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杭州土拍重拾市场信心
来源:乐居买房2022-04-26 08:15:10
摘要
4月25日,杭州2022年首批集中土拍落幕。

  乐居新媒体  牧羊人 发自杭州

  “杭州赢了!”“土拍可以永远相信杭州!”

  “房企抢地速度比抢菜还快!”

  “不到3小时,滨江连夺10宗地,杀疯了!”

  “今天的土拍结果,从侧面印证了杭州的城市地位”

  ……

  4月25日,杭州2022年首批集中土拍落幕,60宗地块(含2宗人才租赁地),仅1宗流拍,其余59宗地中,23宗触及中止价进入线下一次性区间报价,总成交826.76亿元。

  其中,杭州本土龙头房企滨江集团拿地11宗、绿城7宗,龙湖、越秀、众安、万科、建发、大家、大悦城等品牌房企均有布局。

  作为今年全国首批集中出让推地量最大的城市,杭州在全国「一场土拍一场凉」的局面下,走出了独立行情?

  土拍节奏加快

  4月25日的土拍,竞价节奏非常快。

  虽然整场土拍整整持续了近14个小时,但60宗地块线上自由竞价的时间,仅用了3个小时不到。

  根据出让规则,本次土拍共分为三个阶段:中止价(溢价率10%左右)前的自由竞价;触发中止价后的一次性区间报价(溢价率10%-12%之间,次高价者得);若有相同次高价报价,则转入摇号。

  其中,60宗地块的自由竞价阶段全部放在了上午。区别于之前“不同地块开始竞价时间相隔10分钟,同一区域地块竞价时间相近”的竞拍方式,本次土拍每隔10分钟,就同时有5宗不同区域的地块启动竞价。

  这些地块,要么一次性底价迅速成交,要么就很快触达中止价,进入线下报价环节。整个线上自由竞价过程,从早上8时30分到11时10分,只用了不到3个小时,速度之快令很多人都来不及反应,“只有一块流拍?60宗全部拍完了?这么快!”一位购房者感慨。

  线上竞价节奏的加快、单宗地块竞争压力的分散,对参与竞拍的投拓人员提出了更高的要求。除了投拓前的土地研判,更要求房企在竞价时更准确、及时、高效地做出决策。据参加此次竞拍的某房企工作人员表示,“今天一早上都没见到投拓部同事,估计全部集中在老板办公室”。

  现场的投报箱,每宗地块一个箱子

  “整个上午精神高度紧张,水都没来得及喝一口,下午就相对轻松多了,就看幸运之神是否眷顾了”,一位开发商告诉乐居。

  据悉,下午的公证环节,因参与一次性报价房企多,节奏明显放缓。但在下午的角逐中,开发商在15:30前完成对拍至中止价的23宗地块的一次性报价后,只需等待公证处“确定竞得入选人”即可。

  冷热分化明显

  从整体成交结果看,杭州土拍热度分化明显。

  触及中止价进入一次性报价的23宗地块,大部分集中于核心区域。

  比如奥体、未来总部社区启动区块、钱江新城二期、良渚新城、云城地块,有的挂牌期间就有多轮报价甚至溢价封顶,正式竞价过程中,房企出价也十分干脆。

  萧山8宗一次报价的地全部进入摇号,竞争最激烈的奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块,参与一次性区间报价的房企多达34家,23家房企报价相同,进入摇号环节,中签率仅4.3%。此前流出的房企意向拿地名单中,多宗热门地块的意向拿地房企超过15家,其中奥体这宗地,多达30家。

  而富阳、临安,以及萧山、余杭、临平、钱塘区的偏远板块地块,几乎都是一轮游。据乐居统计,底价成交的地块,共27宗。

  对于这一结果,业内人士并不意外,杭州贝壳研究院院长上官剑分析称,“非核心城区的刚需地块,零溢价率占主流,这与新房去化息息相关,新房去化慢的板块,地块关注度平淡”。

  据悉,去年下半年以来,杭州新房市场板块热度分化加剧,呈外冷内温趋势。外围板块表现乏力,部分郊区项目以价换量仍难见起色。据统计,过去的一季度,远郊的富阳区、临安区,近郊的临平区、余杭区、萧山区外围板块,几乎集中了杭州90%以上流摇房源。

  相比之下,主城核心及热点板块仍保有一定的热度,市场对优质改善盘需求强劲,如三墩北均价28100元/㎡的红盘,次次开,次次拼社保;未科绿汀路36100元/㎡的华润TOD项目,把社保拼到顶格;奥体的SKP住宅部分,首开人才也拼138个月社保……

