足有约28.3㎡，整体较为大气。餐厅与厨房相连，方便使用，客厅与阳台相连，方便晾晒与休闲。

  总体而言，此户型不含赠送，得房率有84%，而市面上同等面积的户型，得房率多数只有80%，对比之下，户型的利用率还是比较高的。

  美中不足的是，该户型没有设计玄关，对于居住者来说，屋外和屋内没有了缓冲，也不能隔开屋外与屋内，相对不便。

  轨道交通：

  与在建中的杭州地铁3号线长乐路站，直线距离630米左右。

  杭州地铁3号线主线西起余杭区吴山前村站，途经余杭区、西湖区、拱墅区、上城区、临平区，东北止于临平区星桥站；小和山支线位于西湖区境内，东北起自百家园路站，西南止于小和山站。其中杭州地铁3号线首通段（潮王路站至星桥路站）或将于2021年年底通车。

  公共交通：

  距离最近的公交站为北面的大关小区站，在这里可以乘坐12路、46路、47路、60路、78路、82路等公交线路，乘坐12路可直达武林、龙翔桥等市中心区域，乘坐46路可直达西湖文化广场，乘坐47路可直达景芳、运河等区域，在公共交通方面，该项目还是十分便利的。

  自驾：

  西边就是上塘高架，上塘高架是杭州市的第一条南北向城市高架快速路上塘中河时代高架快速路的组成部分，贯通拱墅区、余杭区。

  从上塘高架出发，3.5公里可达市中心西湖文化广场区域，2.5公里可达运河文化广场，自驾交通较为便利。但上塘高架无论是工作日还是节假日，都有一定程度的拥堵。

  教育配套：

  直线距离1公里内，有杭州第十一中学、杭州德胜小学、杭州市实验幼儿园、杭州市外国语实验小学、杭州市卖鱼桥小学教育集团、行知中学、杭州大关苑第一小学等教育资源，相比之下还是比较优质的。

  其中杭州市外语实验小学位于大关小区内，是一所年轻而充满活力的公办学校（前身为大关苑第二小学）。学校创办于1996年。

  医疗配套：

  直线距离约1公里内，有拱墅区第二人民医院和大关上塘街道社区卫生服务中心大关南苑社区卫生服务站，浙江省人民医院(朝晖院区)距项目直距约1.7公里，就医还是较为便利的。

  其中浙江省人民医院是目前浙江省规模最大的集医疗、科研、教学、预防、保健、康复于一体的大型综合性三级甲等医院之一。

  公园配套：

  直距约500米内，公园配套丰富，有大关科普公园、大关公园、德信公园三大公园。

  其中距离最近的是项目北侧的大关公园，位于香积寺路，紧邻钱江小商品市场和大关小区，已有20多年历史，前后历经3次提升改造。结合“迎亚运”城市环境大整治、城市面貌大提升长效管理行动，该街道积极与拱墅区住建局对接，对围栏等进行了修缮。

  其他配套：

  距离最近的大型购物综合体为水晶城购物中心，直线距离约500m，另外，距离远洋乐堤港约1.2km等。

  水晶城购物中心位于杭州市拱墅区上塘路458号，是购物、餐饮、影视娱乐为一体的城市商业中心。总商业面积达8.8万方米，周边居民区成熟密集，辐射人口超100万。

  价格现状：

  大关板块近几年出让的宅地较少，继杭源里在2021年年初最后一期房源收官后，大关板块的新盘供应进一步减少。而望品，就是大关板块唯二的待售新盘之一，装修限价50180元/㎡，也与之前杭源里的销售均价持平。

  二手房方面，板块内以10年房龄以上的老小区为主，距项目约430米的香兰名院近期签约均价为43860元/㎡，项目东侧的香吉公寓近期挂牌均价为33390元/㎡，近期签约均价为39075元/㎡。

  总的来说，项目与周边老小区并无倒挂，甚至相对而言还要贵一些。

  但对于大关、三塘等板块想要改善的原住民们而言，周边新房也是“且摇且珍惜”，应该盯紧望品，但板块热度高、供应少、且望品房源有限，中签率不会太高，预计又是一场社保巨子间的角逐。

  价格潜力：

  滨江中豪·望品为滨江集团一手操盘及开发的新项目，中间规划有滨江标志性的蓝宝石室外泳池，且含有32幢7层洋房，洋房在杭州市中心还是比较稀缺的，容积率仅1.8，居住的舒适感较强。

  从外部配套上来看，直距即将开通的地铁三号线仅500余米，步行可达，周边1公里内，公园、教育配套密布，500米外即是水晶城购物中心，业主饭后散步、休闲非常方便，周边也多为住宅小区，居住氛围还是比较浓厚的，只是周边界面算不得高级。

  总的来说，项目本身的品质是可圈可点的，滨江一手开发，未来的品质自是不必太过担心，周边配套也一应俱全，但周边老旧小区较多，且近距高架，未来升值潜力一般，更适合周边的自住改善购房者。