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文/金萍

  昨天，知名的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2021年整年度的商业市场及写字楼市场进行多维度的解读，并对下半年的发展趋势进行了展望和预测。

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  区域型购物中心成为主力产品

  头部商业开发商初现“三足鼎立”

  戴德梁行数据统计，截至2021年11月，杭州全市社会消费品零售总额达到6142亿元，已超去年全年总额，杭州消费规模加速扩大，且基本接近前年全年总额，消费市场持续回温。

  从供应表现来看，2021年共计新增9个优质商业项目，以一定规模的区域型购物中心为主，如江东天街、百联超山奥特莱斯、融创InS.Park、七堡花园城、奥体印象城等，共计新增供应面积97.4万平方米。

  但和前年预测2021年全年新开21家相比，商业开业兑现率约43%，较2019年下降21%，创4年新低，特别是社区商业，受疫情影响多选择延迟开业。

  综合来看，去年开业的这些商业项目大多填补了区域商业空白，仍以传统一站式的购物中心为主流选择，紧抓家庭客群，同时能响应疫情环境内消费者对娱乐、休闲健康的需求，构建更加多元、创新的消费场景。

  图源：戴德梁行

  值得关注的是，去年在杭深耕的两大开发商华润和龙湖，本地商业总储量均突破百万方，达到125.6万方和116.5万方，与立足多年的银泰175.99万方进一步缩小差距，呈三足鼎立之势。

  这几年遍地开花的天街以及不断增长的“万象系”商业已经让杭州人有了切身的感受。

  图源：戴德梁行

  此外，“首店经济”也在杭州商业市场持续发力。

  戴德梁行数据统计，2021年杭州实现同比69%的首店数量增幅，为近三年最高，位居全国首店数量第四位。

  图源：戴德梁行

  首店经济展现强劲活力，城市标杆项目通过业态优化、定位强化持续提高首店效应，改造项目、新开项目亦通过吸引首店实现自身商业辐射力，进一步加速杭州“新商圈成型、成熟商圈融合”的商业格局。

  戴德梁行杭州策略发展顾问部高级经理陈校锋表示，根据杭州“十四五”规划中提出大力建设国际消费中心城市，城市商业的影响力将进一步扩大，消费模式将更加多元，商业形态也将更为丰富。

  预计，未来3年，杭州区域型购物中心还将持续放量，其中，初步估计2022年或有21个项目、合计172.12万平方米开业，其中不乏桃源宝龙广场、武林新城农都城、未来科技城宝龙广场、下沙吾角天街等。

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  杭州写字楼市场逐步回暖

  新兴板块活力持续

  去年杭州的写字楼市场也跟商业市场一样，逐步呈现回暖态势。

  从租赁表现来看，2021年杭州全市甲级写字楼平均租金4.09元/平方米/天，较前年有所上涨，空置率13.9%，逐年下降；整体写字楼净吸纳量为5.1万平方米，同比上升0.9%，新增供应19.5万平方米。

  图源：戴德梁行

  杭州写字楼市场吸纳量相较于疫情前已逐渐恢复，全年租赁市场仍呈现积极的态势。

  其中，TMT行业扩张迅猛，相比2020年有明显提升，网红直播、电商以及短视频相关企业在租赁市场中更加活跃。

  受此影响，2021年各个商圈租金水平中，尤以未来科技城涨幅最大，同比上涨6.5%，其他商圈同比涨幅均小于1%。

  图源：戴德梁行

  销售方面，杭州写字楼2021年成交均价达24537元，相较于2020年有明显上升。

  其中新兴板块活力持续，钱江世纪城、滨江、未来科技城引领杭州销售市场。杭州写字楼销售市场量价齐升，整体恢复至疫情前水平。

  图源：戴德梁行

  土地市场方面，2021年杭州出让土地中优质地块比例大增，主要集中在萧山、余杭。

  在第三次土地集中交易出让的土地合同中，商业商务最小分割单元增至800平方米，大平层类住宅产品的市场或将受到较大的影响。未来，写字楼总价门槛进一步提高，市场会面临一定考验。

图源：戴德梁行

  戴德梁行杭州、南京及合肥总经理汤耀光表示，杭州立足“数字经济第一城”定位，将把握产业变革下新的客户增长极；未来，在碳达峰与碳中和的国家战略目标下，加快绿色转型已然成为全社会的共识，对于部分租户而言将在未来的企业房地产策略中更青睐绿色和健康建筑。