正文

| PART 1 |

对于杭州主城江岸而言，钱二是最后一块宝地，从拥江的地理视角看，钱二的天花板甚至并不会比南星桥差上多少。 毕竟以钱新为原点，钱二与南星桥几乎呈现地理对称，如果只依托钱新，钱二与南星桥自然是同级的。 但如果只是如果，南星桥的高度之所以能够走到杭州巅峰，显然不仅仅只是钱新一家的功劳。 

翻开杭州地图，南星桥几乎是拱立在钱新、湖滨、滨江核心区之间的，而这三家却又是杭州当前最强的购买力生成板块。 除去集合了近乎杭州最强的需求内生力之外，南星桥整片开发的起点之高足以让全杭望而兴叹，从四桥到望江隧道，整段江岸就犹如杭州的豪宅博物馆。 

加之南星桥的商业地缘加持，去目前杭州两大核心商圈武林-湖滨、钱新都在一脚油门的时空距离之内，这样的先天商业地缘天生就是虹吸省内富人最强底气。

更何况还紧邻杭州最老底子的文脉遗存。 地段、地段、还是地段，南星桥的今天，地段因素起码占了6成。 当然好的地段还不够，没有好的产品，富人也是会犹豫的，尤其是在杭州这样一座对产品有着极致追求的城市。 

  
但恰好，南星桥就又是住宅产品力之巅，所以各种恰好相加，才成就了它。 

别小看了这些恰好，一个恰好不难，两个恰好市场上也有，但三个、四个恰好都汇聚在一起，那就是绝无仅有。 那么钱二能做到吗？显然是不能的，但不能不代表钱二就差了，或者说没有购买价值。 毕竟南星桥的天花板太高，不能达到南星桥的10成价值水准，能够达到9成，8成也是极为耀眼的。

从当前已经呈现的板块现状、地缘价值看，钱二与南星桥确实有不小的差距。

在拥江向南的城市战略之下，钱二甚至可能都不一定能够在地缘上完胜本被定位为城市新中心的奥体、钱江世纪城。

加上目前如近郊板块的荒芜内部配套，钱二被人质疑也就非常合理。 

何况，一条高架相切，艮北目前的限价也仅4万出头，就算是核心区的二手成交价也不过5.5万+，而杭州人民极为看重倒挂，钱二似乎成为了反倒挂的对象。 如此一来，钱二无价值便被推上了风口浪尖，尤其是踏入现场的那一刻，大卡带起的漫天烟尘将看客一下子拉回了现实，更加坚定了看空的立场。 

市场给予的反馈也如此，热度平平是现阶段钱二新房的现状。 但我们理性的回过头来看，钱二真的就没有购买价值吗？ 对此，我个人并不赞同。

| PART 2 |

 我们买房从来都不是只看当下，当下很重要，但当下大概率已经被市场定价，当下越成熟定价就越高。 如果地段完全成熟了，地段则会被完全定价，后续基本就没有地段叠新的红利可吃，只能跟随行情而动，很难出现超涨的可能。 这就是许多老板块之殇，老板块即使出现了一块腾挪出来的新地，品质再好也很难有比较好的市场表现。 典型的如桥东几个品质次新，单独拎出来横向比较同时期的产品，品质之高能出其右的并不多。

但交付后的市场表现却不尽如人意，4.7万左右的发行价，到今天成交也很难突破7万。

就算是武林一号这样的符号豪宅，近年的市场表现也不如南星桥等一众江景豪宅来得好。 对于钱二来说，它与老板块最大的区别就在于，板块仅处于开发初始阶段，也就是说，板块未来的发展兑现将会随着时间的向前一步步的投射到早期交付的存量住宅上。 这才是钱二最大的隐性价值，而且这也恰恰是钱二的优势所在。

 作为杭州主城沿江最后一块核心板块，钱二是完全的整拆整建，成本极其的高昂，开发标准更是杭州目前的天花板。 提前整体规划建设的连堡丰城，地下综合管廊，以及板块未动地铁先行的交通基础硬件基本堆到顶。 可以说，钱二的建设在杭州建城史上都是少见的下血本的。 

也可以预见到，钱二的后续开发标准大概率都将延续前期开发的超高标准。 公共配套、TOD商业商务节点、以及住宅的开发建设标准，都会是其它板块难以轻易企及的。

| PART 3 | 

是，钱二的商务和产业不是规划中的重心所在，而没有产业已经是深入杭州人对板块负面预期的一种恐惧。 不管城东新城、下沙、临平等区域是否真的是因为没有产业而房价长期不振，反正基本在市场上已经形成了这样的普遍共识：

