买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

  今天测评的楼盘是拿地4年，12月2日晚突发领证的三塘纯改善新盘御尚华庭，跟着乐居一起去看看吧！

  楼盘亮点：

137-198㎡，改善为主

  板块内的其它新房，建面最大的也不超过150㎡，而御尚华庭整盘过半的房源均为180㎡以上，户型尺度阔绰，是属意置业主城区的改善、豪改购房者的不二之选。

周边1公里内配套完善

  项目周边1公里内，医疗、教育、商业、 公园、轨道交通均齐备，生活便利性佳。

施工进度快，交付早

  因为项目为2017年就拿地的项目，因此现在已经到了外立面施工的工程节点，预计2022年年底就能交付，购房者等待周期短。

效果图

  项目概述：

  位于拱墅区三塘板块，距离拿地已经4年，12月2日领证，一次全推1、2、3#高层，134套房源。

  适合人群：

  面积段约137-198㎡，装修均价47587元/㎡，总价570万起，适合主城区的改善家庭入手。

  区域描述：

  从区域上看，御尚华庭位于新西路与规划支路交叉口，距离武林门直线距离约4km，属于杭州大城北区域。

  大城北核心区，南至石祥路、金昌路，北至绕城高速，西至通益路，东至拱康路，用地面积约15.6平方公里。

  近三年来，大城北以15.6平方公里核心区与以京杭运河沿岸和杭钢基地两大区块共3.5平方公里示范区为主要空间载体，启动了一批保护、传承、利用大运河宝贵遗产和大城北工业遗存的项目，推进了一批体现独特性的城市公共空间项目。

  2021年年初，大城北东部区块从下城区归入拱墅区后，优势在于辖区内拥有世界文化遗产和工业遗存的“双遗”优势，包括运河财富小镇、智慧网谷数字经济小镇、汽车互联网小镇、工业设计小镇等十大产业平台建设，一批如大运河中央公园、大运河亚运公园、运河湾历史文化街区、半山历史文化遗址等重点民生项目，全面拉开北部区域开发建设框架。

  板块概述：

  三塘板块，距离武林区域仅约3公里，是距离市中心最近的板块之一，其区位在杭州来说，属于第一梯队的板块。板块内，地铁5号线现已开通，地铁4号线二期和地铁3号线一期在建设中，交通优势较为明显。

  就板块结构而言，三塘板块是以公共服务、居住功能为主导，定位为主城区的纯居住板块。

  因此，板块内也吸引了不少品牌开发商房企入驻，如绿城、九龙仓、融创、阳光城等。目前板块均价在4.7万/㎡，高于杭州主城区的新房均价，但区域内配套成熟、学区较为优质、交通便利，且随着整个主城区供应减少，加上杭州市场热度越来越高，因此吸引了不少改善购房者置业于此，该板块楼市项目中签率也越来越低。

  产品特色：

  御尚华庭东至红西河、南至规划新西路，西至浙江经协发展大厦，北至善贤路，出让面积为10744㎡，建筑面积为30083㎡，容积率2.8，绿化率30%。

  该项目于2017年出让，九龙仓当时以总价109663万元竞得，楼面价36453元/㎡，溢价率70%，自持比例25%。

  规划有4幢高层房源，其中4#自持，此次首开的是1-3#，共3幢高层，约134套房源，面积约137㎡-198㎡不等，2梯2户，均价约4.7万/㎡，装修标准4500元/㎡。总价最低571万左右起步，最高近千万，为名副其实的改善盘。预计2022年12月31日交付。

  户型方面，有约137、138、181、183、196、198㎡6种面积段，其中约137㎡户型分布于3#的中间套和东边套，约138㎡分布于3#的西边套，约181㎡户型分布于2#的东边套，约183㎡的户型分布于1#的西边套，约196㎡的户型分布于2#的西边套，约198㎡的户型分布于3#的东边套。

  所有户型均为4室的设计，至少有3开间朝南，仅仅从户型图上来看，项目是面积越大的户型，设计的更加不错，但是也不能称得上完美，具体还是得等其样板间情况再做判断。

  项目内部自带水景，外部四面分别为红西河、新西路、白石巷、文南路，其中白石巷作为主干道，距离项目直接有建筑阻隔，噪音影响不必过分担心，再加上项目东面、南面的河景，先天地理环境还是不错的。

  项目层高为3.1m（一般杭州目前新房市场上的供应，2.8-2.9m偏刚需，3m左右偏改善，3.1m左右已经是难得一见的豪宅配置了，符合项目定位）。

  户型分析：

  约137㎡的E户型，为四室两厅两卫的设计，分布于3#的东边套，外立面为弧形设计，外面看起来美观性更佳。弧形窗的延伸性强，可以在一定程度上扩大使用空间，提供半户外空间体验，从内部也可观看城市的壮观景色。

  该户型功能间较完善，可以满足日常使用，是舒适性的四居户型。从整体上看，除了次卫为暗卫之外，该户型全明通透，动静分区。

  三开间朝南带飘窗或阳台，餐客厅一体带弧形大面积飘窗。其中主卧是套房设计，带步入式衣帽间和独立卫生间，隐私性比较不错，稍有遗憾的是，北面房间若是作为居住房间使用的话，距离卫生间的距离较远，起居有所不便。

