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文/ 张巧英

  春天正是油菜花盛开的季节，风景优美的良渚古城遗址公园，最近成为很多杭州人周末的打卡地。前段时间樱花开得正盛的时候，良渚文化艺术中心大屋顶也是一个网红打卡地。住在良渚的人们，有一个感受就是，上下班高峰坐2号线地铁很拥挤。凡是人气旺的地方，房价基本都会涨，良渚新城也不例外，地铁开通后，经过这几年的时光洗礼，它仿佛从一个乡野村姑，渐渐变成都市女郎，房价也从1万元/m²涨到了4万元/m²。

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  良渚新城内有四个不同阶段的产品

  良渚板块很大，本次重点来看看良渚新城的二手房，按交付时间先后来区分，大约可分为4个阶段的产品。

  第一创段是建成近20年，最早的著名楼盘，就是大家耳熟能详的良渚文化村，以2004年建成的白鹭郡北为代表。同期还有玉都佳苑等小区。

  第二阶段是建成8-10年左右， 有2012年建成的石榴派、玉都枫景，2013年建成的九衡公寓，2014年建成的瑞和园。

  第三阶段是建成5-6年的楼盘，其中最著名的代表楼盘，就是万科未来城一、二、三期。还有2017年建成的昆仑玉府。

  未来城实景图 业主供图

  第四阶段就是交付1-3年左右的次新房， 有2019年建成的碧水澜天华庭，是个有2121户的大盘。还有2020年建成的烟雨颐和江南府、中粮梦栖祥云、沐水澜轩， 2021年建成的藏珑大境、溪谷岚湾，2022年刚交付的和光尘樾轩。

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  二手房价差1-2万元/m²左右

  良渚新城内的二手房，不同阶段的产品之间，价差在1-2万元/m²。

  以交付近20年的玉都佳苑为例，目前挂牌均价才21058元/m²，可以说是入住良渚的低门槛了。

  良渚文化村白鹭郡北的在售房源则是个例外，良渚文化村由万科分成多期开发，产品丰富，加上注入了大屋顶的文化气息，还有矿坑公园等，交付约18年的白鹭郡北，房价还是很坚挺，目前挂牌均价在29343元/m²。这个价格，比玉都佳苑有将近8000元的溢价，已经和交付10年以内的小区价格差不多持平了。

  良渚文化村实景 图/张巧英

  交付10年左右的小区在售房源，挂牌和成交均价3万元/m²左右。石榴派均价29632元/m²，玉都枫景29548元/m²，瑞和园均价29732元/m²。石榴派户型面积段86-147 m²，总价区间280-500万元。瑞和园的户型面积段在76-146m²，总价区间220-450万元。

  交付5-6年的小区，以万科未来城一、二、三期为例，此时适逢2号线地铁开通，迎来房价飞升，目前二期挂牌均价最高，达到44287元/m²。，一期37754元/m²，三期梦溪里挂牌均价40039元/m²。

  图源：我爱我家

  最近一两年交付的次新房，以改善户型为主，有洋房、叠墅、排屋等。由于偏改善型，又离地铁远，在以刚需为主的良渚板块中，挂牌均价也基本在4万元/m²上下。碧水澜天华庭40346元/m²，藏珑大境43368元/m²，烟雨颐和江南府40424元/m²，沐水澜轩40409元/m²，溪谷岚湾39860元/m²。中粮梦栖祥云的挂牌均价36638元/m²，在同期这些楼盘中算是比较低的。

  沐水澜轩实景图 图/张巧英

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  地铁附近楼盘高层比洋房贵

  租金高的二手房成交也活跃

  在其他板块，一般来说，同区域内的楼盘，洋房的价格会比高层贵，而良渚新城的特色是，地铁的距离基本决定了房价。

  良渚的中介小周说，像玉都佳苑这种交付接近20年的老小区，因为离地铁远，年轻人不喜欢租，房源挂牌销售时，接盘的人也很少；104国道以北的次新房，离地铁远，近期也几乎没有成交，业主入住率低，出租率就更低了。

  整个板块内二手交易最活跃的小区，是租房受欢迎的精装地铁附近楼盘。万科未来城一、二期和碧水澜天华庭的高层在售房源，单价比烟雨颐和江南府等次新房的洋房单价还高了两三千元。

  未来城实景图 业主供图

  由于良渚是年轻人聚集的地方，永旺梦乐城边上的平高创业城有很多上班族。还有在建的未来之光，交付后又会迎来一拨产业人群。这里的房租比较贵，未来城一、二、三期高层，精装89m²，租金有3800-4000元/月。

  未来城租房价格 图源：我爱我家

  未来城一期有一批房源快要满五年了，交易时不仅可以节省税费，98m²还设计成了三房两卫，有的挂价达到390万元。

  3月底，碧水澜天华庭成交了一套高楼层83m²的房子，由于赠送面积比较多，这么小的户型就设计了三房，成交总价达到335万元（不含车位）。109m²设计成四房，有一套中等装修的房源带车位挂价440万元。

  该小区还有双阳台作为卖点，小区虽是毛坯交付，但装修入住率蛮高，在租赁市场也比较受欢迎。

  地铁零距离的和光尘樾轩，2月刚交付，目前小区还在整改，房源挂牌不多，89m²的挂价360万元，实价350万元。

  良渚地铁站 图/张巧英

  和未来科技城一样，良渚新城的房价比去年6-7月份高峰时期也降了一些，当时，未来城89m²的成交价是360-370万元，单价4万元/m²左右。去年年底，成交价约355万元。现在，挂价只有355万元，还包含一个车位（约17-18万元），诚心买还可以再和房东谈谈价。

  良渚客厅地块区位图

  良渚新城现在的发展势头还是很好的，最近挂出来的一宗672344m²的良渚客厅地块，其中商业商务体量452872㎡（占比约67.36%），住宅体量则约22万m²。地块位于2号线地铁上盖，紧邻良渚地铁站，住宅限价29100元/m²，其中精装3000元/m²，比之前的限价涨了2000元/m²。地块西侧是和光尘樾轩，西南面是中国美院良渚校区，东面紧挨着碧水澜天华庭以及万科未来城二期，如果地块在4月份成功出让，这块商住用地将给区域内带来更多的配套设施。