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  太拼！太热！对于过去两天杭州的土拍市场，只能用这两个词形容。

  “拼”的是开发商，“热”的是氛围。

  57宗地块****地集中出让，大部分地块都拼到了自持阶段，大大小小的媒体都开了直播，和粉丝一起一边关注抓豹子的进展，一边充当“气氛组”，围观了这场土地“盛宴”。（土地出让情况详见文末表格）

  喧嚣过后，我们能从这场价值千亿的土地出让中读到什么？

  01

  强力“扫货”背后

  是房企对杭州的信心

  作为首次执行住宅用地“两集中”出让政策，许多人预料到场面会比较热，但实际情况依然超出了预期。

  先来看一下这两天土拍的具体数据。

  继前一天32宗地块成交约717亿元后，昨天25宗地块继续被各大开发商“扫货”，成交约461亿元，两天土地出让总成交额达1178亿元。

  一次集中出让成交额就占了去年全年总成交额的46.7%（去年杭州十区总成交土地金额2521.4亿元）。

  其中，拿地集中度在此次土拍中表现突出。

  统计显示，华润（111.6亿元）、滨江+融信（238.6亿元）、融创（74.87亿元）、龙湖（52.5亿元）、祥生（54.3亿元）、中骏（91.04亿元）、宋都（45.8亿元）、北京华联（48.3亿元）等少数几家房企拿地金额就占到了总量的六成以上。

  不但有华润、龙湖、中骏、北京华联这样一口气豪掷几十亿、上百亿拿下一个大体量项目的公司，也有像融信、滨江、融创这样一下子扫掉几宗地块的企业，目标都是杭州市场上的核心板块或潜力项目。

  这当中，有本土开发商，也有全国性房企，他们不断加码杭州市场的背后逻辑，还是看重杭州的战略地位以及后续发展前景，对他们而言，即便在全国市场调控的当下，杭州市场仍然是相对稳妥的选择。

  图源：杭报地产

  当然，除了这些大公司，首次集中供地也让我们看到了一些小公司和新公司的身影，如浙江博策、浙江宝业以及最新入杭的正荣，虽然都说杭州拿地门槛越来越高，但在供地“大水漫灌”的情况下，这些看好杭州市场的公司依然有机会。

  顺带提一句，大家千呼万唤的绿城这次没能斩获地块，颇有些意外，不过，考虑到去年底、今年初已经在杭州囤了10宗左右的地块，也不算太焦虑的事情。

  02

  大量自持地块出现

  项目预期利润率持续走低

  这次土地出让的比拼激烈程度最直观的一个数据就是自持比例：57宗地块中有41宗地块到了竞自持的阶段，七成地块需自持，自持面积超过66.7万方，相当于新房市场少了近6000套可售房源。

  极端的，像建发拿下的祥符东地块，自持比例高达38%，加上地块为商住地块，以及还有公租房配建，住宅部分本来就只占全部建筑面积的49.6%，扣除38%自持，真正可售的住宅面积只有11.6%。

  图源：省土地使用权网上交易系统

  可销售的面积大幅减少，同时因自持沉淀的土地金额增加，于许多开发商而言，项目要做到保本都不容易。

  如何有效降低成本、又能确保市场份额，同时还能做好未来自持部分的运营，这已经是越来越多房企遇到的新课题。

  对于购房者来说，面对越来越多控制成本、保利润的项目，是否能挑选到符合自己需求的品质楼盘，同样是一件比拼眼光和运气的事情。

  03

  民心所向

  大型综合体还是要品牌开发商来做

  这次土拍中，有几宗地块的去向还是相当受关注的，比如，前天的钱江世纪城的综合体、丰收湖TOD项目以及昨天的未来科技城绿汀路TOD项目。

  人们对于自家门口来一个什么级别的城市配套还是相当敏感的，尤其在杭州这样一个讲究品质的市场氛围中，品牌开发商还是有相当的民意基础的。

  虽然个别项目争夺非常激烈，好在，最后这几个综合体项目的归属是令大部分人满意的。

  北京华联零溢价拿下了钱江世纪城的综合体，SKP这下真的可以落定杭州了。据报道，去年SKP北京店销售额高达177亿元，问鼎全球“店王”，这样的项目放在奥体核心，足以给杭州这个“宇宙中心”再添一颗明珠。

  剩下的悬念是，北京华联将与谁联手打造项目的住宅部分。

  图源：省土地使用权网上交易系统

  龙湖进入丰收湖对于很多居民来说，也是喜大普奔的事。虽然目前还没有确定是否引入天街，但从目前龙湖对TOD项目的操作看，是大概率事件。

  这几年，龙湖已经在杭州连续布局了7座天街，从实际人气流量上来看，天街对于区域商业活力的拉动作用还是比较明显的。所以，丰收湖有了天街后，九堡就会有更多的想象空间，连带着周边的乔司等板块，也将一并盘活。

  图源：省土地使用权网上交易系统

  时隔一天，大家就把目光全部聚焦到未来科技城绿汀路TOD项目上了。

  过程并不顺利，鏖战了3个小时，华润最终以封顶价111.6亿元、4%的自持比例拿下了这个项目。杭州历史上，也只有江河汇的新鸿基&平安项目以及奥体核心的信达中心杭州壹号院项目地块总价超过了100亿元。

  这块地一落定，未来科技城这个炙手可热的区域又有了热点可追。会不会迎来**购物中心——万象城？这个问题会让所有人期待着官宣的那天。

  04

  杭州没有“边角料”

  看过这次史诗级的土拍，会让人突然意识到，杭州所有区域都有着“高人气”，以往的“边角料”板块土地行情同样飘红。

  像前天的钱塘新区大江东、萧山区南部卧城、昨天的余杭区塘栖、临安区、富阳区，这些板块和区域以前都被视作价格“洼地”，摇号难度也远没有其他核心板块高，但在刚刚结束的这场土拍中，一样成为开发商激烈抢夺的目标。

  以临安为例，昨天12宗地块中，有10宗地块拍到了封顶+自持的阶段，杭州“双限”以来自持比例的新高竟然出现在滨湖新城的宅地上，本土企业地上以40%的高比例拿下。而根据资料显示，临安此前两年出让的所有宅地中，拼到自持的也就7宗，最高自持比例仅9%。

  富阳区这么多年也算平稳，但昨天出让的6宗地块中，也有4宗封顶、3宗进入了自持比例的竞拍，自持比例最高的一宗是宋都拿下的富春湾新城6号地块，自持22%。

  图源：杭报地产

  虽然说，土地市场的热门程度和楼市具体楼盘的行情并不直接关联，不过，土地市场能反映出开发商对于板块和区域的认可程度。

  这些“外围”区域吸引开发商蜂拥而至，也许有其他板块地块竞争更激烈、门槛更高、利润难做等各种因素，但不可否认，昔日的“边角料”已经不再乏人问津，在城市发展这列“快车”的带动下，所有的区域都会成长为购房者“最好的选择”。

  附：土地成交信息表