正文

  | PART 1 |

  这两日，杭州的土拍大战不可谓不热闹，各大地块轮番上场，自持比例也创下新高。

  据我初略统计，仅昨日涉及自持的地块就多达24宗，自持比例超过10%的有14宗，自持比例超过20%的也有6宗，个别地块自持比例更是高达近40%。

  今天上午临安集中土拍更加夸张，12块涉宅用地，除了一块mini商业地块及一块人才租赁用房地块，其余地块全部自持，一半地块自持比例超过20%，滨湖新城宅地更是创下了自持比例的记录，自持比例高达40%！

  原本以为的集中土地出让会在一定程度上给土地市场降降温，结果却是更疯狂的土拍抢地，对于杭州这座城市土地调控似乎也失效了。

  这个结果其实也是必然的，土地集中出让了，但土地的量还不就只有这些，盯牢杭州的房企又多，僧多粥少必定加剧拍地的竞争程度。

  本次土拍和杭州楼市的整体现状非常相似，供给上不来，需求又这么多，房子能不涨？同理，没有充足的土地供应，拍地成本能不涨？

  早在3月末杭州第一次涉宅用地集中出让预告时，我们就曾做过关于集中土拍将对杭州楼市产生怎样的影响做了初步的结论。

  根据第一批次的涉宅用地整理，我们能够发现不管是城西、城北、城东、还是江南，核心地带所被分配到的地块并不多。

  而杭州新房目前的供应结构恰恰是核心区、热点片区的供应不充分，此次仍然没有得到比较好的供应补充。

  目前的杭州楼市，最需要的依旧是相对充分的新房供给，这才是解决目前市场乱象最有力的工具。

  可惜根据此次集中土拍的情况看，集中土拍并不能缓解杭州的新房紧缺，加上限价持续的影响，意味着在未来不短的时间内，新政不出，新房市场将会更加火爆。

  此次土拍大范围的自持，以及高自持比例更是给后续供给不足的新房市场雪上加霜。

  | PART 2 |

  对于普通购房者而言，此次土拍绝不是狂欢，更有价值的反而是土拍现状对后续买房的启示作用。

  后续新房供需结构将进一步的持续恶化，假如你不是无房家庭，高层次人才家庭，新房将几乎和你无缘，再也不要只盯着新房了。

  此后这段时间，假如没有严厉的新政，对于改善及真刚需而言，二手房反而会是更为靠谱的选择，起码上车的机会有了，也不至于踏空。

  如果考虑二手房，有三块地所在的板块值得重要关注，分别是龙湖的丰收湖商住综合地块，融创杭氧北商住综合地块，以及绿汀路TOD商住综合地块。

  这三块地有几个共同的特点。其一，都有大比例、大体量的商业配比，也就意味着这三块地大概率将会是板块内的区域商业中心。

  其二，三块地周边的二手房价根据目前的价格现状，二手房具有一定的性价比。

△龙湖丰收湖地块

  就比如龙湖的丰收湖地块，龙湖已经官宣落子龙湖在杭州的第八座天街，根据地块指标，集中式商业综合体的体量在12万方左右，加上地块临近丰收湖及大概率落地的32号线南北快线站点旁，丰收湖天街大概率将成为板块内的绝对的商业中心。

  如果我们放眼整个城东，这座丰收湖天街几乎就是包括城东新城、艮北新城、笕桥、普福、九乔的大城东范围内唯一可以预见到的品质商业综合体。

  商业中心基本就意味着板块的价值高地，围绕丰收湖天街，目前的新房及二手房价格基本处于3万上下，这个价格并不算高。

  能够同时聚齐区域商业中心，轨交，以及较高能级的板块规划，3万的市场价格下性价比是存在的。

  融创杭氧地块同样如此，周边房价足够低，12万方的商业总体量很大概率会是杭氧北的商业中心，加上融创的住宅操盘能力，在这里做一个标杆性的豪宅并非不可能。

  在一定程度上，这块地甚至是改变杭氧北的关键钥匙。

  杭氧北及文晖为核心的武林新城曾经正是因为城市功能老化等原因逐渐没落，近些年文晖几乎拆光了，杭氧北拆了大半，整洁的土地留白下现在反而成了老城中心可操作空间最大的区域。

  老城不怕老，怕的是没能遇见城市更新，遇见城市更新的老城往往能够激发出惊人的活力。

  杭州近年城市更新的主力有二，一是望江新城，二是文晖、杭氧北为核心的武林新城。

  望江新城已被认可，成为继南星桥之后的又一个中央豪宅区，嘉里城、融创商业体加持下，文晖、武林为代表的武林新城核心一定不会差。

  数杭州老城，尽看望江、武林双城。

  浴火重生的杭氧北不止5万+，可以被看得更高。

  绿汀路TOD终落地城西人民心心念念的华润万象城，未科缺的商业终于被补齐。

  站在今天看，蒋村、申花、奥体8万+，而未来的城西中心、商业中心旁的部分楼盘挂牌仅4万+，品质楼盘不过6万+，堪称杭州最强价值洼地。

  | PART 3 |

  二手不同于新房，没有直白的参考系，没有所谓的倒挂，但我们依旧可以紧抓两点。

  板块定位如何？价格如何？

  板块定位与价格是否相符，假如价格体系与定位有明显偏离，不是高估就是低估。

  就如杭氧北，不落于申花的区位，大规模城市更新已来，却与申花价差如此之大，它不是洼地谁是洼地？

  再比如，绿汀路TOD周边，注定是城西中心，产业之城的商业中心，不管怎么看当下的价格体系都是被低估。

  不管是丰收湖、还是杭氧北、亦或是绿汀路，它们有一个共同的特点。

  那就是板块配套即将裂变，甚至因为配套的裂变而促使板块产生价值裂变，而板块二手价格体系却与板块定位、及预期的配套能级不相符，明显存在一定的价格低估。

  这些落地重磅配套的板块在如今杭州楼市的二手价格体系内，不仅价格被低估，未来的成长预期也足够强劲，是真正能够穿越周期的选择。

  当然决定这些板块二手房能不能买的关键还在于，杭州接下来的抢人，持续宽松城市门槛的城市策略会不会改变。

  假如不改变，供需失衡的楼市结构就不会改变，二手自然仍有上涨动能，以上三个区域也大概率将喜迎价值回归，可重要考虑、介入。