  具体而言，进门就是一体化的餐客厅，弧形的飘窗带以室内更优异的采光，厨房出来就是餐厅，家务动线合理，便于上菜。

  南向分布有三个卧室，西边的次卧自带一个阳台，面积不大，但此边套户型已经有较大的采光客厅，可俯瞰风景等，所以次卧的小阳台仅作为晾晒空间来使用，是够的。此卧室本身的面积尚可，可以放下较大的双人床和大尺寸衣柜，收纳空间可以满足。

  中间的次卧，面积相对较小，适合作为儿童房来使用，自带飘窗，能够带来充足的采光，门外就是公卫，方便起居。

  主卧自带弧形飘窗，加大了卧室的采光的面。走入式的衣帽间能够带来充足的收纳空间，里面是一个独立明卫，方便主人晚上的起居。

  相对而言，南向三个房间，距离动区有一定的距离，因此不会收到噪声的干扰，私密性也较强。

  总的来说，这个户型最大的优点是较大的采光面，卧室的私密性较好，美中不足的是，次卫为暗卫，采光和通风恐有不便。

  轨道交通：

  为名副其实的地铁盘，御尚华庭距离地铁5号线西文街站直线仅约250米，步行5分钟内可达。

  杭州地铁5号线于2020年4月23日全线开通，起自余杭区金星站，止于萧山区姑娘桥站，沿线经过了余杭区、西湖区、拱墅区、上城区、滨江区、萧山区6座城区，大致呈Z字型走向 。

  公共交通：

  距离最近的公交车站为白石巷新西路口站，直距项目约80米，在此可乘坐22路;46路;48路公交车。乘坐22路可直达杭州市中心武林广场，乘坐46路可直达西湖边的六公园，乘坐48路可直达火车东站。

  自驾：

  项目东侧600米外为东新路，直线距离约1KM连接德胜、留石、秋石三条高架快速路，可以直接上高架通达全杭。4km直达武林，8km直达钱江新城区域，几条高架快速路在上下班高峰期较为拥堵，节假日拥堵的情况更为严重。

  教育配套：

  项目周边教育资源丰富，1公里内有杭州观成实验学校、观成武林实验小学、初中，胜蓝实验学校、杭州市长青小学、风帆中学、杭州市西园幼儿园等，涵盖了幼、小、初及高等教育，教育氛围浓厚。

  医疗配套：

  距离最近的医院为杭州中西医结合医院（直线距离800米），是集医疗、科研、教学、预防保健于一体的现代化综合性公立医院。另外，直线距离约3公里内，还有3家三甲级综合型医院——浙江省人民医院、市二医院、浙江大学国际医院。

  公园配套：

  西侧约80米处，就是杭州最大的以体育为主题的拱墅城北体育公园，北侧约450米还有西文公园等。

  其中拱墅城北体育公园建设用地680余亩，公园是杭州最大的集体育、娱乐、生态休闲于一体的体育公园。

  其他配套：

  以御尚华庭为原点，往东北步行约400米可到达西联广场、西悦生活广场；往东北直线约1.4公里就是新天地购物中心。

  西联广场位于拱墅区东新路和西文街交叉口，由五层的裙房和十五层的主楼组成，定位是一个集商业百货、酒店餐饮、休闲娱乐、超市卖场等于一体的大型综合商业综合体。

  价格现状：

  新房方面，三塘板块限价稳定，统一为精装限价47000元/㎡，其中含装标4500元/㎡。板块内，锦绣华府、春熙上和湾已经售罄，檀映里还剩最后一幢。而拿地4年有余的御尚华庭此次首开，也是一次性推售了全部3幢可售房源，户型约137-198㎡，起步总价571万起。而阳光城檀映里户型偏刚改，建面约115-142㎡。

  二手房方面，次新房万和玺园挂牌均价67263元/㎡，4个月内无成交，上一次成交单价为58936元/㎡；水印康庭挂牌价在4万元左右，签约均价为3.4万元/㎡；灯塔豪园挂牌均价44945元/㎡，近月无成交。

  总的来说，与二手次新房相比，御尚华庭性价比尚可，有一定的倒挂。

  价格潜力：

  位于三塘板块的御尚华庭里不管是地段还是学区，各方面都是值得期待的。

  西边一楼之隔，就是城北体育公园，下楼走两分钟就能到。交通方面，离最近的地铁站仅240米，东边不远处的东新路接驳3条高架，交通的便利性较好。且项目距离西湖文化广场直线距离约4公里，可以说未来也将是，能够受到武林商业利好的新房之一。因为开发商于2017年就拿地了，因此项目也几乎是现房的状态，预计2022年年底就能交付，等待周期短。

  三塘板块内，新房房源寥寥无几，综合素质较好的御尚华庭是属意置业杭州主城区购房者的较好选择之一，配套完备，交付时间早，也有难得的大户型房源。

  综上所述，御尚华庭未来还是具备一定的升值潜力的，但还是以自住需求为主，投资预期不宜太高。