  有业内人士分析称,此次土拍后,杭州或迎来“差异化购房”政策时机。

  本土房企和国央企成拿地主力

  全国楼市经历一番大洗牌后,房企阵营和战略发生变化,这在杭州土拍也有体现。

  本次杭州土拍,财务稳健的浙江本土房企和国央企成为主力军,以往熟悉的部分拿地大户,几乎不见身影。

  成功出让的59宗地块,其中45宗由滨江、众安、兴耀、杭房、大家、绿城、坤和、德信、杭州富春山居、华元等本土房企拿下,越秀、中建八局、建发、中国铁建、大悦城、万科等国央企或国资背景开发商,共揽下11宗地。

  “不过,地方国企护盘‘托底’明显”,杭州贝壳房产研究院院长上官剑表示。

  据乐居统计,0溢价成交的27宗地中,10宗地均由杭州市会展新城开发建设有限公司、萧山城投、杭州余杭苕溪城市建设有限公司、杭州临平新农村建设有限公司、临平城建、钱塘新区管委会、浙江国兴投资等地方做地平台或地方国资托底拿下。

  本次土拍,滨江无疑是最大赢家。保持以往拿地势头,滨江在上午场不到3小时的时间里,豪掷172亿(联合拿地按照单宗地块成交总价算),连夺10宗地,其中2宗是和金帝合作,1宗是和萧山城区建设共同合作,其余7宗都是独自夺得,包括多宗优质地块。

  有业内人士感慨,“翠苑、庆隆、铁路北、四季青夕照、未来科技城…这些热门地块,都写着同一个名字,电视剧也不敢这么演”。下午场中,有滨江参与一次性区间报价的地块,高达20宗,占比86.96%。最终滨江以摇号的方式中签1宗地,期间有一宗地块因投报单上的大小写不一致失去竞选资格。

  截至土拍结束,滨江共获得11宗地块,成为今年杭州首批次土拍拿地数量最多、投资额最大的房企,拿地总价超158亿元。

  克而瑞分析称,滨江今日积极拿地,与其在杭州货值不足,去年尤其是去年三批次拿地较少有关。

  据统计,2021年滨江集团通过拍卖+合作+收购等多重渠道,全年总共斩获38宗地块,其中大部分集中于浙江区域,杭州更是大本营,有18宗,足见杭州市场对滨江的重要性。此外,滨江这几年一直深耕杭州核心区域,项目去化快,资金周转率高,加上滨江融资利率低,“三费水平”在行业内一直处于低位,为其大规模拿地提供了基础。

  绿城虽在线上竞价中仅获得一宗地块短暂失利,但在线下报价和摇号环节,摇号竞得6宗地块,总拿地宗数7宗,成为此次获取土地数量第二的房企,且7宗地块均由绿城独立竞得,拿地总价146.38亿元。

  “不过,单企业在单场土拍的拿地金额创新高,以及大部分传统房企只拿核心地段或着相对优质的地块保证去化,说明开发商对后市仍持谨慎态度”,克而瑞表示,“现阶段,房企拿地更关注健康度,尤其注重现金流,面对出现市场异动的远郊板块,拿地上往往偏保守”。

  杭州土拍重振市场信心

  截止目前,全国范围内,北京、厦门、成都、重庆、宁波等城市均已完成首轮集中供地,基本都是以“底价成交或流拍”为主线。

  流拍率最高的福州,挂牌18宗地仅成交12宗,流拍率高达33%。南京挂牌20宗成交14宗,流拍率为30%。此外,北京、合肥、青岛、厦门、武汉、成都也都出现地块流拍,与去年上半年的市场相比逊色不少。11个城市中,地块全部成交的仅3个城市,分别是重庆、长沙和宁波。

  和杭州同一天出让的天津,挂牌29宗土地,其中15宗停牌、9宗流拍、仅5宗成交。在成交的地块中,4宗底价成交,仅1宗溢价15%。杭州和天津,两个城市的土拍市场出现了截然不同的表现。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,土拍市场的分化,充分说明当前城市投资价值方面出现了较大的分歧。从此次杭州土地市场来看,表现总体不错。一些优质的企业凭借较强的拿地实力,当前有能力积极获得土地,也体现了对杭州土地市场的认可和支持。

  此次杭州土拍,取消了“勾地”,对房企的资金提出了更高的要求。据计算,若按上批次可勾地方式,本次普通房企可参与的58宗涉宅地,只需29亿保证金即可全部参与;但本次需20%的保证金才能参拍,若要全部参与,需要缴纳近160亿保证金,资金压力提升了4.5倍。

  上官剑表示,相对全国其他城市而言,杭州土地市场相对活跃,这无疑给楼市注入了一剂“信心”。而房企的大手笔拿地量,对未来的楼市供应也将形成积极影响,利于楼市的长期稳定。

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