正文

| PART 1 |

打鸡血了！

这个月，针对楼市的政策又多又加码。证监会新政5条、央行稳地产16条、六大行和股份行的万亿授信、预定下月5号年内最后一次降准，其中证监会五条一出，地产板块应声大涨，“V”武霸气；

▲V字逆袭

证监会五条放出了三支箭，尤其是冻结了12年的第三支箭威力巨大，简单说，中国股民扛下了所有，只要是保交楼，不为扩张，房企想怎么借壳、重组、兼并、股市增发都行，想怎么融资有银行背书，大开绿灯；

▲证监会五条，前三条三支箭

现阶段，金融端的放松已无需用“利好”这种委婉的说法，就是“大水漫灌”+“强力扶持”，不得不感慨支柱产业不可撼动的地位。
在如此猛的政策力度和频率下，几乎可以确定，明年初的楼市从如今的颓势中复苏已成为必然。
恰恰在这种时刻，多军空军的争执激烈，夸张的吹嘘和没道理的看衰互打擂台，本推文遂在年前做一个预判：确实会有大复苏，但“复苏”绝非走回癫狂涨价，反而是另一新阶段，不仅是楼市，也是城市化。

| PART 2 |

开门见山，楼市难回癫狂的理由，源于根本两点：1、需求端的问题始终没有解决。2、土地供应的水龙头不会停下来。

第一点，居民收入端信心端的仍未修复进而需求萎缩的形势没变。受累于经济难局，以及疫情对经济和社会生活的诸多影响，想必大家都感同身受，大白话，冬天不过去，屯粮不放松。拭目以待起于广州的改变会不会有什么变化吧。

▲2022第三季度居民部门各类贷款增速变化

需求都是相对的，在居民部门宏观杠杆率又历史新高的前提下，保现金流的需求依然还是大部分人的选择。

▲2022第三季度居民部门杠杆率

第二点，对于沿海五省一市，既要要保境内民生和防疫，又要支援中央财政转移，土地金融的印钞机将继续保持大力度相当一段时间；

以杭州举例，今年就比往年多了一次集中土拍，且拍的地块有相当价值，明年土地出让不会少也不能少，加上共有产权房的出量，在新房供应上，毫无疑问是卯足了劲的；

▲2022第四次土拍结果

这会直接影响市场的供需关系，供应大，限价发挥其真正的作用，大多数板块能轻松上车新房的状况仍将持续，甚至新房间竞争愈演愈烈，这对三级市场的高价二手房仍然是利空。

“倒挂”仍有，但越来越小，区域越来越少。可以说，买房纯短期投资或者说投机的属性会越来越弱，至于回到2019？春秋大梦。

不同的统计口径下，2022杭州的二手库存达到20w+、17w+、10w+，短则去化两年，长则4年多，顶着如此的存量和持续的增量，购房时所谓的“预计倒挂”，只有按过计算器和真正卖过房的房东清楚梦和现实的距离，过3个月成交价就不同了，甚至你邻居能卖掉的价，你不行。

楼市会复苏，毕竟支柱行业产值短期腰斩换哪国都不可接受，但这一切仍然离不开“房住不炒”的前提。

| PART 3 |

既然不会癫狂，那调控最终会是怎样的状态？

住和炒要回到一个相对的平衡点。不可以完全剥离房子的投资属性，但只能小赚、只能慢涨，同时，市场会倒逼房企对“住”的研究和品质投入大幅提升。

简而言之，前几年脱实向虚太多了，卖房和“房”都没多大关系，地上放块带学区的砖头，5w买进过两年七八万甚至10w照样有人接盘有人买，以后5w买进过5年卖6-7w，同类房源很多，想卖个相对略好的价格，楼盘“居住”品质上一定要有足够的亮点和进步。

这种迹象其实已经逐渐明朗化了。

比如说，今年的杭州新房市场，一说起产品，最显著凸显的特征就是“户型变大”，且是一种几乎不分板块的变大，具体落实到一些区域甚至是没道理的；

但是在宏观上这种策略是正确的：家庭原子化、人口流入减缓、供应又增大，小面积小户型越有需求，“住大房子的模式”反而就越稀缺；

无需讨好刚需，“面积大”本身就是一种最不用动脑对好住有加持的稀缺品质，当这部分“大”需求的客户也没人了，再去想怎么把小户型做得和香港、新加坡、日本一样也来得及，后者可要有水平下功夫，人之常情，干嘛不赚轻松钱去赚辛苦钱。

那辛苦钱怎么赚？卷品质，产品增标。

举几个例子，挨着双天街的宸颂轩，面对市场走弱，龙湖及时加设了会所，又提高景观的标准，一个3w+/㎡级别的产品，没做“大草坪插白蜡烛”，做了树阵退进式入口、会所、景观堆坡、冠状乔木、斯卡帕风格装饰石材；

▲宸颂轩的入口空间

这些词都是7、8年前常会出现的品质工艺，会出现在东方福邸、银马公寓、东方润园、金麟府、蘭园这些经典楼盘里；

再比如，年后要开的申花大盘馥香园，总平面图经过了调整；

从A变到B，显著的改变就是楼幢排布更复杂了、建筑有L形了，景观上楼间公园有了差异形成了组团的序列，楼间空间更丰富了，还加了水系，左右两个大组团的横向联系更强了，这是显著在品质和成本上加油了；

无需笔者用专业给读者分析，一眼就能看出来，A图就是“大草坪插白蜡烛”，普通人会两个软件都能做的强排方案；

B图第一眼看就知道比A用心和花成本，图纸的量都多不止一倍，这样的做法会赢得更多购房者的青睐，更用心的房子老百姓是看得见的；

明年的市场，类似甚至更好的例子会越来越多，这些都是市场和好企业的互动和反馈。

大浪淘沙，当不合格房企从市场清退，接下来就是好企业八仙过海，真正比产品力的时候，购房者有的挑，想赢就要靠跟上时代的产品力；

对不同人群打造多元化的产品——公共性更好的住宅、新旧加建的住宅区、城市更新的街区性楼盘、更亲和女性的户型设计、养老兼幼服务完备的小区、收纳集成在装修中的住宅、单身族青睐住的住宅......

房企开始不卷周期、深耕细分市场的需求，为“人”做房子、而非为“钱”加速度，城市化就不是竭泽而渔，而是第二轮，地产泡沫自然会在这个过程中逐步软着陆。

| PART 4 |

长久以来，因为“倒挂游戏”太热，购房者关注的重点往往不会落在住宅产品本身，毕竟也有认知门槛，有钱赚卖得掉、下家也不懂，睁一只眼闭一只眼了。

笔者有幸看的盘够多，年代跨度够长，负责任地说，过去7-8年，产品远没有房价进步的快，甚至在很多层面产品退步了很多。

产品方面最大的进步来自材料工艺和建造体系的效率和标准化，购房者对“立面材料”及“投诉维权”的认识进步也是显著的。

但是大面积萎缩减少的领域更多，1T2、4-6F标准洋房、适宜的高低配、户型多样性、3.1m+层高、系统窗、高围墙、景观堆坡、高大乔木层、中式园林、风雨廊、入口空间设计、大水景、高端会所、石材干挂、楼幢大间距、弧线性建筑、古典线条及装饰...

此消彼长之间，实在很难说新房子比老房子强。

经历了这次楼市复苏，靠“高倒挂”的说辞卖房的日子基本过去了，杭州会慢慢回归真正的“产品主义”，对此笔者深表乐观。

对真心想安居杭州的居民来说，这才是你爱的天堂气质，不是吗？