没有产业的板块发展动力受限，房价受限。 确实，产业在杭州造就了不少神话，滨江、未科、蒋村都是非常好的案例，假如没有产业这些板块的房价表现绝对要在现在的基础上打上大的折扣。 但绝对产业板块论如果真的普适，甚至唯产业绝对论，那就不会出现南星桥、奥体、市北西、申花的高房价现状。 

  
上述板块可基本都是纯居住板块，或仅混杂了小比例产业的重居住型板块，而它们却基本都是周边板块的价格高点。 也不能完全解释滨江中心区域，为什么存在如此之多价格不振的存量楼盘。 产业决定房价的核心在于，能够生成大量的高端购买力，而高端购买力决定了房价的天花板。 靠近产业集聚地自然可以较好的承接一大批购买力。

但问题在于高端购买力是可以外溢而走的，他们考量买怎样的住房和我们普通人几乎是一样的。 当区域内、或产业集聚地周边没有可以满足高端购买力需求的品质住宅时，这些高端购买力确实只能委身于产业地，在产业地不停的内卷，就算产品再烂价格一样不低。 就如同上海、北京等产业高地。

张江的码农再有钱，品质住宅、豪宅得跨区域配置，而周边的房子再烂也只能将就下去，推高那些看似如杭州安置房般的商品房小区价格，直抵天际。

 但杭州可不一样，除去未科由于地缘原因，高端需求很难大规模跨区域配置住宅，滨江、钱新等位于城市地理中心区域的产业人口却可以跨区域配置。 

在滨江工作何须一定买滨江，委身于滨江的老破大？一脚油门外的奥体次新、市北西次新、高端的南星桥次新难道不香吗？ 我们看产业区，特别是杭州拥江两岸的产业区时，切记不要刻舟求剑，将产业区独立看待，而是要将其地缘条件统筹考量进去。 说白话就是，看滨江也好，看钱新也好，我们要以它们为圆点画一个交通半径可达的圈，综合考虑这个圈内具体板块的居住竞争力。

哪个板块居住竞争力强，哪个板块天花板就越高。  

目前看拥江产业带这个圈内，南星桥是第一，所以它必然是拥江天花板。

滨江沿江、江河汇、奥体等板块的优质次新也不错，那就可以顺位在南星桥之后。 钱二呢？考虑到未来成型后，钱二必然也是可以的，滨江、钱新的产业、及各类高端购买力外溢至钱二并没有什么阻碍。 假如我们设想中钱二真的能够超高标准落地各项配套，那么钱二恐怕不会低于奥体、滨江沿江。

甚至有机会摸到江河汇、南星桥的尾巴。

 毕竟钱二的标准高的吓人，而且是全方位的高标准，住宅、商业、教育、滨水区、乃至地下看不见的管廊。 但未来终究是未来，决定房价的也不止板块建设标准和区位，一个核心变量更重要。

那就是供应。

| PART 4 | 

是的，最后我们不得不加以考虑到钱二的供应情况，钱二很大，而且都是白地，根据控规大部分地块也是住宅用地，也就意味着钱二的潜在供应将会很大。 假如不加以节制的出让宅地，那么钱二短期必定不会有太大的想象空间。

甚至将很大可能的连累到周边板块，比如奥体、亚运村、艮北、甚至江河汇、南星桥。 钱二能够以5.5-6.6万的限价持续出地，那么还有多少人会买周边目前房价高企的二手呢？这是个大问题。 再问个简单的问题，二桥为分割线，一侧的新盘卖6-7万且摇号难度不高，另一侧的二手次新挂牌10万+，你选哪个？ 

  
不用多说吧？当然不排除个别人愿意花高价买二手，享受可见可得、即买即住的感受，但我们要相信多数人还是理性的。 钱二如果真的连年成规模出地，受影响的仅是周边存量二手，恐怕新房也一样，短期新房的赚钱预期必然下降，所谓的购买价值也就受影响。 

但这也仅仅是一个假设，钱二如果将出地周期拉长，控制年均出地量，那么潜在总供应大的影响则自然有限。 

随着开发的进度，板块开发阶段不断推进，价值稳步兑现，二手也必将有一定程度的回报。 站在今天，将时间尽量拉长，对于钱二我是看好的，不说达到南星桥、江河汇的9-9.5成价值，8.5成+应该是问题不大的。 

但短期我稍显谨慎，6.6万+的限价，加可能的潜在大供应，总体预期有，但有限。 而我却是一个长期主义者，所以我看好。

| PART 5 | 

换个角度，与其买那些动辄6-7万的次级板块二手房，何不钱二？ 爱一座城市应该敢于长期相伴，于板块亦如此。